Le journal du bailleur
Réglementation, fiscalité, marché : ce qu'il faut savoir pour gérer ses biens sans mauvaise surprise.
Plus-value immobilière sur un bien locatif : abattements, exonération et calcul
Vendre un bien locatif déclenche une plus-value imposable à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Abattements pour durée de détention (exonération à 22 puis 30 ans), frais et travaux au forfait, surtaxe au-delà de 50 000 €, réintégration des amortissements LMNP depuis 2026 : le calcul pas à pas.
Passoire thermique : le calendrier d'interdiction de location (G, F, E)
Les logements classés F ou G sont progressivement interdits à la location : G depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034. Le point sur le critère de décence énergétique, le gel des loyers F et G depuis 2022, et ce qu'il faut anticiper en tant que bailleur.
État des lieux de sortie : comparaison, retenues sur le dépôt et vétusté
L'état des lieux de sortie ne vaut que comparé à celui d'entrée. Ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie, ce qui relève de l'usure normale et de la vétusté, la grille de vétusté et les délais de restitution (1 ou 2 mois). Le guide du bailleur, sans litige.
Bail commercial 3/6/9 : durée, révision (ILC/ILAT), dépôt et renouvellement
Le bail commercial est un statut très protecteur du locataire : durée minimale de 9 ans résiliable tous les 3 ans, révision sur l'indice ILC ou ILAT plafonnée à 10 % par an, droit au renouvellement et indemnité d'éviction. Le guide du bailleur, du Code de commerce à la loi Pinel.
Déficit foncier : calcul, imputation sur le revenu global (10 700 €) et report
Le déficit foncier apparaît au régime réel quand vos charges dépassent vos loyers. La part hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le reste se reporte 10 ans sur vos revenus fonciers. Calcul, plafond rehaussé à 21 400 € et exemple chiffré.
Meublé de tourisme : déclaration, changement d'usage et fiscalité (loi Le Meur)
Le meublé de tourisme (location courte durée) suit un régime spécifique. Depuis la loi Le Meur (revenus 2025), le micro-BIC est de 50 % pour un meublé classé (jusqu'à 77 700 €) et 30 % non classé (jusqu'à 15 000 €). Déclaration en mairie, changement d'usage en zone tendue : le guide du bailleur.
Estimer le prix d'un bien immobilier avec les données DVF
Les données DVF recensent les prix de vente réels enregistrés chez le notaire. Comment estimer un bien par comparaison : prix médian au m², ventes comparables, limites du délai de publication, et pourquoi c'est plus fiable qu'une estimation en ligne.
Avis d'échéance de loyer : à quoi ça sert, mentions et différence avec la quittance
L'avis d'échéance est envoyé avant le paiement pour rappeler le loyer dû ; la quittance vient après, comme preuve de paiement. À quoi sert l'avis d'échéance, ses mentions, et pourquoi il ne faut pas le confondre avec la quittance.
Comparatif logiciels de gestion locative : fonctionnalités, prix et limites
BailFacile, Rentila, Qalimo, iGestionlocative, adProprio : les 5 principaux logiciels de gestion locative en France comparés sur les fonctionnalités, le prix et le modèle économique.
Révision IRL : formule, dernier indice T1 2026 (146,60) et délai de prescription
Comment réviser le loyer avec l'IRL : formule (loyer × nouvel IRL / ancien IRL), dernier indice T1 2026 = 146,60 (+0,78 %), clause de révision obligatoire, délai de prescription d'un an. Le guide bailleur complet.
Bail mobilité (loi Élan) : durée, dépôt de garantie interdit, charges et profils éligibles
Le bail mobilité créé par la loi ELAN (articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989) : durée de 1 à 10 mois non renouvelable, dépôt de garantie interdit, charges au forfait, 7 profils éligibles, préavis d'1 mois pour le locataire. Le guide complet pour le bailleur, avec les différences concrètes par rapport au bail meublé classique.
Déclaration des revenus locatifs en 2026 : régimes, case 4BE et formulaire 2044
Comment déclarer ses revenus locatifs au printemps 2026 (revenus 2025) : seuil micro-foncier 15 000 €, case 4BE, formulaire 2044, régime réel et micro-BIC LMNP. Sans erreur fiscale.
Immobilier 2025 : fin de la correction ou faux rebond ?
Les prix baissent moins vite, les taux se détendent. Est-ce le bon moment pour acheter ? Ce qu'on sait, ce qu'on ne sait pas.
Investir en ville moyenne : bonne idée ou fausse économie ?
Des prix deux à trois fois moins élevés que les grandes métropoles, des rendements de 7-8%… mais aussi des risques spécifiques.
Régularisation des charges locatives : calcul, délais et justificatifs à fournir
La régularisation annuelle des charges est obligatoire en location vide (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur compare les provisions perçues aux dépenses réelles, transmet le décompte par nature de charges, et tient les justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois. Le détail du mécanisme, les erreurs courantes et les délais de prescription.
Assurance PNO obligatoire en copropriété (loi ALUR) : garanties et prix (100-300 €/an)
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR : ce qu'elle couvre que la MRH du locataire ne couvre pas (vacance locative, locataire non assuré, responsabilité structurelle), les garanties à vérifier et le prix (100-300 €/an, déductible au réel).
Avenant au bail : quand le rédiger, mentions obligatoires et modèle de clause
Un départ de colocataire, un changement de loyer hors révision IRL, l'ajout d'un parking : tout ce qui modifie le bail en cours exige un avenant signé par toutes les parties. Le cadre légal (article 1193 du Code civil), les cas concrets, les erreurs à éviter.
Surface habitable : loi Carrez, loi Boutin, et ce qui compte vraiment
Carrez s'applique à la vente en copropriété, Boutin à la location. Les deux mesurent des surfaces différentes avec des conséquences juridiques distinctes. Décryptage complet avec les textes de loi.
Impayé de loyer : commandement de payer (6 semaines), clause résolutoire et procédure d'expulsion
La procédure complète en cas de loyer impayé : relance, mise en demeure, commandement de payer par commissaire de justice (délai réduit à 6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023), signalement CCAPEX, saisine du juge des contentieux de la protection, trêve hivernale. Avec les textes de référence à chaque étape.
GLI : ce qu'elle couvre vraiment (et ce que les contrats ne disent pas clairement)
La garantie loyers impayés protège — mais avec des conditions d'éligibilité strictes et des plafonds que beaucoup de bailleurs ne lisent qu'après un sinistre.
Quittance de loyer : mentions obligatoires, format légal et erreurs courantes
Comment rédiger une quittance de loyer conforme à la loi : mentions obligatoires, séparation loyer/charges, délai de remise, format. Le guide pour les bailleurs qui veulent éviter les contestations.
Diagnostics immobiliers obligatoires en location : liste, validité et obligations du bailleur
Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant jusqu'à 7 diagnostics selon l'âge du bâtiment et sa localisation : DPE (10 ans), CREP (illimité si négatif), électricité et gaz (6 ans), ERP (6 mois), bruit et amiante. Détail diagnostic par diagnostic.
Caution locative : garant physique, Visale et GLI — les règles du jeu
Le bailleur peut exiger un garant (caution au sens de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), mais ne peut pas cumuler caution physique et GLI sauf locataire étudiant ou apprenti. Visale, gratuite et souscrite par le locataire, couvre jusqu'à 36 mois d'impayés. Les mentions manuscrites obligatoires, le cumul interdit, la durée de solidarité après départ.
SCI pour gérer ses biens : ce que ça change vraiment
Transmission, fiscalité, gestion à plusieurs… La SCI règle des problèmes bien précis — et en crée d'autres. Ce qu'elle simplifie, ce qu'elle complique, et quand elle fait vraiment sens.
Colocation : bail unique ou baux individuels ? Ce que ça change vraiment
Clause de solidarité, congé d'un colocataire, répartition du loyer… Les deux formules n'ont pas du tout les mêmes conséquences.
Préavis du locataire : 3 mois, 1 mois, les 10 motifs de réduction et la forme du congé
Le préavis est de 3 mois en location vide et 1 mois en meublé (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989). Mais 10 motifs permettent au locataire de réduire le préavis à 1 mois en location vide : zone tendue, mutation, perte d'emploi, RSA, AAH, violences conjugales. Détail de chaque cas avec les justificatifs à fournir.
Congé bailleur : 6 mois (vide), 3 mois (meublé), motifs légaux et droit de préemption
Le bailleur peut donner congé pour vente, reprise ou motif sérieux (art. 15 loi du 6 juillet 1989) : 6 mois de préavis en bail vide, 3 mois en meublé, droit de préemption du locataire (2 à 4 mois), protection des locataires de plus de 65 ans. Un jour de retard = congé nul.
Charges récupérables : liste officielle (décret 87-713) et erreurs à éviter
La liste exhaustive des charges récupérables sur le locataire issue du décret 87-713 : ascenseur, eau, ordures ménagères, gardien, espaces verts. Avec exemples concrets et les erreurs qui font perdre les régularisations en justice.
Réforme DPE 2025 : 850 000 logements sortent des classes F et G (nouveau coefficient électricité)
Le coefficient électricité du DPE passe de 2,3 à 1,9 en 2026 (arrêté du 13 août 2025) : environ 850 000 logements sortent mécaniquement des classes F et G. Calendrier des interdictions (G dès 2025, F en 2028, E en 2034) et obligations bailleur.
Encadrement des loyers : 69 communes, plafond +20 % et sanctions jusqu'à 15 000 €
69 communes dans 10 territoires (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque…) appliquent l'encadrement des loyers : loyer plafonné à +20 % du loyer de référence, sanctions jusqu'à 15 000 € pour le bailleur.
Rendement locatif : ce qui compte vraiment (et ce qu'on oublie)
On parle toujours du rendement brut. Sauf que la vacance, les impayés et la taxe foncière changent complètement la donne. Petit tour d'horizon concret.
LMNP 2026 : seuils micro-BIC (77 700 €), amortissement et plus-value
Le statut LMNP en 2026 après la réforme : nouveaux seuils micro-BIC (77 700 €), amortissement réintégré à la plus-value, micro-BIC vs réel. Guide à jour avec exemples chiffrés et arbitrages concrets.
Micro-foncier ou régime réel : faites le calcul en 5 minutes
30% d'abattement forfaitaire ou déduction des charges réelles ? La réponse dépend de vos chiffres, pas d'un conseil générique.
Guide : piloter vos biens depuis le tableau de bord
Cash-flow, taux d'occupation, loyers en retard, révisions à venir… Comment utiliser le tableau de bord pour ne rien rater.
Le bazar des pièces justificatives (et comment s'en sortir)
CNI, bulletins de salaire, attestation d'assurance… Chaque locataire arrive avec une pile de documents. Voici comment les ranger une bonne fois pour toutes.
Bail de location vide : durée, clauses obligatoires et dossier de diagnostic technique
Le bail de location non meublée obéit à la loi du 6 juillet 1989 : 3 ans minimum (personne physique) ou 6 ans (personne morale), 18 clauses obligatoires, 6 diagnostics à annexer, dépôt de garantie d'1 mois maximum. Le guide complet avec les pièges à éviter.
Bail meublé : mobilier obligatoire (11 éléments), durée 1 an et fiscalité LMNP
Tout sur le bail meublé : 11 éléments de mobilier obligatoires (décret 2015-981), durée minimum 1 an, dépôt 2 mois, préavis 1 mois locataire / 3 mois bailleur, fiscalité LMNP. Le guide bailleur complet.
Travaux : qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?
Le robinet qui fuit, la chaudière qui lâche, la peinture qui s'écaille… La répartition n'est pas toujours celle qu'on croit.
État des lieux opposable : checklist pièce par pièce et cadre légal (ALUR)
Comment réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie opposable : décret 2016-382, mentions obligatoires, checklist pièce par pièce détaillée, délai de 10 jours, recours par commissaire de justice (131 à 230 €).
Dépôt de garantie : 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé), pénalité 10 % par mois de retard
Les règles du dépôt de garantie (article 22 loi du 6 juillet 1989) : 1 mois HC en location vide, 2 mois en meublé, interdit en bail mobilité. Restitution sous 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois sinon. Pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
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