Dépôt de garantie : 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé), pénalité 10 % par mois de retard

Le cadre légal : article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Le dépôt de garantie est régi par l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte fixe le montant maximum, les conditions d'encaissement, les délais de restitution et les pénalités de retard. La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié plusieurs de ces dispositions, notamment le délai de restitution quand l'état des lieux est conforme.

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : le bail peut ne pas en prévoir. Mais dans la quasi-totalité des cas, il est stipulé -- et c'est prudent.

Montant : 1 mois, 2 mois, ou zéro

Location vide (bail classique, titre I de la loi de 1989)

1 mois de loyer hors charges maximum (article 22, alinéa 1). Pas un euro de plus. Le montant est fixé au bail et reste identique pendant toute la durée du contrat, même en cas de renouvellement. Il n'est pas révisable selon l'IRL.

Exception : si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer trimestriel par exemple), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Si le locataire demande ensuite à payer mensuellement (article 7), le bailleur peut alors exiger le dépôt.

Location meublée (titre I bis, article 25-6)

2 mois de loyer hors charges maximum. Ce plafond dérogatoire se justifie par la présence de mobilier et d'équipements dont le bailleur supporte le risque de dégradation.

Bail mobilité (titre I ter, article 25-14)

Aucun dépôt de garantie autorisé. Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) est conçu pour la flexibilité. En contrepartie de l'absence de dépôt, le bailleur peut demander au locataire de fournir la garantie Visale (Action Logement).

Tableau récapitulatif

Type de bail	Dépôt maximum	Base légale
Location vide	1 mois HC	Art. 22, loi 6 juillet 1989
Location meublée	2 mois HC	Art. 25-6, loi 6 juillet 1989
Bail mobilité	Interdit	Art. 25-14, loi 6 juillet 1989
Loyer trimestriel d'avance	Interdit	Art. 22 al. 2, loi 6 juillet 1989

Encaissement : à la signature, pas avant

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Pas à la visite. Pas à la promesse verbale. Pas « pour bloquer le logement ».

La pratique du « chèque de réservation » encaissé avant la signature du bail n'a aucune base légale en matière de location d'habitation. Si un candidat vous remet un chèque en avance et ne signe finalement pas le bail, il peut en demander la restitution intégrale. Vous ne pouvez conserver aucune somme à titre de dédommagement en l'absence de contrat signé.

Le dépôt ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire (article 22, alinéa 1). Il est encaissé, pas séquestré sur un compte bloqué.

Restitution : 1 mois ou 2 mois, pas un jour de plus

Le délai court à compter de la remise des clés

Pas à compter de l'état des lieux de sortie. Pas à compter de la fin du préavis. À compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire. C'est une précision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 mai 2006, n°05-10.938) : la date de l'état des lieux et celle de la remise des clés peuvent différer. C'est la seconde qui déclenche le délai.

Deux cas de figure

État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée : restitution dans un délai maximum de 1 mois (loi ALUR, modification de l'article 22, applicable depuis le 27 mars 2014).

Dégradations constatées à l'état des lieux de sortie : restitution dans un délai maximum de 2 mois, déduction faite des retenues justifiées.

« Conforme » signifie que l'état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation par rapport à celui d'entrée -- hors usure normale. Des traces légères, une peinture un peu ternie après 5 ans d'occupation, des joints de salle de bain noircis : c'est de la vétusté, pas une dégradation.

La pénalité de retard : 10 % par mois

Si le bailleur ne restitue pas le solde du dépôt dans le délai applicable, le montant restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22, dernier alinéa).

Calcul concret

Prenons un loyer de 750 euros HC avec un dépôt de 750 euros. L'état des lieux de sortie est conforme. Le bailleur doit restituer sous 1 mois.

• Retard de 2 mois : pénalité = 2 x 75 euros = 150 euros
• Retard de 5 mois : pénalité = 5 x 75 euros = 375 euros
• Retard de 12 mois : pénalité = 12 x 75 euros = 900 euros (plus que le dépôt lui-même)

La pénalité est due de plein droit, sans mise en demeure préalable. Le locataire n'a pas à prouver un préjudice.

Exception : la majoration n'est pas due si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur (article 22). Le bailleur doit pouvoir démontrer qu'il a demandé l'adresse sans réponse.

Les retenues autorisées

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie :

1. Réparations des dégradations

Toute dégradation constatée à l'état des lieux de sortie par rapport à celui d'entrée, au-delà de la vétusté normale, peut justifier une retenue. Le bailleur doit fournir :

• Le comparatif entre les deux états des lieux
• Des devis ou factures correspondant aux réparations
• Si possible, des photos datées

La Cour de cassation admet qu'un devis suffit -- le bailleur n'est pas tenu de faire réaliser les travaux avant de retenir (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n°99-14.789). Mais le devis doit être détaillé et correspondre aux dégradations constatées.

2. Loyers impayés

Tout arriéré de loyer ou de charges peut être déduit du dépôt. Le solde éventuel reste dû par le locataire.

3. Charges locatives non régularisées

Si la régularisation annuelle des charges n'a pas encore eu lieu au moment du départ, le bailleur peut retenir une provision.

La rétention de 20 % en copropriété

Quand le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision ne dépassant pas 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété (article 22, alinéa 4).

Exemple

Dépôt de garantie : 800 euros. État des lieux conforme, aucune dégradation, aucun impayé.

• Le bailleur restitue 640 euros dans le délai d'1 mois.
• Il conserve 160 euros (20 %) en attente de la régularisation des charges.
• Dès l'approbation des comptes en AG, il régularise : remboursement du solde après déduction des charges réelles restant dues.

Cette disposition évite au bailleur de restituer l'intégralité du dépôt puis de devoir réclamer un complément de charges quelques mois plus tard à un locataire parti.

Les retenues interdites

L'usure normale (vétusté)

Un logement occupé s'use. C'est normal, c'est prévu, et c'est à la charge du propriétaire. Les exemples classiques :

• Peinture jaunie ou ternie après 7 à 10 ans
• Moquette aplatie ou usée après 10 ans
• Joints de salle de bain noircis
• Traces d'usure au sol dans les zones de passage
• Papier peint légèrement décollé aux angles après plusieurs années

Retenir pour ces postes est abusif et expose le bailleur à une contestation.

Travaux d'amélioration ou de remise aux normes

Le dépôt de garantie couvre les dégradations causées par le locataire, pas la modernisation du bien. Remplacer un parquet ancien par du neuf, installer une VMC double flux, mettre aux normes l'électricité : tout cela relève du propriétaire.

L'entretien courant non réalisé par le locataire

Attention ici : le locataire est tenu des réparations locatives (décret 87-712) et de l'entretien courant. Un défaut d'entretien caractérisé (chaudière non entretenue, gouttières bouchées par négligence) peut justifier une retenue. Mais l'absence de nettoyage banal (poussière, traces superficielles) ne constitue pas une dégradation.

La grille de vétusté : l'outil qui tranche les litiges

Principe

La grille de vétusté attribue à chaque élément du logement une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Plus l'élément est ancien, plus la part imputable à la vétusté est élevée, et donc plus la retenue sur le dépôt est faible.

Comment ça fonctionne

Chaque élément a :

• Une durée de vie (ex. : peintures = 7 à 10 ans, moquette = 7 ans, parquet = 25 ans)
• Une franchise : période pendant laquelle aucune vétusté n'est reconnue (ex. : 2 ans)
• Un taux d'abattement annuel : pourcentage de dépréciation par an après la franchise
• Une valeur résiduelle : part qui reste à la charge du locataire même en fin de durée de vie (souvent 10 %)

Exemple chiffré

Un locataire quitte un logement après 6 ans. La peinture des murs est dégradée (traces, trous de chevilles non rebouchés). Le devis de remise en peinture s'élève à 1 500 euros.

Grille de vétusté applicable :

• Durée de vie des peintures : 9 ans
• Franchise : 2 ans
• Taux d'abattement annuel : 15 % après franchise
• Valeur résiduelle : 10 %

Calcul :

1. Durée d'occupation : 6 ans
2. Années de vétusté (après franchise) : 6 - 2 = 4 ans
3. Abattement : 4 x 15 % = 60 %
4. Part restant à la charge du locataire : 100 % - 60 % = 40 %
5. Retenue sur le dépôt : 1 500 x 40 % = 600 euros

Sans grille de vétusté, le bailleur aurait pu tenter de retenir 1 500 euros. Avec la grille, la retenue est de 600 euros. La différence est significative.

Formalisme

La grille de vétusté n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Si elle est utilisée, elle doit être annexée au bail au moment de la signature (décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et la grille de vétusté). Les parties peuvent choisir une grille existante (par exemple celle de la CLCV, de l'OPAC, ou d'accords collectifs locaux) ou en établir une librement.

En l'absence de grille, la vétusté est appréciée au cas par cas -- ce qui revient à négocier (ou plaider) chaque retenue.

Autre exemple : revêtement de sol

Le locataire a brûlé le lino de la cuisine avec un plat chaud. Devis de remplacement : 800 euros.

Grille :

• Durée de vie du revêtement PVC : 15 ans
• Franchise : 3 ans
• Abattement annuel : 10 %
• Occupation : 8 ans

Calcul :

1. Années de vétusté : 8 - 3 = 5 ans
2. Abattement : 5 x 10 % = 50 %
3. Part locataire : 50 %
4. Retenue : 800 x 50 % = 400 euros

Justificatifs obligatoires

Le bailleur qui effectue des retenues doit les justifier. L'article 22 ne détaille pas les pièces requises, mais la jurisprudence est constante :

• Comparatif des états des lieux entrée/sortie, idéalement accompagné de photos datées
• Devis ou factures pour chaque poste de retenue
• Application de la grille de vétusté si une grille est annexée au bail
• Décompte détaillé envoyé au locataire avec le solde restitué

Un simple courrier indiquant « retenue de 500 euros pour remise en état » sans justificatif est insuffisant. Le locataire peut contester et obtenir la restitution intégrale de la somme retenue.

Que faire en cas de litige ?

Étape 1 : la mise en demeure

Le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, rappelant :

• Le montant du dépôt versé
• La date de remise des clés
• Le délai légal de restitution dépassé
• Le montant des pénalités dues
• Un délai de 8 jours pour restituer

Étape 2 : la Commission départementale de conciliation (CDC)

Avant de saisir le juge, le locataire peut saisir la CDC de son département. C'est gratuit, rapide (2 à 3 mois), et aboutit souvent à un accord. La saisine se fait par lettre simple adressée à la préfecture ou à la DDT (Direction départementale des territoires).

La conciliation n'est pas obligatoire pour les litiges portant sur le dépôt de garantie, mais elle est recommandée.

Étape 3 : le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance)

Si la conciliation échoue ou est refusée, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Pour un litige inférieur à 5 000 euros, la procédure est orale et sans avocat obligatoire. Le locataire peut demander :

• La restitution du dépôt (ou du solde indûment retenu)
• Les pénalités de 10 % par mois de retard
• Des dommages-intérêts complémentaires si un préjudice est démontré

Prescription

L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Les pièges classiques côté bailleur

1. Pas d'état des lieux d'entrée

Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Conséquence : à la sortie, le bailleur ne peut invoquer aucune dégradation. Le dépôt doit être restitué intégralement. Faire l'impasse sur l'état des lieux d'entrée pour « gagner du temps » est la pire économie possible.

2. Confondre dégradation et vétusté

Des murs défraîchis après 8 ans d'occupation, ce n'est pas une dégradation. Des trous de cheville rebouchés proprement, non plus. Une moquette usée dans les zones de passage, encore moins. Le bailleur qui retient pour ces postes s'expose à un remboursement majoré des pénalités.

3. Retarder pour faire des travaux

Certains bailleurs attendent d'avoir fait réaliser les travaux pour fournir la facture et restituer le solde. Le délai légal ne tient pas compte de cette contrainte. Si l'artisan met 3 mois, le bailleur est en retard dès le 2e mois. La solution : retenir sur la base d'un devis, restituer le solde dans les délais, puis faire réaliser les travaux.

4. Oublier la provision de 20 %

En copropriété, le bailleur peut retenir 20 % du dépôt en attendant la régularisation des charges. Beaucoup l'ignorent et restituent 100 %, puis peinent à récupérer le complément de charges auprès d'un locataire parti. Utilisez cette disposition systématiquement.

5. Retenir sans justifier

Toute retenue sans devis ni facture est contestable. « Nettoyage complet : 300 euros » sans facture d'entreprise de nettoyage = retenue abusive. Anticipez : faites établir les devis avant l'expiration du délai de restitution.

Résumé des obligations du bailleur

1. Fixer le dépôt dans le bail, au maximum 1 mois HC (vide) ou 2 mois HC (meublé).
2. L'encaisser uniquement à la signature.
3. Réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie détaillé, avec photos.
4. Restituer dans 1 mois (si conforme) ou 2 mois (si dégradations), à compter de la remise des clés.
5. Justifier chaque euro retenu par des devis ou factures.
6. Appliquer la grille de vétusté si elle est annexée au bail.
7. En copropriété, utiliser la provision de 20 % pour les charges non régularisées.
8. Transmettre le décompte de retenues au locataire avec le solde.

Un outil de gestion locative qui automatise le suivi des états des lieux et calcule les délais de restitution permet d'éviter les oublis -- et les pénalités de 10 % qui s'accumulent mécaniquement.