La réponse courte : quelle case remplir ?
Tout dépend de deux questions : le logement est-il loué nu ou meublé, et êtes-vous au micro ou au réel ?
| Votre situation | Formulaire | Case de la 2042 |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2042 seule | 4BE : loyers bruts |
| Location nue au réel, bénéfice | 2044, puis 2042 | 4BA |
| Location nue au réel, déficit imputable sur le revenu global | 2044, puis 2042 | 4BC |
| Location nue au réel, déficit reportable sur les revenus fonciers futurs | 2044, puis 2042 | 4BB |
| Location meublée (LMNP) | 2042 C PRO | cases 5N…, voir plus bas |
Au micro-foncier, vous écrivez un seul montant, en 4BE. Au réel, vous remplissez d'abord la 2044, et c'est son résultat qui se reporte en 4BA, 4BB ou 4BC. On ne remplit donc jamais 4BE et 4BA pour les mêmes revenus : c'est l'un ou l'autre.
Case 4BE : le micro-foncier
Le micro-foncier s'applique quand le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 €. L'article 32 du CGI fixe alors le revenu imposable au revenu brut diminué d'un abattement de 30 %, qui représente forfaitairement toutes vos charges.
Trois règles à connaître avant de remplir la case :
- Vous déclarez le brut. Les contribuables concernés « portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration » (art. 32, 2). L'administration calcule elle-même l'abattement : ne retranchez pas les 30 % vous-même.
- Le seuil se compte au foyer, tous biens loués nus confondus, pas bien par bien. Trois studios à 6 000 € par an font 18 000 € : le foyer passe au réel.
- Certains biens ferment le micro-foncier, même sous 15 000 € : monuments historiques, nue-propriété louée, logements en dispositif de déduction spécifique ou d'amortissement, Loc'Avantages. La liste complète est dans notre article micro-foncier ou réel.
L'année où le seuil est dépassé, le revenu se détermine au réel dès cette année-là (art. 32, 3). Pas d'année de tolérance : voir dépassement de plafond.
Exemple : un studio loué 800 € par mois
Loyers encaissés en 2025 : 800 € × 12 = 9 600 €.
- Case 4BE : 9 600 €
- Abattement calculé par l'administration : 9 600 € × 30 % = 2 880 €
- Revenu foncier imposable : 6 720 €, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % applicables à la location nue.
Aucune charge à déclarer, aucun justificatif à joindre.
Cases 4BA, 4BB, 4BC : le régime réel avec la 2044
Au réel, vous déduisez vos charges réelles sur le formulaire 2044, ligne par ligne. Les lignes que la plupart des bailleurs utilisent :
| Ligne 2044 | Contenu |
|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés, hors remboursements de charges locatives |
| 221 | Frais d'administration et de gestion : agence, gérant, honoraires, frais de procédure |
| 222 | Forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion (courrier, téléphone, déplacements) |
| 223 | Primes d'assurance : PNO, loyers impayés |
| 224 | Travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration (jamais construction ni agrandissement) |
| 227 | Taxe foncière, sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété versées au syndic dans l'année |
| 230 | Régularisation, l'année suivante, des provisions déduites l'année précédente |
| 250 | Intérêts d'emprunt et frais d'emprunt |
Le résultat se calcule ensuite : recettes (215) moins frais et charges (240) moins intérêts (250). Le résultat global (ligne 420) se reporte en 4BA s'il est positif. S'il est négatif, la 2044 sépare le déficit imputable sur le revenu global, reporté en 4BC, du déficit reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes, reporté en 4BB.
Exemple 1 : un bénéfice, case 4BA
Un T2 loué 1 000 € par mois, avec un crédit en cours.
- Ligne 211, loyers : 12 000 €
- Ligne 222, forfait : 20 €
- Ligne 223, assurance PNO : 280 €
- Ligne 227, taxe foncière hors ordures ménagères : 1 150 €
- Ligne 229, provisions de copropriété : 1 200 €
- Total des charges (240) : 2 650 €
- Ligne 250, intérêts d'emprunt : 2 400 €
Résultat : 12 000 € − 2 650 € − 2 400 € = 6 950 €, à reporter en case 4BA. Au micro-foncier, le même bien aurait été imposé sur 8 400 € (12 000 € × 70 %).
L'année suivante, pensez à la ligne 230 : la part des provisions de copropriété qui était récupérable sur le locataire ou qui n'était pas déductible y est réintégrée.
Exemple 2 : un déficit, cases 4BC et 4BB
Un appartement loué 500 € par mois, sans crédit, l'année d'une réfection de toiture.
- Ligne 211, loyers : 6 000 €
- Ligne 222, forfait : 20 €
- Ligne 223, assurance : 200 €
- Ligne 224, travaux : 18 000 €
- Ligne 227, taxe foncière : 800 €
Résultat : 6 000 € − 19 020 € = − 13 020 €. Ce déficit ne provient pas d'intérêts d'emprunt : il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (art. 156 du CGI).
- Case 4BC : 10 700 €, déduits de votre revenu global
- Case 4BB : 2 320 €, reportés sur vos revenus fonciers des dix années suivantes
Avec un crédit, la part du déficit due aux intérêts ne va jamais sur le revenu global, et des plafonds plus élevés existent (15 300 €, 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques). Le calcul complet est dans notre article sur le déficit foncier. Une condition à garder en tête : si vous cessez de louer le bien, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Passer du micro au réel : un engagement de trois ans
Sous 15 000 €, vous pouvez renoncer au micro-foncier et opter pour le réel. L'article 32 est précis : l'option « est exercée pour une période de trois ans », dans le délai de dépôt de la déclaration de la première année concernée, et elle est irrévocable pendant cette période.
Le réel devient intéressant quand vos charges et intérêts dépassent 30 % de vos loyers, ou l'année de gros travaux. Faites la projection sur trois ans avant de basculer : notre article micro-foncier ou réel détaille le calcul.
Location meublée : ni 4BE, ni 2044
Un logement loué meublé ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il ne se déclare ni en 4BE, ni sur une 2044, mais sur la 2042 C PRO.
Au micro-BIC, les recettes brutes se portent selon le type de meublé :
- 5NI : meublé classique (longue durée, étudiant, bail mobilité), abattement de 50 %
- 5NG : meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes, abattement de 50 %
- 5NH : meublé de tourisme non classé, abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes
Le plafond des deux premières catégories est de 77 700 € pour les revenus 2025, et de 83 600 € pour les revenus 2026. L'ancienne case 5ND n'existe plus depuis la loi Le Meur.
Au réel, le résultat se calcule sur la liasse 2031 et 2033, puis se reporte en 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit). Pour choisir entre les deux régimes, voir notre guide LMNP, et pour la location courte durée, l'article sur le meublé de tourisme.
Ce que coûte un expert-comptable
Les honoraires sont libres : chaque cabinet fixe son prix, qui monte avec le nombre de biens et la complexité du dossier. Pour vous donner un ordre de grandeur, voici une estimation adProprio, issue d'un relevé d'octobre 2026 sur des sites de cabinets d'expertise comptable et de comparateurs d'honoraires :
- Une 2044 pour un ou deux biens loués nus, sans complexité particulière : de 150 à 500 € HT.
- Une liasse LMNP au réel (2031 et 2033) : de 300 à 1 000 € HT par an, davantage la première année, le temps de construire le tableau d'amortissement.
Ce sont des fourchettes, pas des tarifs : demandez un devis avant de confier votre dossier.
Le prélèvement à la source sur vos revenus fonciers
Les revenus fonciers sont des revenus « sans collecteur » : personne ne retient l'impôt avant de vous les verser. L'administration prélève donc directement sur votre compte bancaire un acompte correspondant à vos revenus fonciers et aux prélèvements sociaux qui s'y appliquent : chaque mois, ou chaque trimestre sur option. Le calendrier fiscal le place à partir du 15 du mois.
Moduler les acomptes. Si vos revenus fonciers augmentent ou baissent fortement, signalez-le depuis votre espace Finances publiques, rubrique « Prélèvement à la source », bouton « Actualiser suite à une hausse ou une baisse de vos revenus », en estimant vos revenus de l'année en cours. Le service recalcule votre taux et, s'il y a lieu, vos acomptes. Une baisse doit être suffisamment importante pour être prise en compte, et la modulation ne vaut que pour l'année civile en cours : pour la prolonger, il faut intervenir de nouveau à partir de la mi-novembre.
Supprimer les acomptes. Si vous n'avez plus de revenus fonciers de manière définitive, même rubrique, « Gérer vos acomptes », puis le bouton « supprimer » sur la ligne des revenus fonciers. Cette suppression seule ne met pas à jour votre taux : l'administration conseille d'actualiser aussi vos revenus de l'année.
La date limite du mois. Une suppression faite jusqu'au 22 inclus est prise en compte dès le mois suivant. Pour une modulation, les acomptes sont modifiés le 15 du mois suivant si le changement est signalé avant le 23 du mois en cours.
Vous pouvez aussi anticiper : lors de la déclaration de printemps, la case 4BN signale l'arrêt définitif de vos revenus fonciers pour l'année suivante, ce qui évite qu'ils servent au calcul des acomptes.
Le calendrier de la déclaration 2026 (revenus 2025)
- 14 avril 2026 : ouverture du service de déclaration en ligne.
- 19 mai 2026 : date limite de la déclaration papier.
- Date limite en ligne, selon votre département : 21 mai 2026 (départements 01 à 19 et non-résidents), 28 mai 2026 (départements 20 à 54, Corse comprise), 4 juin 2026 (départements 55 à 976).
- Du 29 juillet au 30 novembre 2026 inclus : service de correction en ligne, pour rectifier la déclaration des revenus 2025 déjà déposée.
Les pièces à réunir avant de déclarer
- Le total des loyers encaissés dans l'année, bien par bien
- Le décompte annuel des intérêts de votre crédit immobilier
- L'avis de taxe foncière, pour isoler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- Les appels de fonds de copropriété de l'année, et le décompte de régularisation de l'année précédente
- Les factures de travaux et d'entretien payées dans l'année
- Les primes d'assurance (PNO, loyers impayés)
Préparer sa 2044 avec adProprio
Dans adProprio, l'onglet Comptabilité tient, bien par bien, le journal des loyers encaissés et des dépenses, chacune rattachée à sa catégorie fiscale. Pour un bien au régime réel foncier, il génère une 2044 pré-remplie (loyers, charges, intérêts et résultat) marquée « préparation comptable » : un document de travail à recopier ou à transmettre à votre expert-comptable, pas une télédéclaration. Pour un bien au micro-foncier, les exports Excel et CSV donnent les recettes brutes de la case 4BE, l'abattement et le revenu imposable. L'export comptable (PDF, Excel, CSV et 2044) est disponible à partir du plan Essentiel.
Questions fréquentes
Puis-je déclarer un bien en 4BE et un autre au réel ? Non. Le micro-foncier s'applique « à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal » (art. 32, 2). Si un bien passe au réel, tous vos biens loués nus y passent.
Faut-il déduire l'abattement de 30 % avant de remplir la case 4BE ? Non. Vous indiquez le montant brut des loyers ; l'administration applique l'abattement.
Les charges payées par le locataire comptent-elles dans les loyers ? Non : la ligne 211 de la 2044 exclut les remboursements de charges locatives. À l'inverse, une charge récupérable que vous avancez, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ne se déduit pas.
Je loue un studio meublé : case 4BA ou 4BE ? Aucune des deux. Les revenus meublés se déclarent sur la 2042 C PRO, en 5NI au micro-BIC pour un meublé classique.
