Location nue ou meublée : deux régimes fiscaux différents
Location nue → revenus fonciers, déclarés sur le formulaire 2042 (et 2044 au régime réel) Location meublée → bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés sur le formulaire 2042 C PRO (et 2031 SK au régime réel)
C'est la première chose à vérifier. Beaucoup de bailleurs déclarent leurs revenus meublés en revenus fonciers par habitude. Ce n'est pas une erreur neutre — les régimes ne sont pas interchangeables.
Location nue : micro-foncier ou régime réel ?
Micro-foncier : si vos loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez déclarer directement case 4BE sur le formulaire 2042. Abattement automatique de 30%, aucun justificatif à fournir. Vous êtes imposé sur 70% des loyers.
Régime réel : formulaire 2044. Vous déduisez les charges réelles :
- Intérêts d'emprunt liés au financement du bien locatif
- Taxe foncière (hors ordures ménagères si récupérées sur le locataire)
- Assurance PNO et GLI
- Charges de copropriété non récupérables
- Travaux de réparation et d'entretien (pas les constructions neuves)
- Frais de gestion, honoraires d'agence, frais de procédure
Si vos charges dépassent 30% des loyers bruts, le régime réel est généralement plus avantageux.
Important : le choix du régime réel engage pour 3 ans minimum. Faites la simulation sur 3 ans avant de basculer, notamment si vous avez des travaux importants prévus.
Le déficit foncier
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier :
- La part du déficit hors intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an
- Pour des travaux de rénovation énergétique sur des logements classés E, F ou G : plafond relevé à 21 400 €/an (dispositif valable jusqu'à fin 2025)
L'excédent de déficit s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou régime réel ?
Micro-BIC : si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous bénéficiez d'un abattement de 50%. Déclarez case 5ND sur le formulaire 2042 C PRO. Pour les meublés de tourisme classés : 71% d'abattement jusqu'au plafond applicable.
Régime réel LMNP : formulaire 2031 SK + liasse fiscale. Vous déduisez toutes les charges réelles et vous amortissez le bien et le mobilier. La plupart des LMNP au réel arrivent à un bénéfice imposable nul ou très faible pendant les premières années. Un expert-comptable spécialisé est conseillé (300-600 €/an) — la liasse fiscale est complexe.
Ce qu'il faut avoir sous la main avant de déclarer
- Relevés annuels de crédit : le décompte des intérêts payés dans l'année (la banque envoie ce document en janvier)
- Avis de taxe foncière de l'année
- Décomptes de charges de copropriété annuels (distinguez les charges récupérables sur le locataire des non-récupérables)
- Factures de travaux et d'entretien réalisés dans l'année
- Primes d'assurance (PNO, GLI) de l'année
- Récapitulatif des loyers encaissés — vos quittances adProprio font foi
Le prélèvement à la source
Les revenus fonciers et les BIC locatifs ne sont pas prélevés à la source directement. Vous versez des acomptes trimestriels ou mensuels calculés sur la base de votre dernière déclaration. Si vos revenus ont baissé par rapport à l'année précédente, vous pouvez moduler ou supprimer les acomptes en ligne sur impots.gouv.fr — avant le 30 juin pour l'acompte de septembre.
