Caution, garant, garantie : de quoi parle-t-on ?
Le terme courant « garant » désigne la personne qui s'engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. En droit, on parle de cautionnement (articles 2288 à 2320 du Code civil, renumérotés par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021). La caution est la personne (physique ou morale) qui se porte garante. L'acte de cautionnement est le contrat qui formalise cet engagement.
Ne pas confondre avec le dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) qui est une somme d'argent versée au bailleur à la signature du bail. Ce sont deux mécanismes distincts.
Caution personne physique
Qui peut se porter caution ?
N'importe qui : parent, ami, employeur, tiers. Il n'y a pas de lien familial requis. La seule condition est la capacité juridique (être majeur, ne pas être sous tutelle) et une solvabilité suffisante.
L'acte de cautionnement
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie aux articles 2288 et suivants du Code civil. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022), l'acte de cautionnement doit mentionner :
- L'identité du créancier (le bailleur) et du débiteur (le locataire)
- Le montant du loyer et les conditions de sa révision
- La durée de l'engagement (déterminée ou indéterminée)
- Le montant maximum garanti, en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du Code civil)
La caution personne physique doit apposer elle-même une mention par laquelle elle s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant écrit en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du Code civil). Cette mention n'a plus besoin de reproduire un texte mot pour mot comme avant la réforme, mais elle doit exprimer clairement que le signataire s'engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance.
Caution simple ou solidaire ?
Caution simple : le garant peut obliger le bailleur à poursuivre d'abord le locataire (bénéfice de discussion, article 2305 du Code civil).
Caution solidaire : le bailleur peut réclamer le paiement directement au garant, sans poursuivre le locataire au préalable. C'est la forme la plus courante dans les baux d'habitation, car elle offre une meilleure protection au bailleur.
La solidarité ne se présume pas : elle doit être expressément stipulée dans l'acte de cautionnement.
Durée et résiliation
Si l'engagement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier à tout moment par lettre recommandée. L'engagement prend fin au terme du bail en cours (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si le bail est reconduit, la caution reste tenue jusqu'à son terme, sauf résiliation anticipée notifiée avant la reconduction.
Si l'engagement est à durée déterminée (par exemple, « pour la durée du bail initial de 3 ans »), la caution ne peut pas résilier avant le terme prévu.
L'interdiction de cumul caution + GLI
L'article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle claire : le bailleur qui souscrit une garantie des loyers impayés (GLI commerciale) ne peut pas exiger en plus une caution personne physique.
Exception : si le locataire est étudiant ou apprenti, le cumul GLI + caution physique est autorisé.
Visale ne se cumule avec aucune autre garantie, et cette règle vient de ses propres conditions : un bail couvert par Visale « ne peut pas être couvert par d'autres garanties (caution personne physique ou assurance) ». Les conditions publiées par Visale ne prévoient pas d'exception pour un étudiant ou un apprenti.
| Situation | Caution physique | GLI | Visale |
|---|---|---|---|
| Locataire salarié CDI | Oui | Oui (mais pas les deux) | Oui |
| Locataire étudiant | Oui | Oui (cumul autorisé) | Oui |
| Locataire apprenti | Oui | Oui (cumul autorisé) | Oui |
| Cumul caution + GLI | Interdit (sauf étudiant/apprenti) | Sans objet | Sans objet |
| Cumul caution + Visale | Interdit (conditions de Visale) | Sans objet | Sans objet |
| Cumul GLI + Visale | Sans objet | Interdit (conditions de Visale) | Sans objet |
Visale : la garantie gratuite d'Action Logement
Principe
Visale est un cautionnement gratuit accordé par Action Logement. C'est le locataire qui en fait la demande, pas le bailleur : il obtient en ligne un visa certifié, qu'il remet au bailleur avant la signature du bail.
Couverture
- Impayés de loyer et charges : jusqu'à 36 mensualités, pendant les 3 premières années du bail
- Dégradations locatives : au-delà du dépôt de garantie, dans la limite de 2 mois de loyer et charges
- Action Logement paie le bailleur et se retourne ensuite contre le locataire pour récupérer les sommes
Éligibilité
Visale couvre un champ large mais pas universel. Le locataire est éligible s'il remplit au moins une de ces conditions :
- Entre 18 et 30 ans, quel que soit son statut
- Salarié de plus de 30 ans embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), gagnant jusqu'à 1 710 € nets par mois, en mobilité professionnelle, ou titulaire d'une promesse d'embauche de moins de 3 mois
- Éligible au bail mobilité
- Logé par un organisme d'intermédiation locative
Plafonds de loyer
Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser, selon la localisation du logement :
- 1 940 € en Île-de-France
- 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin
- 1 365 € dans les autres communes
Le montant maximum autorisé figure sur le visa du locataire.
Obligation du bailleur
Si le locataire présente un visa Visale valide, le bailleur n'a rien à payer. Il valide en ligne le contrat de cautionnement sur son espace bailleur visale.fr avant de signer le bail, au plus tard le jour de la signature et pendant la validité du visa.
En cas d'impayé, relancez d'abord le locataire. L'impayé est « constitué » quand deux mois de loyer et charges sont totalement impayés, ou quand les impayés partiels cumulés dépassent un mois. À partir de là, vous avez 15 jours pour mettre le locataire en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, et 30 jours pour déclarer l'impayé sur votre espace Visale.
Colocation et caution
Bail unique
En colocation à bail unique, chaque colocataire peut avoir son propre garant. La clause de solidarité entre colocataires (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN) entraîne des conséquences pour le garant :
- Le garant d'un colocataire sortant reste solidaire pendant 6 mois après la date d'effet du congé du colocataire, ou jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire figure au bail (article 8-1 VI).
- L'acte de cautionnement identifie, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement du garant (article 8-1 VI, alinéa 2).
Baux individuels
En colocation à baux individuels, chaque locataire a son propre bail et son propre garant. La solidarité ne joue qu'entre le locataire et son garant, pas entre les colocataires.
Documents que le bailleur peut demander au garant
Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces justificatives que le bailleur peut demander au locataire et à sa caution. Tout document hors liste est interdit (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Documents autorisés :
- Pièce d'identité en cours de validité
- Justificatif de domicile (avis d'imposition, quittance de loyer, facture énergie)
- Justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, extrait Kbis, carte professionnelle)
- Justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatif de prestations sociales)
Documents interdits :
- Relevé de compte bancaire
- Attestation de bonne tenue de compte
- Photographie d'identité (sauf sur la pièce d'identité)
- Carte vitale
- Contrat de mariage ou jugement de divorce
- Dossier médical
