Le choix qui change votre imposition
En location nue, vous déclarez vos loyers en revenus fonciers. Deux options :
Micro-foncier : vous déclarez les loyers bruts, le fisc applique un abattement de 30%. Vous êtes imposé sur 70% des loyers. Zéro paperasse.
Régime réel : vous déduisez les charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, taxe foncière… Si les charges dépassent 30% des loyers, vous payez moins d'impôt.
Le calcul concret
Prenons un exemple : vous louez un appartement 900 €/mois, soit 10 800 €/an.
Au micro-foncier :
- Revenu imposable : 10 800 × 70% = 7 560 €
- À votre TMI de 30% + 17,2% de prélèvements sociaux = 47,2%
- Impôt : 7 560 × 47,2% = 3 568 €
Au réel, avec ces charges :
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Intérêts d'emprunt : 2 400 €
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Taxe foncière : 1 200 €
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Assurance PNO : 250 €
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Travaux d'entretien : 800 €
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Frais divers : 300 €
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Total charges : 4 950 €
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Revenu imposable : 10 800 - 4 950 = 5 850 €
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Impôt : 5 850 × 47,2% = 2 761 €
Économie : 807 € par an. Et c'est un exemple modeste — avec des travaux importants, le réel crée parfois du déficit foncier.
Le déficit foncier
Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. C'est particulièrement intéressant l'année où vous faites des travaux.
Quand rester au micro-foncier ?
- Votre bien est payé (pas d'intérêts d'emprunt)
- Pas de travaux prévus
- Charges faibles (copropriété récente, bon DPE)
- Vous ne voulez pas tenir de comptabilité
Condition : vos revenus fonciers bruts ne doivent pas dépasser 15 000 €/an.
Le piège
Le régime réel est un engagement de 3 ans minimum. Si vous basculez du micro au réel, vous ne pouvez pas revenir avant 3 ans. Faites une projection sur 3 ans avant de choisir.
