La GLI en bref
La garantie des loyers impayés (GLI) est un contrat d'assurance que le bailleur souscrit et paie. En cas d'impayé, l'assureur l'indemnise puis, le plus souvent, se retourne contre le locataire. Aucune loi ne l'impose ni n'en fixe le contenu : plafonds, exclusions et délais sont ceux de votre contrat. Lisez les conditions générales avant de signer, pas après le premier impayé.
Les fourchettes chiffrées de cet article sont des estimations d'adProprio, relevées en octobre 2026 auprès d'assureurs et de courtiers. Elles donnent un ordre de grandeur pour comparer des devis ; seul votre contrat fait foi.
Ce que couvre une GLI
Selon les contrats, on retrouve le plus souvent :
- Les loyers et charges impayés, dans la limite d'un plafond par sinistre, exprimé en euros ou en nombre de mois.
- Les frais de procédure : commandement de payer, commissaire de justice, avocat, procédure d'expulsion.
- Les dégradations locatives, souvent en option, pour la part qui dépasse le dépôt de garantie, avec leur propre plafond.
- Plus rarement, la perte de loyers après le départ forcé du locataire, ou une protection juridique pour d'autres litiges locatifs.
Estimation adProprio : le plafond des impayés tourne souvent autour de 70 000 € par sinistre, sur 24 à 30 mois d'impayés, certains contrats allant au-delà ; celui des dégradations, autour de 7 500 à 10 000 €.
Ce qui est exclu
Les exclusions varient d'un contrat à l'autre, mais quatre reviennent souvent :
- Les impayés antérieurs à la souscription, ou survenus pendant le délai de carence.
- Le locataire dont le dossier n'a pas été vérifié selon les règles du contrat : une pièce manquante au jour de la signature peut suffire à faire refuser l'indemnisation.
- Les locations hors du champ du contrat, typiquement la location saisonnière, le meublé de tourisme et les locaux commerciaux.
- Le sinistre déclaré hors délai, ou sans les pièces demandées.
Les conditions d'éligibilité du locataire
La GLI assure le bailleur, mais c'est le locataire que l'assureur évalue.
Le taux d'effort. Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser une part des revenus nets du locataire, fixée par chaque contrat. Le seuil, les revenus retenus (primes, allocations, revenus du conjoint) et le traitement des colocataires changent d'un assureur à l'autre : demandez-les par écrit. Estimation adProprio : la plupart des contrats demandent des revenus nets d'au moins 2,7 à 3 fois le loyer charges comprises, soit un loyer qui ne dépasse pas environ un tiers des revenus. Pour un loyer de 900 €, comptez 2 430 à 2 700 € de revenus nets par mois.
La stabilité des revenus. Les salariés en contrat à durée indéterminée hors période d'essai, les fonctionnaires et les retraités passent en général sans difficulté. Les contrats courts, l'intérim, les indépendants récemment installés et les étudiants sont souvent refusés ou soumis à des conditions supplémentaires.
Les justificatifs. L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret la liste des pièces que le bailleur peut exiger d'un candidat ou de sa caution : c'est le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Identité, domicile, activité professionnelle, ressources : rien en dehors de cette liste, même si l'assureur le souhaite. Le manquement est puni d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le même article interdit d'imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat.
Faites valider le dossier selon la procédure du contrat avant la signature du bail, et gardez une copie de chaque pièce : c'est elle qu'on vous demandera au premier impayé.
Carence, franchise et délais de déclaration
Trois délais conditionnent l'indemnisation, tous fixés par le contrat :
- Le délai de carence : une période après la souscription pendant laquelle un impayé n'est pas couvert. Selon le contrat, il ne s'applique parfois qu'au locataire déjà en place au jour de la souscription. Estimation adProprio : souvent trois mois.
- La franchise : la part de l'impayé qui reste à votre charge, exprimée en mois de loyer ou en jours. Estimation adProprio : souvent aucune, ou un mois de loyer ; certains contrats vont au-delà.
- Le délai de déclaration : l'impayé doit être signalé à l'assureur peu de temps après la première échéance non réglée, souvent avec la preuve d'une relance ou d'une mise en demeure déjà envoyée au locataire.
Un impayé déclaré trop tard peut ne pas être indemnisé du tout. La procédure elle-même (relance, mise en demeure, commandement de payer, tribunal) est détaillée dans notre guide des loyers impayés ; avec une GLI, l'assureur ou son mandataire la conduit en général après la déclaration.
GLI et caution : le cumul interdit
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est net : le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, couvrant les obligations locatives du locataire. En pratique :
- Avec une GLI, le garant personne physique exigé en plus serait engagé par un acte nul.
- Exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Dans ce cas seulement, GLI et caution se cumulent.
- Le dépôt de garantie n'est pas concerné : le même article l'écarte expressément de l'interdiction.
La règle s'est construite en trois temps. La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a interdit la caution au bailleur assuré ; la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 a ajouté l'exception de l'étudiant et de l'apprenti ; la loi ALUR du 24 mars 2014 l'a étendue à « toute autre forme de garantie » et l'a sanctionnée par la nullité.
GLI ou Visale ?
Visale est une garantie d'Action Logement, gratuite pour le bailleur, que le locataire demande avant la signature du bail : vous ne pouvez pas la souscrire à sa place.
| GLI | Visale | |
|---|---|---|
| Qui la demande | Le bailleur | Le locataire, avant la signature |
| Qui paie | Le bailleur, 2 à 4 % des loyers charges comprises (estimation adProprio) | Gratuite pour le bailleur |
| Profils acceptés | Critères de l'assureur | Critères d'Action Logement |
| Loyer couvert | Selon le plafond du contrat | Jusqu'à 1 940 € charges comprises, selon la localisation |
| Durée de couverture | Souvent 24 à 30 mois d'impayés (estimation adProprio) | La durée du bail initial, dans la limite de 3 ans |
| Franchise et carence | Selon le contrat | Aucune |
| Cumul avec une autre garantie | Pas de caution, sauf étudiant ou apprenti | Ni caution personne physique, ni assurance |
Visale ne se cumule avec aucune autre garantie : selon les conditions d'éligibilité publiées par Visale, le bail « ne peut pas être couvert par d'autres garanties (caution personne physique ou assurance) ». Si votre candidat obtient Visale, vous renoncez donc à la fois au garant et à la GLI pour ce bail.
Visale s'adresse notamment aux jeunes et aux salariés en mobilité, que les contrats GLI acceptent moins volontiers. Ses plafonds et conditions : notre article sur la caution et Visale.
GLI et location meublée (LMNP)
Pour un meublé loué en résidence principale, rien ne change : l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend les articles 22-1 et 22-2 applicables aux logements meublés. Le non-cumul avec la caution et la liste limitative des justificatifs valent donc aussi en meublé.
La location saisonnière et le meublé de tourisme, eux, ne relèvent pas de ce régime, qui ne vise que la résidence principale du locataire (article 2 de la loi du 6 juillet 1989), et les contrats GLI les excluent souvent. Pour le choix du bail, voir bail meublé ou vide.
GLI et bail commercial
Un local commercial relève du statut des baux commerciaux du Code de commerce, pas de la loi du 6 juillet 1989, dont le titre premier ne vise que les locaux d'habitation ou mixtes constituant la résidence principale du preneur (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). La règle de non-cumul de l'article 22-1 ne s'y applique donc pas. Les contrats GLI conçus pour l'habitation ne couvrent en général pas ces baux : il faut une offre dédiée, et l'analyse porte alors sur l'entreprise locataire, selon les critères de l'assureur. Durée, révision et garanties du bail commercial : bail commercial 3-6-9.
Le coût et sa déduction
La prime est en général exprimée en pourcentage des loyers charges comprises, et varie selon l'assureur, le profil du locataire et les options retenues. Estimation adProprio : 2 à 4 % des loyers charges comprises, soit 216 à 432 € par an pour un loyer de 900 € par mois. Comparez les devis à garanties égales : plafond, franchise, carence, délai de déclaration.
Fiscalement :
- Location nue au régime réel : la prime se déduit avec les primes d'assurance (article 31 du Code général des impôts, I, 1°, a bis), ligne 223 de la déclaration 2044.
- Micro-foncier et micro-BIC : l'abattement forfaitaire (article 32 du Code général des impôts pour le foncier, article 50-0 du Code général des impôts pour le meublé) remplace toutes les charges réelles. La prime ne se déduit pas en plus.
- LMNP au régime réel : la prime est une charge de l'activité, portée dans les charges externes de la liasse 2033-B.
Pour savoir quel régime vous avantage : micro-foncier ou réel.
Avec adProprio
- Dans le bail vide ou meublé rédigé avec adProprio, l'option « Assurance loyers impayés » ajoute une clause déclarant la GLI, avec le rappel que la caution personne physique est alors interdite, sauf étudiant ou apprenti. Le bail commercial ne propose pas cette option.
- Un loyer impayé apparaît en alerte sur votre tableau de bord, et la page Documents vous propose la mise en demeure de payer et le plan d'apurement : de quoi tenir le délai de déclaration de votre assureur.
- Dans la comptabilité, les primes d'assurance ont leur propre catégorie de dépense, rattachée à la ligne 223 de la 2044 ou aux charges externes de la 2033-B selon le régime.
En pratique
La GLI a du sens si vous louez à des inconnus et ne voulez pas dépendre d'un garant. Si votre candidat est éligible à Visale, ou s'il présente un garant solide et que vous préférez la caution, vous n'en avez pas besoin, et vous ne pouvez de toute façon pas cumuler les deux, sauf étudiant ou apprenti.
