Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Au régime réel (location nue), vous déduisez vos charges réelles de vos loyers. Quand ces charges dépassent les loyers encaissés, vous créez un déficit foncier, qui réduit votre impôt. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet jamais de déficit : seul le régime réel (formulaire 2044) y donne droit.
Les deux étages d'imputation
Le déficit foncier ne s'impute pas de la même façon selon son origine :
- La part hors intérêts d'emprunt (taxe foncière, travaux, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables) s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce qui réduit directement votre impôt sur l'ensemble de vos revenus.
- La part provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur vos revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Le report sur 10 ans
Tout ce qui dépasse le plafond de 10 700 €, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit n'est donc pas perdu : il s'impute au fur et à mesure de vos futurs bénéfices fonciers.
Le plafond rehaussé à 21 400 € pour la rénovation énergétique
Pour encourager la sortie des passoires thermiques, le plafond d'imputation sur le revenu global a été porté à 21 400 €, sur option, pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique :
- réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
- permettant au logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE.
En dehors de ce dispositif temporaire, c'est le plafond de droit commun de 10 700 € qui s'applique.
Un exemple chiffré
Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers et engage 20 000 € de travaux (hors intérêts d'emprunt), plus 3 000 € d'autres charges :
- Charges déductibles : 20 000 + 3 000 = 23 000 €
- Résultat foncier : 12 000 − 23 000 = − 11 000 € de déficit
- Imputé sur le revenu global : 10 700 € (le plafond)
- Reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années : 11 000 − 10 700 = 300 €
Avec une tranche marginale d'imposition à 30 %, l'imputation de 10 700 € représente environ 3 210 € d'impôt sur le revenu en moins cette année-là.
Les conditions à respecter
- Être au régime réel. L'option pour le réel en location nue est irrévocable pendant 3 ans.
- Maintenir le bien en location les années suivantes : l'imputation sur le revenu global suppose que le logement reste loué ; à défaut, l'avantage peut être remis en cause.
- Distinguer travaux déductibles et non déductibles : les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas.
Le déficit foncier est l'un des rares leviers qui réduit l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, pas seulement sur vos loyers.
