Le cadre juridique
L'encadrement des loyers repose sur l'article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Le dispositif a été conçu comme une expérimentation de cinq ans, prolongée de trois ans par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022, repoussant l'échéance au 25 novembre 2026.
Le principe : dans les communes volontaires situées en zone tendue, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par secteur géographique, type de logement (nombre de pièces) et époque de construction, trois niveaux de loyer au mètre carré :
- Loyer de référence : loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers
- Loyer de référence majoré : loyer de référence + 20 %
- Loyer de référence minoré : loyer de référence - 30 %
Le bailleur fixe librement le loyer de base, à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré. En dessous du loyer minoré, le bailleur peut demander une réévaluation lors du renouvellement du bail.
Les 10 territoires concernés en 2026
Au printemps 2026, l'encadrement s'applique dans 69 communes réparties sur 10 territoires. Voici le tableau complet :
| Territoire | Communes principales | En vigueur depuis | Observatoire / Simulateur |
|---|---|---|---|
| Paris | Paris (20 arrondissements) | 1er juillet 2019 | OLAP — observatoire-des-loyers.fr |
| Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 | ADIL du Nord |
| Plaine Commune | Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, Stains, Pierrefitte, L'Île-Saint-Denis, Villetaneuse | 1er juin 2021 | DRIHL Île-de-France — referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr |
| Est Ensemble | Montreuil, Pantin, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Noisy-le-Sec, Romainville | 1er décembre 2021 | DRIHL Île-de-France |
| Lyon | Lyon (9 arrondissements) | 1er novembre 2021 | ADIL du Rhône |
| Villeurbanne | Villeurbanne | 1er novembre 2021 | ADIL du Rhône |
| Bordeaux Métropole | Bordeaux et 27 communes de la métropole | 15 juillet 2023 | ADIL de la Gironde |
| Montpellier Métropole | Montpellier et 30 communes de la métropole | 1er juillet 2023 | ADIL de l'Hérault |
| Pays Basque | Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Ciboure, Bidart, Guéthary + 16 autres communes | 2024 | ADIL des Pyrénées-Atlantiques |
| Grenoble-Alpes Métropole | Grenoble, Échirolles, Saint-Martin-d'Hères, Meylan, Fontaine + 16 autres communes | 20 janvier 2025 | ADIL de l'Isère |
Grenoble-Alpes Métropole est le dernier territoire entré dans le dispositif, avec 21 communes concernées (13 en totalité, 8 partiellement).
Prochaines extensions
D'autres territoires préparent leur candidature pour 2026-2027 :
- Marseille : candidature annoncée, entrée en vigueur attendue courant 2026
- Grand-Orly Seine Bièvre : 11 communes au sud de Paris, courant 2026 ou début 2027
- Annemasse : agglomération frontalière, en préparation
Comment trouver le loyer de référence applicable
Chaque territoire dispose d'un simulateur en ligne. La démarche est la même partout :
- Rendez-vous sur le simulateur du territoire (voir tableau ci-dessus) ou sur le simulateur national de service-public.gouv.fr
- Renseignez l'adresse du logement
- Indiquez le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (vide ou meublé)
- Le simulateur affiche les trois niveaux : loyer minoré, loyer de référence et loyer majoré, exprimés en euros/m²/mois
Le portail national des observatoires (observatoires-des-loyers.org) centralise les données de l'ensemble du réseau.
Point pratique : les loyers de référence sont révisés annuellement par arrêté préfectoral, en général entre mai et juillet. Vérifiez le millésime en cours avant chaque nouvelle mise en location.
Le calcul du loyer maximum
Le loyer de base maximum se calcule ainsi :
Loyer maximum = Loyer de référence majoré (euros/m²/mois) x Surface habitable (m²)
Prenons un exemple concret. Un T2 de 45 m² à Lyon, construit entre 1946 et 1970, meublé. Si le loyer de référence majoré est de 16,50 euros/m², le loyer de base maximum est de 742,50 euros/mois (charges non comprises).
Le bail doit mentionner obligatoirement :
- Le loyer de base en euros/mois
- Le loyer de référence majoré en euros/m²/mois
- Le loyer de référence en euros/m²/mois
- Le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer
L'absence de ces mentions ne rend pas le bail nul, mais expose le bailleur aux sanctions administratives et facilite la contestation du locataire.
Le complément de loyer
Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des « caractéristiques de localisation ou de confort » qui le distinguent nettement des logements comparables du même secteur. Il doit être justifié dans le bail.
Exemples admis en jurisprudence : terrasse de grande superficie, vue exceptionnelle (Seine, monument), prestations haut de gamme (parquet massif, domotique intégrée), hauteur sous plafond remarquable (> 3,50 m), jardin privatif.
Les exclusions depuis la loi pouvoir d'achat (16 août 2022)
Pour tout bail signé à compter du 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement présente au moins l'une des caractéristiques suivantes (article 3 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, modifiant l'article 140 de la loi ELAN) :
- Sanitaires (WC) sur le palier
- Signes d'humidité sur certains murs
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G
- Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grilles de ventilation)
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres
- Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
- Problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois
- Installation électrique dégradée
- Mauvaise exposition de la pièce principale
Cette liste est exhaustive. Un seul de ces défauts suffit à rendre le complément de loyer illégal.
Procédure de contestation par le locataire
Contestation du loyer de base (dépassement du loyer majoré)
Le locataire peut agir à tout moment pendant le bail pour demander la mise en conformité du loyer. La procédure :
- Mise en demeure : le locataire adresse un courrier recommandé au bailleur demandant la réduction du loyer au niveau du loyer de référence majoré
- Commission départementale de conciliation (CDC) : en l'absence de réponse ou d'accord, le locataire saisit la CDC. L'avis rendu n'est pas contraignant.
- Tribunal judiciaire : si la conciliation échoue, le locataire dispose de 3 mois après réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du bien
Le juge peut ordonner la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu sur toute la durée du bail.
Contestation du complément de loyer
Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer. Il doit d'abord saisir la CDC, puis le tribunal en cas d'échec. Passé ce délai de 3 mois, le complément est réputé accepté.
En pratique
Le bailleur a intérêt à anticiper. Les CDC sont de plus en plus saisies. À Paris, la Ville a mis en place une équipe dédiée au contrôle du respect de l'encadrement, et le nombre de signalements a fortement augmenté depuis 2023.
Sanctions
Le non-respect de l'encadrement expose le bailleur à deux types de conséquences :
1. Sanctions civiles
Le locataire obtient :
- La réduction du loyer au niveau du loyer de référence majoré
- Le remboursement du trop-perçu sur l'ensemble de la période de dépassement
2. Sanctions administratives
Le préfet peut prononcer une amende administrative (article 140, V de la loi ELAN) :
- 5 000 euros maximum pour une personne physique
- 15 000 euros maximum pour une personne morale (SCI, société)
La procédure : le préfet adresse une mise en demeure au bailleur, qui dispose d'un mois pour présenter ses observations et de deux mois pour mettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu. À défaut, l'amende est prononcée.
Cumul des sanctions
L'amende administrative se cumule avec l'obligation de remboursement. Un bailleur qui a facturé 200 euros de trop par mois pendant deux ans devra rembourser 4 800 euros au locataire et pourra recevoir une amende allant jusqu'à 5 000 euros (ou 15 000 euros s'il loue via une SCI).
Impact sur le bail mobilité
Le bail mobilité (titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ELAN) est soumis à l'encadrement des loyers dans les communes concernées. L'article 140 de la loi ELAN vise expressément les baux relevant du titre Ier ter.
Le loyer d'un bail mobilité ne peut donc pas dépasser le loyer de référence majoré applicable aux meublés, pour le secteur et le type de bien concerné. Les loyers de référence pour les meublés sont en général supérieurs de 10 à 15 % à ceux des locations vides, ce qui intègre déjà la prime liée au mobilier.
Impact sur la colocation
L'encadrement s'applique à la colocation, qu'elle soit organisée sous bail unique ou baux individuels.
Bail unique (colocation classique)
Le loyer total ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement entier. Le bailleur répartit ce loyer entre les colocataires comme il l'entend, mais la somme des quotes-parts ne peut pas excéder le plafond.
Baux individuels
Chaque bail individuel porte sur une chambre. Le loyer de chaque bail est plafonné au loyer de référence majoré applicable... mais la somme des loyers de tous les baux individuels ne peut pas non plus dépasser le loyer de référence majoré du logement entier. C'est un point souvent méconnu : multiplier les baux individuels ne permet pas de contourner le plafond global.
Vers un dispositif permanent
L'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 11 décembre 2025, une proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement des loyers (proposition portée par le député Iñaki Echaniz, adoptée par 105 voix contre 56). Le texte prévoit :
- La transformation de l'expérimentation en dispositif permanent
- L'extension aux communes volontaires situées en zone tendue et à celles limitrophes au sein de la même intercommunalité
Le texte doit encore être examiné par le Sénat. En l'état, l'expérimentation expire le 25 novembre 2026 si aucune loi n'est promulguée d'ici là. La probabilité d'une disparition du dispositif est faible compte tenu du consensus politique en faveur de sa prolongation.
En pratique
Avant de fixer un loyer, consultez le simulateur de votre territoire pour identifier le loyer de référence majoré applicable. Le bail doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en euros/m²/mois. Le complément de loyer n'est justifiable que pour des caractéristiques réellement exceptionnelles, et uniquement si le logement ne présente aucune des 9 exclusions de la loi pouvoir d'achat.
Conservez une capture d'écran du simulateur à la date du bail et l'arrêté préfectoral en vigueur. En cas de contestation, répondez vite : un passage devant la CDC coûte du temps, un passage devant le tribunal coûte de l'argent.
L'encadrement est une contrainte de gestion, pas un piège. Le vrai risque, c'est de l'ignorer et de se retrouver à rembourser deux ou trois ans de trop-perçu, augmentés d'une amende.
