Ce qui est en vigueur au 1er mars 2026
Le DPE est au coeur de la politique de rénovation énergétique depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n°2021-1104). Deux évolutions majeures sont entrées en application depuis notre dernier article : le nouveau coefficient de conversion de l'électricité et l'extension du DPE collectif à toutes les copropriétés.
L'interdiction de location des logements G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont le DPE affiche une classe G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an en énergie primaire) sont considérés comme indécents au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Aucun nouveau bail ne peut être signé sur un logement G.
Pour un locataire en place, l'interdiction s'applique au renouvellement du bail, pas en cours de bail. Mais le locataire peut d'ores et déjà :
- Exiger la mise en conformité du logement
- Saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer
- Demander la résiliation du bail aux torts du bailleur
Pour rappel, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) étaient déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.
Le calendrier complet des interdictions
| Échéance | Classe concernée | Seuil |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ | > 450 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2025 | G | > 420 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2028 | F | > 330 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2034 | E | > 250 kWh/m²/an |
Pour les outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031.
Ces seuils sont ceux de la loi Climat et Résilience (articles 159 et 160). Ils s'appliquent à tous les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 — location nue comme meublée.
La réforme du coefficient de conversion : ce qui change au 1er janvier 2026
Le changement technique
L'arrêté du 13 août 2025 (publié au JORF) a abaissé le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité de 2,3 à 1,9. Ce coefficient s'aligne sur la valeur par défaut européenne. Pour les autres énergies (gaz, fioul, bois), le coefficient reste à 1.
Ce que ça signifie concrètement
Tous les logements chauffés à l'électricité voient leur consommation en énergie primaire diminuer mécaniquement d'environ 17 %. Un logement affiché à 340 kWh/m²/an (classe F) avec l'ancien coefficient peut passer à 280 kWh/m²/an (classe E) avec le nouveau. Sans aucun travaux.
Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements sortent des classes F et G grâce à ce seul changement.
Mise à jour du DPE : gratuite et sans nouvelle visite
L'ADEME a mis en place un service sur son site Observatoire DPE-Audit qui permet de télécharger gratuitement une attestation officielle de changement de classe énergétique en renseignant les données de son logement. Les DPE édités avant 2026 restent valables ; l'attestation vient les compléter sans nécessiter de nouvelle visite d'un diagnostiqueur.
La correction pour les petites surfaces (< 40 m²)
Le problème
La méthode de calcul DPE 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), en vigueur depuis le 1er juillet 2021, pénalisait de manière disproportionnée les petits logements. La raison : la production d'eau chaude sanitaire (ECS) représente une part fixe de la consommation, indépendante de la surface. Dans un studio de 20 m², cette part fixe rapportée au m² fait exploser le ratio de consommation, là où le même système dans un T3 de 70 m² est dilué.
Résultat : des studios bien isolés, avec un chauffage performant, se retrouvaient classés F ou G uniquement à cause du poste eau chaude.
La correction
L'arrêté du 25 mars 2024 a introduit un coefficient correcteur pour les logements de surface inférieure à 40 m². Ce coefficient ajuste la pondération de l'ECS en fonction de la surface de référence (Sref) du logement. Plus le logement est petit, plus la correction est importante.
Cette mesure, applicable depuis le 1er juillet 2024, a permis à environ 140 000 logements de sortir des classes F et G. Les propriétaires de studios et T1 parisiens sont les premiers bénéficiaires — Paris concentre une proportion élevée de petites surfaces.
Que faire si vous êtes concerné
Si votre logement fait moins de 40 m² et que son DPE a été réalisé entre juillet 2021 et juin 2024, faites recalculer le diagnostic. Le nouveau DPE tiendra compte du coefficient correcteur. Coût : 150 à 250 euros pour un DPE standard.
Validité des DPE : attention aux diagnostics périmés
La règle générale
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 (nouvelle méthode 3CL) est valable 10 ans.
Les anciens DPE
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 utilisaient l'ancienne méthode de calcul (basée sur les factures de consommation). Ces diagnostics ne sont plus valables :
- DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : caducs depuis le 1er janvier 2023
- DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : caducs depuis le 1er janvier 2025
Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il doit être refait. Comptez 150 à 250 euros pour un logement standard (source : ADEME).
Pourquoi la nouvelle méthode donne parfois un meilleur classement
L'ancienne méthode se basait sur les factures d'énergie, ce qui pénalisait les logements peu chauffés par leur occupant (le diagnostic reflétait le comportement, pas le bâti). La méthode 3CL évalue les caractéristiques intrinsèques du logement : isolation, type de chauffage, ventilation, exposition. Un logement mal classé sous l'ancienne méthode peut gagner une ou deux classes avec la nouvelle.
Sanctions pour absence ou défaut de DPE
En matière de location
- Absence de DPE dans l'annonce : amende de 3 000 euros pour un particulier, 15 000 euros pour une personne morale (article L.126-33 du Code de la construction et de l'habitation)
- DPE non annexé au bail : le locataire peut demander des dommages et intérêts, voire la résolution du bail pour dol si l'absence était délibérée
- DPE erroné ayant induit le locataire en erreur : responsabilité du diagnostiqueur (assurance professionnelle obligatoire) et potentiellement du bailleur. La jurisprudence accorde des réductions de loyer et des dommages et intérêts
En matière pénale
Dans les cas les plus graves (DPE volontairement falsifié ou absent avec intention de tromper), l'article L.271-4 du Code de la construction prévoit jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 300 000 euros d'amende.
Le gel des loyers pour les logements F et G
Depuis le 24 août 2022 (décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022, pris en application de la loi Pouvoir d'achat du 16 août 2022), les loyers des logements classés F ou G sont gelés. Cette interdiction couvre :
- Les augmentations en cours de bail (indexation sur l'IRL)
- Les augmentations au renouvellement du bail
- Les augmentations à la relocation (nouveau locataire)
Le gel s'applique à tous les baux d'habitation, vides ou meublés. La seule exception : si des travaux de rénovation énergétique permettent de sortir des classes F et G, un nouveau DPE post-travaux autorise la reprise des augmentations.
Pour un bailleur, un logement F ou G cumule donc deux handicaps : impossibilité de louer (G) ou gel du loyer (F et G), et une décote à la revente de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent en classe D.
Que faire si votre bien est classé F ou G
Étape 1 : vérifier ou refaire le DPE
Si votre DPE a été réalisé avant juillet 2021 (ancienne méthode), il n'est plus valable. Faites-le refaire — la nouvelle méthode 3CL donne parfois un meilleur classement.
Si votre logement fait moins de 40 m², vérifiez que le DPE tient compte du coefficient correcteur pour petites surfaces (arrêté du 25 mars 2024).
Si votre logement est chauffé à l'électricité, vérifiez si le nouveau coefficient de conversion (1,9 au lieu de 2,3, applicable depuis le 1er janvier 2026) change votre classement. L'attestation est téléchargeable gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Étape 2 : identifier les travaux les plus efficaces
Par ordre décroissant de rapport coût/efficacité :
- Isolation des combles perdus : le meilleur retour sur investissement. Un comble non isolé peut représenter 25 à 30 % des déperditions thermiques.
- Remplacement du chauffage : passer d'un convecteur électrique ancien à une pompe à chaleur air/air ou air/eau fait souvent gagner deux classes DPE.
- Isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur : 20 à 25 % des déperditions. L'ITE (isolation thermique par l'extérieur) est plus efficace mais coûteuse et complexe en copropriété.
- Changement des fenêtres : simple vitrage vers double vitrage. Gain limité seul, mais souvent nécessaire en complément.
- VMC : une ventilation mécanique contrôlée correctement dimensionnée améliore le confort et le classement.
Étape 3 : monter les dossiers d'aide
Les dispositifs cumulables en 2026 :
MaPrimeRénov'
- Accessible aux propriétaires bailleurs, sans conditions de revenus (mais montant dégressif selon les revenus)
- Engagement de louer le bien en résidence principale pendant 6 ans minimum
- Deux parcours : "par geste" (action isolée) ou "rénovation d'ampleur" (gain de 2 classes DPE minimum)
- Rénovation d'ampleur : financement jusqu'à 80 % de 40 000 euros pour les ménages les plus modestes
- Les revenus pris en compte sont ceux du propriétaire bailleur (revenus fiscaux de référence N-1)
Éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)
- Prêt sans intérêts, jusqu'à 50 000 euros pour une rénovation d'ampleur
- Durée maximale de remboursement : 20 ans
- Accessible sans conditions de revenus
- Cumulable avec MaPrimeRénov' : l'éco-PTZ finance le reste à charge après déduction de la prime
- Depuis le 1er juillet 2025, les travaux financés par l'éco-PTZ doivent engendrer un gain d'au moins 2 classes DPE
- Barème par type de travaux : 15 000 euros pour une action seule, 25 000 euros pour deux actions, 30 000 euros pour trois actions ou plus
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
- Primes versées par les fournisseurs d'énergie
- Montant variable selon le type de travaux et la zone géographique
- Cumulables avec MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ
- Doivent être demandées avant la signature du devis
Le DPE collectif : calendrier complet
La loi Climat et Résilience impose la réalisation d'un DPE collectif pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le calendrier d'application est désormais achevé :
| Échéance | Copropriétés concernées |
|---|---|
| 1er janvier 2024 | Monopropriétés et copropriétés > 200 lots |
| 1er janvier 2025 | Copropriétés de 50 à 200 lots |
| 1er janvier 2026 | Copropriétés de moins de 50 lots |
Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés concernées doivent disposer d'un DPE collectif. Le coût varie de 1 000 à 5 000 euros selon la taille de la copropriété, les caractéristiques du bâtiment et le système de chauffage (source : ADEME). Le DPE collectif est valable 10 ans.
Le DPE collectif évalue la performance de l'immeuble dans son ensemble. Il ne remplace pas le DPE individuel de chaque lot, qui reste obligatoire pour la location et la vente, mais il permet d'objectiver les besoins de rénovation en AG de copropriété et de débloquer les votes sur les travaux des parties communes (façade, toiture, chauffage collectif).
L'audit énergétique obligatoire pour la vente
Distinct du DPE, l'audit énergétique est un document plus complet qui propose des scénarios de travaux chiffrés. Il est obligatoire pour la vente de maisons individuelles et d'immeubles en monopropriété selon le calendrier suivant :
| Échéance | Classes concernées |
|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G |
| 1er janvier 2025 | E, F et G |
| 1er janvier 2034 | D, E, F et G |
L'audit énergétique n'est pas obligatoire pour la location, mais il constitue un outil utile pour planifier les travaux de rénovation et leur retour sur investissement.
La méthode 3CL : ce qu'elle évalue
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE utilise la méthode de calcul 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Contrairement à l'ancienne méthode basée sur les factures, la méthode 3CL évalue les caractéristiques intrinsèques du bâti :
- Enveloppe : isolation des murs, toiture, plancher, menuiseries
- Systèmes : chauffage, production d'eau chaude, ventilation, refroidissement
- Usage conventionnel : occupation-type de 16h/jour, température de consigne de 19°C, consommation d'eau chaude standardisée
Le DPE 3CL est opposable : le diagnostiqueur engage sa responsabilité sur les résultats. Un DPE erroné ouvre droit à des dommages et intérêts pour l'acquéreur ou le locataire, ce qui n'était pas le cas avant 2021 où le DPE n'avait qu'une valeur informative.
Le DPE produit une double étiquette :
- Étiquette énergie : consommation en énergie primaire (kWh/m²/an)
- Étiquette climat : émissions de gaz à effet de serre (kg CO2/m²/an)
La classe retenue est la plus mauvaise des deux. Un logement peut consommer peu d'énergie mais émettre beaucoup de CO2 (chauffage au fioul) et se retrouver mal classé.
Faut-il vendre ou rénover ?
Un logement F ou G se vend aujourd'hui avec une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent en classe D (source : notaires de France). Mais cette décote crée une opportunité pour les acheteurs capables de financer une rénovation.
Pour un bailleur, le calcul dépend de trois variables :
- Le coût des travaux pour atteindre au minimum la classe E (objectif 2034)
- Les aides mobilisables (MaPrimeRénov' + éco-PTZ + CEE peuvent couvrir 60 à 80 % du montant pour les ménages modestes)
- Le loyer actuel et son évolution : un logement rénové en classe C ou D permet de relever le loyer, là où un F ou G subit un gel total
Si le coût net des travaux (après aides) est inférieur à la décote de revente, la rénovation est l'option la plus rationnelle. Si le bien est en copropriété avec une AG bloquée sur les travaux de parties communes, la vente peut être la seule option réaliste à court terme.
Ce qui pourrait encore évoluer
Plusieurs propositions de loi circulent pour assouplir le calendrier des interdictions de location, notamment pour les copropriétés où les travaux dépendent d'un vote en AG. Rien n'est adopté à ce jour : le calendrier G (2025) / F (2028) / E (2034) reste celui en vigueur.
Le gouvernement a également évoqué la possibilité d'une révision des seuils entre les classes pour mieux refléter le mix énergétique français, mais aucun texte n'a été publié en ce sens.
En attendant, la stratégie pour les bailleurs est claire : vérifier son DPE (refaire si ancien, télécharger l'attestation de reclassement si chauffage électrique), planifier les travaux en commençant par les gestes les plus rentables, et monter les dossiers d'aide avant de signer les devis.
