Ce que "meublé" signifie juridiquement
L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme "un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante". La liste précise du mobilier est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Ce n'est pas une question de confort ou de standing. C'est une qualification juridique. Si le mobilier est incomplet, un juge peut requalifier le bail en location vide — ce qui change la durée (3 ans au lieu de 1), le dépôt de garantie (1 mois au lieu de 2) et le régime fiscal applicable.
Les 11 éléments de mobilier obligatoires (décret n°2015-981)
L'article 2 du décret énumère les équipements minimum. Chaque pièce doit disposer du mobilier adapté à sa fonction.
| N° | Élément | Précision du décret |
|---|---|---|
| 1 | Literie | Comprenant couette ou couverture |
| 2 | Occultation des fenêtres | Dans les pièces destinées à servir de chambre (volets, stores, rideaux occultants) |
| 3 | Plaques de cuisson | Fixes ou posées, peu importe le type (gaz, induction, vitrocéramique) |
| 4 | Four ou micro-ondes | L'un ou l'autre suffit |
| 5 | Réfrigérateur | Avec compartiment congélateur à -6°C minimum, ou congélateur séparé |
| 6 | Vaisselle | En quantité suffisante pour la prise des repas (assiettes, verres, couverts) |
| 7 | Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêles, spatules — ce qui permet de cuisiner |
| 8 | Table | Fixe ou pliante |
| 9 | Sièges | En nombre cohérent avec la table |
| 10 | Étagères de rangement | Étagères, armoire, penderie — un espace dédié au stockage |
| 11 | Luminaires | Au moins un par pièce principale |
Il manque souvent dans cette liste un élément que les bailleurs oublient : le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillère). Certaines juridictions l'incluent dans les "éléments nécessaires à la vie courante" même s'il ne figure pas explicitement dans la numérotation du décret. Le décret mentionne en réalité cet élément dans sa rédaction complète, portant le total à 11 items fonctionnels.
Conséquence d'un mobilier incomplet
La requalification en bail vide n'est pas automatique. Il faut une action du locataire devant le tribunal judiciaire. Mais les juges sont stricts : un logement avec un matelas posé au sol, sans table ni luminaire, a été requalifié (CA Paris, 14 mars 2019). L'inventaire détaillé du mobilier, signé par les deux parties et annexé au bail, constitue la meilleure protection du bailleur.
Durée du bail, reconduction et préavis
Durée initiale
Le bail meublé à titre de résidence principale est conclu pour 1 an minimum (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Exception : le bail étudiant, d'une durée de 9 mois, non reconductible tacitement.
À ne pas confondre avec le bail mobilité (loi ELAN, articles 25-12 à 25-18), d'une durée de 1 à 10 mois, réservé aux locataires en formation, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, mutation professionnelle ou mission temporaire.
Reconduction tacite
À l'échéance, si aucune des parties ne donne congé, le bail est reconduit tacitement pour 1 an. Le bail étudiant de 9 mois, lui, prend fin à son terme sans reconduction — le locataire doit signer un nouveau bail s'il reste.
Préavis du locataire
1 mois, quelle que soit la zone (tendue ou non) et quelle que soit la durée du bail (article 25-8). Le congé est donné par lettre recommandée avec AR, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception.
Préavis du bailleur
3 mois avant l'échéance du bail. Le congé doit être motivé par l'un des trois motifs limitatifs :
- Reprise pour habiter (bailleur ou proche parent)
- Vente du logement
- Motif légitime et sérieux (manquements du locataire, par exemple)
Un congé sans motif ou avec un motif vague est nul. Le bailleur doit, en cas de congé pour vente, notifier une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préemption (article 25-8 alinéa 3).
Dépôt de garantie et état des lieux
Montant
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). En bail vide, le plafond est de 1 mois. C'est l'un des rares avantages du bailleur en meublé : une marge de sécurité doublée.
Restitution
Le bailleur dispose de :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
- 2 mois si des dégradations sont constatées
Le délai court à compter de la remise des clés. En cas de retard, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
État des lieux
L'état des lieux d'entrée et de sortie suit les mêmes règles que pour le bail vide (article 3-2 de la loi). En meublé, il doit être complété par un inventaire et un état détaillé du mobilier, signé par les deux parties. Cet inventaire est une annexe obligatoire du bail (décret n°2015-587, annexe 2).
Encadrement des loyers en meublé
Le dispositif d'encadrement des loyers (loi ELAN, article 140) s'applique aux meublés dans les zones concernées : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux Métropole, Montpellier Métropole, Pays Basque, et les nouvelles communes qui entrent progressivement dans le dispositif.
Loyer de référence majoré
Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %) correspondant au secteur géographique, à l'époque de construction, au nombre de pièces et au type de location (vide ou meublé). Les références sont distinctes : un loyer de référence meublé est supérieur au loyer de référence vide pour un même logement, typiquement de 5 à 15 % selon les observatoires locaux.
Complément de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux biens comparables du secteur. Depuis la loi 3DS (2022), certains défauts excluent le complément de loyer : sanitaires sur palier, vis-à-vis inférieur à 10 mètres, infiltrations, DPE F ou G, nuisances sonores.
Le locataire peut contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail.
Clause résolutoire et clause de solidarité
Clause résolutoire
Le contrat type (décret n°2015-587, annexe 2) prévoit la possibilité d'insérer une clause résolutoire. Elle entraîne la résiliation automatique du bail en cas de :
- Non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus
- Non-versement du dépôt de garantie
- Non-souscription d'une assurance habitation
- Non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux
En pratique, la résiliation n'est jamais "automatique" : le bailleur doit d'abord délivrer un commandement de payer par acte d'huissier, puis respecter un délai de 6 semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023). Le locataire peut régulariser sa situation pendant ce délai. À défaut, le bailleur saisit le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Clause de solidarité
En colocation meublée, la clause de solidarité engage chaque colocataire au paiement de l'intégralité du loyer. Depuis la loi ALUR, la solidarité prend fin 6 mois après le départ effectif d'un colocataire, à condition qu'il soit remplacé. Si aucun remplaçant n'entre dans les lieux, la solidarité persiste jusqu'à la fin du bail en cours.
Fiscalité : LMNP vs LMP en 2026
Les seuils de qualification
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes locatives | < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus du foyer | ≥ 23 000 €/an et > 50 % des revenus du foyer |
| Régime d'imposition | BIC (micro ou réel) | BIC (micro ou réel) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2 % | SSI (cotisations sociales ~35-45 %) |
| Imputation des déficits | Sur les BIC non professionnels uniquement | Sur le revenu global |
Le passage en LMP est automatique dès que les deux conditions sont remplies. Il n'y a pas d'option à exercer.
Micro-BIC vs régime réel
Micro-BIC (recettes < 77 700 €/an en longue durée) :
- Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes
- Aucune comptabilité à tenir, déclaration simplifiée
- Intéressant si les charges réelles sont inférieures à 50 % des recettes
Régime réel :
- Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, travaux, frais de gestion, comptabilité
- Amortissement du bien (hors terrain) sur 25-30 ans et du mobilier sur 5-10 ans
- Résultat fiscal souvent nul ou déficitaire pendant des années
Réintégration des amortissements à la revente (depuis le 1er janvier 2025)
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour les LMNP au régime réel. Les amortissements déduits pendant la période d'exploitation sont désormais réintégrés dans la base de calcul de la plus-value lors de la cession. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué du montant des amortissements admis en déduction, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Exceptions à la réintégration :
- Les LMNP au micro-BIC ne sont pas concernés
- Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) sous bail commercial sont exemptées
- Transmission par donation ou succession : pas de réintégration
- Bien redevenu résidence principale du propriétaire avant la vente : exonération totale
Cette mesure réduit l'avantage fiscal du régime réel sur le long terme. Pour un bien détenu moins de 10 ans, le calcul comparatif micro-BIC / réel doit intégrer l'impact à la revente.
Les prélèvements sociaux
En LMNP, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). En LMP, les cotisations SSI remplacent les prélèvements sociaux mais sont sensiblement plus élevées.
Tableau comparatif bail meublé vs bail vide
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Loi applicable | Loi du 6 juillet 1989, titre I | Loi du 6 juillet 1989, titre I bis (art. 25-3 à 25-11) |
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Reconduction tacite | 3 ans (ou 6 ans) | 1 an |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Restitution dépôt | 1 mois (conforme) / 2 mois (dégradations) | Identique |
| Régime fiscal par défaut | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Abattement micro | 30 % (micro-foncier, plafond 15 000 €) | 50 % (micro-BIC, plafond 77 700 €) |
| Amortissement au réel | Non | Oui (bien + mobilier) |
| Mobilier obligatoire | Non | 11 éléments (décret n°2015-981) |
| Contrat type | Décret n°2015-587, annexe 1 | Décret n°2015-587, annexe 2 |
| Encadrement des loyers | Oui (zones concernées) | Oui, avec loyers de référence spécifiques meublé |
Modèle type de bail et annexes obligatoires
Le bail meublé à usage de résidence principale doit respecter le contrat type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 2, spécifique aux meublés). Son utilisation est obligatoire pour toute location signée depuis le 1er août 2015.
Mentions obligatoires du contrat
Le contrat type comprend 10 rubriques :
- Désignation des parties (identité complète du bailleur et du locataire)
- Objet du contrat (description du logement, surface habitable, destination)
- Date de prise d'effet et durée du contrat
- Conditions financières (loyer, charges, dépôt de garantie, modalités de révision)
- Travaux (réalisés depuis le dernier bail, à prévoir)
- Garanties (caution, assurance)
- Clause de solidarité (le cas échéant, en colocation)
- Clause résolutoire (le cas échéant)
- Honoraires de location (le cas échéant, plafonnés par le décret n°2014-890)
- Autres conditions particulières
Annexes obligatoires
Doivent être joints au bail :
- État des lieux d'entrée (et de sortie au départ)
- Inventaire et état détaillé du mobilier, signé par les deux parties
- Notice d'information relative aux droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015, modifié le 16 février 2023)
- Dossier de diagnostic technique : DPE, CREP (plomb si immeuble avant 1949), état de l'installation électrique et gaz (si > 15 ans), état des risques et pollutions (ERP), diagnostic bruit (si zone d'exposition au bruit des aérodromes)
- Copie du règlement de copropriété (extraits relatifs à la destination de l'immeuble et à la jouissance des parties privatives et communes)
Bail étudiant : particularités
Le bail étudiant de 9 mois suit le même contrat type mais avec les adaptations suivantes :
- Durée de 9 mois, non reconductible
- Le locataire doit justifier de son statut d'étudiant
- Le préavis locataire reste d'1 mois
- Le bailleur n'a pas à donner congé : le bail prend fin à son terme
Diagnostics obligatoires en 2026
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience du 22 août 2021, article 160). L'interdiction s'étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028, puis aux E à partir de 2034.
Le DPE n'est pas un simple document annexé : il conditionne désormais la possibilité même de louer. Un bail signé pour un logement classé G sans DPE valide expose le bailleur à une action en diminution du loyer, voire à la nullité du bail.
Conseils pratiques
Photographiez le mobilier lors de l'état des lieux d'entrée. L'inventaire écrit est obligatoire, mais les photos facilitent la résolution des litiges sur l'état du mobilier au départ.
Conservez les factures du mobilier. En LMNP au réel, le mobilier est amortissable sur 5 à 10 ans. Sans justificatif d'achat, l'amortissement est contestable en cas de contrôle fiscal.
Choisissez le trimestre de référence IRL dans le bail. Si le bail ne précise pas de trimestre pour la révision du loyer, c'est le dernier indice publié à la date de signature qui s'applique. Mieux vaut fixer un trimestre explicite pour éviter les contestations.
Vérifiez chaque année la conformité du mobilier. Un locataire qui constate un manquement peut saisir le juge à tout moment pendant l'exécution du bail — pas uniquement à la signature.
