Calculez le rendement locatif de votre investissement

Le rendement brut ne tient compte que du loyer et du prix d'achat : c'est le chiffre affiché dans les annonces. Le rendement net déduit la vacance locative et toutes les charges non récupérables (taxe foncière, assurance, copropriété, gestion, entretien).

Le rendement net-net (ou net d'impôts) déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé). C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous gardez réellement. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP).

Le cash-on-cash mesure le rendement sur votre apport personnel, pas sur le prix total du bien. Il intègre le remboursement du crédit. C'est la métrique la plus pertinente pour un investisseur qui utilise l'effet de levier bancaire : elle montre combien votre argent investi vous rapporte chaque année.

Aucun chiffre officiel ne dit quel rendement viser. Ce qui compte est de comparer des biens calculés de la même façon : prix de revient complet (frais d'acquisition et travaux compris), même hypothèse de vacance, mêmes charges. Pour juger le loyer, la Carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique donne une estimation par commune ; pour le prix, les ventes passées se consultent dans DVF.

Trois leviers principaux : (1) fixer un loyer au prix du marché (vérifiez avec les données DVF et l'encadrement des loyers), (2) entretenir le bien pour qu'il reste attractif, (3) anticiper les départs en publiant l'annonce dès réception du préavis. Un mois de vacance retire un douzième du loyer annuel, soit 8,3 % du rendement brut.

Toutes les charges non récupérables sur le locataire : taxe foncière, assurance PNO, quote-part de copropriété non récupérable, frais de gestion (agence ou temps passé), entretien courant (chaudière, petites réparations). Les charges récupérables (eau, ordures) sont payées par le locataire et ne comptent pas.

Un rendement affiché sans détail ne dit ni sur quel loyer, ni sur quel prix il est calculé : avec ou sans frais d'acquisition, avant ou après charges. Refaites toujours le calcul avec vos propres chiffres.

En micro-foncier (location nue), l'abattement forfaitaire de 30 % est simple mais ne tient pas compte de vos charges. Au régime réel, vous déduisez les charges réellement payées : c'est plus avantageux dès qu'elles dépassent 30 % des loyers. En location meublée au réel (LMNP), l'amortissement réduit en plus le résultat imposable : nos simulateurs amortissent le bâti à 3 % par an sur 80 % du prix (le terrain, estimé à 20 %, ne s'amortit pas) et le mobilier sur 7 ans. Ce sont nos estimations.

Cela dépend de votre stratégie. Le rendement se touche chaque année ; la plus-value ne se constate qu'à la revente, après l'impôt sur la plus-value. Les prix passés d'un quartier se consultent dans DVF, mais ils ne disent rien des prix futurs. Un bon investissement combine un rendement net positif et un prix d'achat cohérent avec les ventes comparables.