Le cadre légal de l'état des lieux
L'état des lieux est régi par l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, profondément remanié par la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n°2014-366). Avant ALUR, les règles étaient minimales et les litiges fréquents. Depuis, un décret d'application — le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016 — fixe précisément les modalités d'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté.
Trois principes fondamentaux :
- Contradictoire et amiable : l'état des lieux est établi en présence du bailleur (ou son mandataire) et du locataire (ou son représentant). Les deux parties doivent le signer.
- Écrit et remis à chaque partie : sur papier ou sous forme dématérialisée, en autant d'exemplaires que de parties. Chacun reçoit le sien au moment de la signature.
- Annexé au bail : l'état des lieux fait partie intégrante du contrat de location. Sans annexion, il reste valable mais sa force probante est affaiblie.
Le non-respect de ces règles ne rend pas l'état des lieux nul, mais le fragilise considérablement devant un juge.
Les mentions obligatoires (décret n°2016-382)
Le décret du 30 mars 2016 liste les mentions que doit contenir tout état des lieux, qu'il soit d'entrée ou de sortie :
Mentions communes entrée et sortie
- Le type d'état des lieux : entrée ou sortie, clairement indiqué
- La date d'établissement
- La localisation du logement : adresse complète
- Le nom ou la dénomination des parties et, le cas échéant, du mandataire
- Les relevés des compteurs individuels : électricité, gaz, eau — index précis au moment de l'état des lieux
- Le détail et la destination des clés : nombre de clés, badges, télécommandes, et à quelles serrures elles correspondent
- La description précise de l'état de chaque pièce et partie du logement : revêtements des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement. Le décret précise que les observations doivent couvrir "l'ensemble des pièces et parties à usage privatif mentionnées au contrat de bail et dont le locataire à la jouissance exclusive" — caves, greniers, places de stationnement et annexes inclus.
Mentions spécifiques à l'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie doit en plus mentionner :
- La nouvelle adresse du locataire
- La date de l'état des lieux d'entrée
- Les évolutions constatées depuis l'entrée dans les lieux
Forme du document
Le décret impose que le document permette la comparaison entre l'état d'entrée et l'état de sortie. En pratique, deux options : un document unique avec colonnes entrée/sortie côte à côte, ou deux documents distincts mais de présentation similaire. La première option est préférable — elle facilite la comparaison et réduit les contestations.
État des lieux d'entrée vs sortie : différences procédurales
L'état des lieux d'entrée
Il se fait au moment de la remise des clés. Le logement doit être vide (sauf meublé, où seuls les meubles listés dans l'inventaire sont présents). Point souvent négligé : il doit être réalisé à la lumière du jour. Un état des lieux fait à 20h en hiver rate systématiquement des défauts sur les murs, les sols et les menuiseries.
Le locataire dispose ensuite de 10 jours après la signature pour demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR). Ce droit couvre les éléments oubliés ou les défauts non visibles le jour de la remise des clés. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Particularité supplémentaire : pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété pour les éléments de chauffage. Un radiateur qui ne fonctionne pas, ça ne se voit qu'en allumant le chauffage.
L'état des lieux de sortie
Il se fait au moment de la restitution des clés par le locataire. Contrairement à l'état des lieux d'entrée, il est définitif : aucune modification n'est possible après signature. D'où l'importance d'être exhaustif le jour même.
Le bailleur doit convoquer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la date prévue (article 3-2 loi du 6 juillet 1989). Sans cette convocation dans les formes, les frais d'un éventuel commissaire de justice ne pourront pas être partagés.
Checklist pièce par pièce
Voici ce qu'il faut documenter pour chaque pièce du logement. Soyez précis : "mur en bon état" n'a aucune valeur probante. "Mur peint blanc mat, 3 trous de cheville non rebouchés au-dessus de la porte, trace d'humidité de 10 cm en angle bas droit" est exploitable devant un juge.
Pour chaque pièce, vérifiez systématiquement :
Sols
- Nature du revêtement (parquet massif, stratifié, carrelage, lino, moquette)
- État général : rayures, éclats, carreaux fêlés, taches, décollements
- Plinthes : état, fixation, décollements
Murs
- Nature du revêtement (peinture, papier peint, crépi, carrelage en cuisine/salle de bain)
- Trous (chevilles, clous, vis), fissures, traces, auréoles
- État de la peinture : écaillée, jaunie, taches non lavables
Plafonds
- Fissures, traces d'humidité, auréoles, peinture décollée
- Moulures ou corniches si présentes : état
Menuiseries (fenêtres, portes, volets)
- Ouverture et fermeture : fluides ou grippées
- Joints : état, étanchéité
- Vitrage : fissures, rayures, condensation entre les vitres (double vitrage défaillant)
- Poignées et crémones : fonctionnement
- Volets : mécanisme, lames, attaches
Équipements électriques
- Prises : nombre, fonctionnement (testez-les)
- Interrupteurs : fonctionnement
- Luminaires : présence et état
- Tableau électrique : état, disjoncteurs identifiés
Plomberie (cuisine, salle de bain, WC)
- Robinetterie : fuites, calcaire, fonctionnement chaud/froid
- Évacuations : vitesse d'écoulement
- Joints de silicone : état (moisissures, décollements)
- WC : chasse d'eau, fixation de la cuvette, abattant
Chauffage et ventilation
- Radiateurs : état, fonctionnement, thermostat
- VMC : fonctionnement (un morceau de papier devant la bouche d'extraction suffit)
- Chaudière : date du dernier entretien (attestation à joindre)
Rangements
- Placards : portes, charnières, étagères, tringles
- Dressing : rails, tiroirs
Les compteurs
Relevez et consignez les index de tous les compteurs individuels :
- Électricité (heures pleines et heures creuses si applicable)
- Gaz
- Eau froide et eau chaude
Ces relevés sont indispensables pour le transfert des contrats d'énergie et la régularisation des charges.
Les photos : valeur probante et bonnes pratiques
Le texte de l'état des lieux seul ne suffit plus en pratique. Les tribunaux accordent une valeur probante significative aux photographies, à condition qu'elles soient datées et identifiables.
Comment les rendre opposables
- Datez-les : activez l'horodatage sur votre appareil photo ou smartphone. Les métadonnées EXIF de la photo (date, heure, éventuellement géolocalisation) constituent un élément de preuve.
- Identifiez-les : nommez chaque photo par pièce et par élément ("salon_mur_nord_fissure.jpg"). Un lot de 50 photos sans légende est inexploitable.
- Photographiez en plan large puis en détail : une photo d'ensemble de la pièce pour le contexte, puis des gros plans sur chaque anomalie.
- Faites des photos d'entrée ET de sortie : c'est la comparaison qui tranche les litiges. Une photo de sortie sans photo d'entrée au même angle ne prouve rien.
Archivage
Stockez les photos de manière pérenne et organisée. L'idéal : un dossier numérique par locataire, avec sous-dossiers "entrée" et "sortie". Si vous utilisez un outil de gestion locative, rattachez-les directement à la fiche du locataire.
Le décret n°2016-382 n'impose pas les photos, mais les autorise explicitement comme complément au document écrit. En cas de litige, un état des lieux sans photos face à un état des lieux avec photos datées perd systématiquement.
La grille de vétusté : principes et application
Ce qu'elle est
La grille de vétusté détermine, pour chaque élément du logement (peintures, revêtements de sol, équipements...), trois paramètres :
- La durée de vie théorique : par exemple, 9 ans pour des peintures, 15 ans pour une moquette, 25 ans pour un parquet
- La franchise : période pendant laquelle l'élément est considéré neuf et toute dégradation est intégralement à la charge du locataire (souvent 1 à 2 ans)
- Le taux d'abattement annuel : pourcentage déduit par année d'occupation au-delà de la franchise. Exemple : 15 % par an après 2 ans de franchise pour des peintures.
Son cadre juridique
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR) prévoit que "les parties peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail". La grille doit être choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location conclu en Commission nationale de concertation (CNC). Les grilles les plus utilisées sont celles de l'accord collectif du 28 mars 2017 et celle de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens).
Application concrète
Un locataire quitte un logement après 6 ans. Les peintures du salon sont abîmées. Avec une grille prévoyant une durée de vie de 9 ans, une franchise de 2 ans et un taux de 15 % par an :
- Années d'occupation au-delà de la franchise : 6 - 2 = 4 ans
- Abattement : 4 × 15 % = 60 %
- Si la réfection coûte 800 euros, le locataire ne doit que 800 × 40 % = 320 euros
Sans grille de vétusté annexée au bail, la répartition repose sur l'appréciation du juge, qui appliquera de toute façon un coefficient d'usure. Mieux vaut fixer les règles à l'avance.
Caractère facultatif mais recommandé
La grille de vétusté n'est pas obligatoire. Mais son absence génère des litiges sur la frontière entre usure normale et dégradation. L'annexer au bail dès la signature clarifie les choses pour les deux parties.
Que faire en cas de désaccord ?
Désaccord le jour de l'état des lieux
Si bailleur et locataire ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le constat — état d'un mur, fonctionnement d'un équipement, qualification d'une dégradation — l'une des parties peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Le commissaire de justice intervient pour établir un constat locatif (article 3-2 loi du 6 juillet 1989). Son constat a une force probante supérieure à un état des lieux amiable.
Coût d'un constat locatif par commissaire de justice
Les tarifs sont réglementés (arrêté du 25 février 2026) et dépendent de la superficie du logement :
| Superficie | Émolument |
|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 131,50 euros |
| De 50 à 150 m² | 153,20 euros |
| Plus de 150 m² | 229,81 euros |
S'ajoutent les frais de convocation (17,88 euros) et de déplacement (9,20 euros). Le total est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.
Condition préalable : la partie qui mandate le commissaire doit avoir convoqué l'autre partie par lettre recommandée au moins 7 jours avant. Sans cette convocation, le partage des frais n'est pas applicable et la partie qui a mandaté le commissaire paie seule.
Refus de l'une des parties
Si le locataire ou le bailleur refuse de se présenter à l'état des lieux malgré une convocation régulière, l'autre partie peut faire dresser un constat par commissaire de justice. Ce constat unilatéral a valeur d'état des lieux.
Conciliation et tribunal
En dernier recours, le litige peut être porté devant la commission départementale de conciliation (gratuite) puis, si nécessaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Conséquences de l'absence d'état des lieux
Pas d'état des lieux d'entrée
L'article 1731 du Code civil dispose que "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives". Autrement dit : sans état des lieux d'entrée, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état.
Conséquence directe : au départ du locataire, le bailleur ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie au titre des dégradations, sauf à prouver (charge de la preuve inversée) que le logement n'était pas en bon état à l'entrée. Cette preuve est quasi impossible à apporter.
Pas d'état des lieux de sortie
Sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur ne peut pas prouver l'existence de dégradations. Même si elles sont évidentes, elles ne sont pas opposables au locataire. Le dépôt de garantie doit être restitué intégralement dans le délai d'un mois.
L'un des deux manque
Si seul l'état des lieux d'entrée existe (sans sortie), le bailleur ne peut rien prouver. Si seul l'état des lieux de sortie existe (sans entrée), la présomption de bon état de l'article 1731 s'applique et le comparatif est impossible.
La conclusion est limpide : les deux états des lieux sont indispensables. L'un sans l'autre est quasiment inutile.
Le délai de contestation : 10 jours
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 accorde au locataire un droit de complément de l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours suivant sa signature. Ce n'est pas un droit de contestation au sens strict, mais un droit de demander l'ajout d'éléments omis ou de défauts non visibles le jour de l'état des lieux.
Concrètement :
- Le locataire envoie une demande écrite (LRAR recommandée) au bailleur dans les 10 jours
- Si le bailleur accepte, l'état des lieux est complété d'un commun accord
- Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation
Pour les éléments de chauffage, le délai est étendu au premier mois de la période de chauffe. Cette disposition tient compte du fait que les défauts de chauffage ne sont pas détectables en été.
Ce droit ne s'applique qu'à l'état des lieux d'entrée. L'état des lieux de sortie, une fois signé, est définitif.
État des lieux numérique vs papier
Le décret n°2016-382 autorise explicitement l'état des lieux sous forme dématérialisée, à condition que chaque partie en reçoive un exemplaire (par email ou remise sur support numérique) au moment de la signature.
Avantages du numérique
- Photos intégrées : les applications d'état des lieux permettent d'associer des photos datées à chaque observation, directement dans le document
- Signature électronique : horodatée, elle renforce la valeur probante
- Archivage : pas de risque de perte du document papier
- Comparaison facilitée : certains outils superposent automatiquement les observations d'entrée et de sortie
Limites
- Le locataire doit pouvoir signer numériquement (smartphone, tablette)
- L'envoi par email doit être traçable (accusé de réception ou plateforme avec confirmation de remise)
- En cas de litige, un juge peut demander la preuve de la remise effective au locataire
Ce que dit la loi
Aucune forme n'est imposée — papier et numérique ont strictement la même valeur juridique. Le décret mentionne "sur papier ou sous forme dématérialisée". L'essentiel est que le document soit lisible, signé par les deux parties et remis à chacune.
En pratique, le numérique s'impose progressivement. Les états des lieux sur application permettent une description plus détaillée (pas de contrainte de place), intègrent les photos, et facilitent l'archivage et la comparaison. Le papier reste valable, mais il vieillit mal : pages perdues, encre effacée, photos décollées.
Les erreurs qui coûtent cher
1. Faire l'état des lieux de nuit ou dans un logement non éclairé. Les défauts sur les murs, sols et plafonds ne sont pas visibles sans lumière naturelle. Un état des lieux réalisé à la lampe torche est un état des lieux incomplet.
2. Rester vague. "Bon état général" ne vaut rien. Chaque pièce, chaque surface, chaque équipement doit être décrit avec précision. Plus la description est détaillée à l'entrée, plus la comparaison à la sortie est exploitable.
3. Oublier les annexes. Cave, grenier, parking, local à vélos — tout ce qui est mentionné au bail et dont le locataire à la jouissance exclusive doit figurer dans l'état des lieux.
4. Ne pas relever les compteurs. Sans relevé d'entrée, la régularisation des charges devient un sujet de friction.
5. Ne pas faire d'état des lieux de sortie. Le locataire part, vous constatez des dégradations trois jours plus tard, vous n'avez aucun recours. L'état des lieux de sortie doit être fait le jour de la remise des clés, en présence du locataire.
6. Signer un état des lieux incomplet sous la pression. Le locataire est pressé, le déménageur attend en double file. Prenez le temps nécessaire. Un état des lieux bâclé protège moins qu'un état des lieux absent — il donne une fausse impression de sécurité.
