Obligatoire en copropriété depuis 2014
La loi ALUR a rendu l'assurance PNO obligatoire pour tout bailleur en copropriété. En maison individuelle, elle n'est pas obligatoire — mais l'absence de couverture laisse des angles morts sérieux.
Ce qu'elle couvre que la MRH du locataire ne couvre pas
L'assurance habitation du locataire couvre sa responsabilité civile et ses biens. Elle ne vous protège pas dans plusieurs situations :
Vacance locative : entre deux locataires, le logement est vide et la MRH résiliée. Si un dégât des eaux survient ou qu'un tiers est blessé dans les parties privatives, vous n'avez aucune couverture sans PNO.
Locataire non assuré : si votre locataire n'a pas souscrit d'assurance (illégal mais ça arrive) et cause un sinistre chez un voisin, votre PNO intervient en assurance subsidiaire.
Responsabilité en qualité de propriétaire non-occupant : dommages causés à des tiers du fait de la structure du bien — une tuile qui tombe, une rampe d'escalier défaillante. La MRH du locataire ne couvre pas ça.
Sinistres non imputables au locataire : infiltrations par la façade, problème de toiture, sinistre sur les parties privatives inoccupées.
Ce qu'il faut vérifier dans le contrat
Toutes les PNO ne se valent pas :
- Garantie recours des voisins et des tiers : indispensable
- Garantie vacance locative : couvre les sinistres pendant les périodes sans locataire. Souvent limitée à 90 jours ou 6 mois.
- Plafonds des garanties dégâts des eaux, incendie : vérifiez la cohérence avec la valeur du bien
- Franchise : comparez les montants entre contrats
Le prix
De 100 à 300 €/an pour un appartement standard selon la superficie et la zone géographique. Certaines offres démarrent à 60-80 €/an pour les logements simples. La prime est déductible comme charge au régime réel.
En copropriété, l'assurance du syndicat ne suffit pas
L'assurance de l'immeuble souscrite par le syndic couvre les parties communes et la responsabilité de la copropriété. Votre PNO couvre vos parties privatives et votre responsabilité de propriétaire. Les deux se complètent, elles ne se doublonnent pas.
Demandez à votre syndic ce que couvre exactement le contrat de la copropriété, pour ne pas payer deux fois pour la même garantie — et surtout pour ne pas laisser de trou dans la couverture.
En résumé
C'est une des assurances les moins chères et les plus utiles du bailleur. Entre la vacance et le locataire non assuré, les situations où elle intervient arrivent plus souvent qu'on ne le pense. Comparez quelques devis et prenez-en une.
