Trois rendements, trois questions différentes
Le même bien peut afficher trois rendements, selon ce qu'on retire des loyers. Ils se calculent tous sur le prix de revient : le prix d'achat, les frais d'acquisition et les travaux faits avant la première location.
- Le rendement brut rapporte le loyer annuel hors charges au prix de revient. Il dit combien le bien rapporterait s'il était loué douze mois sur douze, sans aucune dépense.
- Le rendement net de charges retire des loyers réellement encaissés tout ce qui reste à votre charge : la vacance, la taxe foncière, l'assurance, la part de copropriété que vous ne récupérez pas, l'entretien.
- Le rendement net d'impôt retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur le revenu foncier.
Seul le dernier dit ce que le bien vous rapporte vraiment, avant le remboursement d'un éventuel emprunt. Les deux premiers servent à comparer des biens entre eux, à condition de les calculer de la même façon.
Un exemple, poste par poste
Les hypothèses : un prix de revient de 150 000 €, un loyer de 750 € par mois hors charges, un mois sans locataire dans l'année, et 1 950 € de charges non récupérables (900 € de taxe foncière, 150 € d'assurance, 400 € de charges de copropriété non récupérables, 500 € d'entretien). Le propriétaire loue vide et sa tranche marginale d'imposition est de 30 %.
| Étape | Calcul | Rendement |
|---|---|---|
| Brut | 9 000 € de loyers sur 150 000 € | 6 % |
| Après un mois de vacance | 8 250 € encaissés | 5,5 % |
| Net de charges | 8 250 € − 1 950 € | 4,2 % |
| Net d'impôt | − 2 726 € d'impôt et de prélèvements sociaux | 2,4 % |
L'impôt est calculé au régime le plus favorable des deux, ici le micro-foncier : 5 775 € imposables, contre 6 280 € au réel. La dernière partie explique pourquoi.
La vacance : un douzième des loyers par mois
Un mois sans locataire retire un douzième des loyers de l'année, soit 8,3 %. Deux mois en retirent 16,7 %. Sur un bien à 7 % brut, deux mois de vacance ramènent le rendement à 5,8 %, avant toute charge.
Le calendrier du départ se prépare avec les règles du congé :
- Le préavis du locataire est de trois mois en location vide, ramené à un mois dans les communes où s'applique l'article 17, I (zones tendues), et dans les cas que l'article 15 énumère, parmi lesquels un premier emploi, une mutation, une perte d'emploi ou un état de santé qui justifie de déménager (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En meublé, il est toujours d'un mois (article 25-8).
- Les visites pendant le préavis sont possibles, mais le bail ne peut obliger le locataire à faire visiter les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables (article 4, a).
- Le loyer de relocation est libre, sauf dans deux cas. Dans les zones tendues, un décret annuel limite son évolution entre deux locataires (article 18). Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17, II).
Les charges qui restent pour vous
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges que vous pouvez récupérer auprès du locataire. Tout ce qui n'y figure pas reste à votre charge :
- La taxe foncière reste pour vous. La taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est en revanche récupérable.
- L'assurance du propriétaire n'est pas récupérable. Notre article sur l'assurance PNO détaille ce qu'elle couvre.
- Les charges de copropriété ne se récupèrent que pour la part qui correspond à la liste : ascenseur, eau et chauffage collectif, parties communes, espaces extérieurs. Les honoraires du syndic, qui n'y figurent pas, restent pour vous.
- Les frais de gestion d'une agence, si vous déléguez.
- L'entretien et les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.
Notre article sur les charges récupérables reprend la liste en détail.
La fiscalité : micro-foncier ou réel
En location vide, le micro-foncier s'applique tant que les revenus fonciers bruts de l'ensemble du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an. Le revenu imposable est alors le loyer brut diminué d'un abattement de 30 %, qui tient lieu de toutes les charges (article 32 du Code général des impôts).
Au régime réel, vous déduisez les charges réellement payées : réparations et entretien, primes d'assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion, dont un forfait de 20 € par local (article 31 du même code). Le réel est donc plus favorable dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers. Dans l'exemple, elles en représentent 23,9 % : le micro-foncier l'emporte. Avec un emprunt, les intérêts peuvent faire basculer le calcul. Notre article sur le micro-foncier et le réel le fait pas à pas.
Deux règles pèsent sur ce choix :
- L'option pour le réel vaut trois ans, irrévocable pendant cette période.
- Un déficit foncier né de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, et la part qui vient des intérêts, s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156). Voir notre article sur le déficit foncier.
Les prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt : 17,2 % sur les revenus d'une location vide, 18,6 % sur ceux d'une location meublée, selon impots.gouv.fr. Le meublé relève d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux, où l'amortissement du bien réduit le résultat imposable au régime réel : voir notre article sur le LMNP. En location vide, la loi de finances pour 2026 a ouvert une déduction pour amortissement à certains logements collectifs neufs ou lourdement réhabilités : voir l'amortissement en location nue.
Le loyer qui suit l'indice
Si le bail prévoit une clause de révision, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à chaque anniversaire du bail. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee (article 17-1).
La révision n'est pas automatique. Le bailleur qui ne la demande pas dans l'année qui suit la date prévue y renonce pour l'année écoulée, et la révision demandée ne prend effet qu'à la date de la demande, sans rattrapage. Elle est impossible pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Notre calculateur de révision IRL donne le nouveau loyer à partir du bail.
Avant d'acheter
Refaites le calcul avec vos propres chiffres : le loyer que vous trouverez réellement (les annonces voisines et les prix de vente réels, avec les données DVF), une vacance réaliste pour le secteur, la taxe foncière de l'avis précédent, les charges de copropriété des derniers procès-verbaux d'assemblée générale, et votre tranche d'imposition. Notre simulateur de rendement locatif fait l'enchaînement pour vous.
