Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est appelé « passoire thermique ». Depuis la loi Climat et résilience, ce classement a deux effets distincts pour le bailleur : le logement sort progressivement du parc louable, et son loyer est gelé.
Ce qui fait un F ou un G
Le DPE donne deux notes : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, par m² de surface de référence et par an. La classe retenue est la plus mauvaise des deux. Pour un logement de plus de 40 m² situé sous 800 mètres d'altitude, les seuils de l'arrêté du 31 mars 2021 sont les suivants :
| Classe | Énergie primaire (kWh/m²/an) | Émissions (kg éq. CO2/m²/an) |
|---|---|---|
| A | moins de 70 | moins de 6 |
| B | de 70 à 109 | de 6 à 10 |
| C | de 110 à 179 | de 11 à 29 |
| D | de 180 à 249 | de 30 à 49 |
| E | de 250 à 329 | de 50 à 69 |
| F | de 330 à 419 | de 70 à 99 |
| G | 420 et plus | 100 et plus |
Les petites surfaces ont leurs propres seuils depuis le 1er juillet 2024 (arrêté du 25 mars 2024) : à 40 m² ou moins, les bornes montent à mesure que la surface baisse. Un logement de 20 m² n'est classé G qu'à partir de 476 kWh ou de 104 kg éq. CO2 par m² et par an, et un logement de 8 m² ou moins à partir de 739 kWh ou de 122 kg. Au-dessus de 800 mètres d'altitude, dans les zones climatiques H1b, H1c et H2d, les bornes des classes E et F sont relevées à 390 et 500 kWh.
Le calcul de l'électricité change deux fois. Le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Un logement chauffé à l'électricité peut donc changer de classe sans travaux. Les DPE déjà établis restent valables : l'ADEME délivre gratuitement, sur son Observatoire DPE-Audit, une attestation qui remplace l'étiquette initiale, sans nouvelle visite.
La validité des diagnostics et le détail de ces réformes sont traités dans notre article DPE : ce qui change pour les bailleurs.
Le calendrier : G, puis F, puis E
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur un logement décent, ce qui inclut un niveau de performance énergétique minimal. Un logement qui ne l'atteint pas à l'échéance est « considéré comme non décent ». L'article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 fixe la classe minimale :
| Échéance | Classe minimale exigée | Classes qui ne peuvent plus être louées |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | F | G |
| 1er janvier 2028 | E | F et G |
| 1er janvier 2034 | D | E, F et G |
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classe F exigée à partir du 1er janvier 2028, classe E à partir du 1er janvier 2031.
Une première marche a précédé ce calendrier : depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation atteint 450 kWh d'énergie finale par m² et par an est déjà non décent. Le 1er janvier 2025, la classe F a pris le relais.
Un logement F peut-il encore être loué en 2025 ou en 2026 ? Oui, jusqu'au 31 décembre 2027, mais avec un loyer gelé (voir plus bas). Un logement G, lui, est non décent pour tout nouveau bail comme pour toute reconduction depuis le 1er janvier 2025.
Bail en cours, nouveau bail, renouvellement : quand la règle s'applique
La notice d'information annexée aux baux le précise : l'exigence s'applique aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites. Elle ne rompt donc pas un bail en cours. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 le confirme : le locataire d'un logement non décent demande sa mise en conformité « sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».
La date qui compte pour vous est donc celle de la prochaine reconduction de votre bail. Un bail vide signé par un bailleur personne physique dure au moins trois ans et se reconduit pour trois ans (article 10 de la loi du 6 juillet 1989) ; un bail meublé dure un an et se reconduit d'année en année (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).
Exemple : un logement classé F, loué vide depuis le 1er octobre 2025. Le bail se reconduit le 1er octobre 2028. À cette date, la classe E est exigée : le logement devient non décent au regard du contrat reconduit. Pour un meublé classé F, l'échéance tombe dès la première reconduction après le 1er janvier 2028.
Le gel des loyers F et G
Le gel, lui, est déjà en vigueur. Pour un logement de classe F ou G :
- pas de révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), en vide (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) comme en meublé (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- pas de majoration après travaux d'amélioration convenue par clause du bail (même article 17-1) ;
- pas de hausse à la relocation : le loyer du nouveau bail ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- pas de réévaluation au renouvellement, même si le loyer est manifestement sous-évalué (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).
En zone d'encadrement des loyers, deux interdictions s'ajoutent (article 140 de la loi ELAN) : aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement F ou G, et le bailleur ne peut pas engager d'action en réévaluation au renouvellement, même si le loyer est sous le loyer de référence minoré.
Depuis quand ? Ces règles s'appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (article 159 de la loi Climat et résilience), et après le 1er juillet 2024 dans les départements d'outre-mer. Un bail conclu avant cette date entre dans le gel à sa première reconduction ou à son renouvellement.
Le gel vise les logements « de la classe F ou de la classe G » : il cesse quand un nouveau DPE classe le logement en E ou mieux.
Dans adProprio, la classe DPE se renseigne sur la fiche du bien. Sur l'écran de révision de loyer, un bien classé F ou G affiche « Révision interdite » et ne propose pas de réviser le loyer. Le suivi de l'encadrement signale de son côté un complément de loyer non permis sur un logement F ou G. Pour le calcul de la révision quand elle est permise, voir notre guide de la révision de loyer IRL.
Ce que peut faire le locataire
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise ses recours quand le logement n'est pas décent :
- Demander la mise en conformité au bailleur. Si l'organisme qui verse l'aide au logement informe le bailleur de son obligation de mise en conformité, cette information vaut demande du locataire.
- Sans accord ou sans réponse sous deux mois, saisir la commission départementale de conciliation. Ce passage n'est pas obligatoire avant le juge.
- Saisir le juge, qui fixe la nature des travaux et leur délai. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux.
Une hausse appliquée malgré le gel n'a pas de base légale et peut être contestée. Pour un complément de loyer en zone d'encadrement, le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission de conciliation.
Ce que doit faire le bailleur
1. Vérifier le DPE annexé au bail. Il fait partie du dossier de diagnostic technique remis à la signature et au renouvellement (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Seules ses recommandations de travaux ont une valeur indicative. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable : il a la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers. Un DPE ancien peut ne plus refléter la classe actuelle, notamment pour un logement chauffé à l'électricité (voir plus haut) : voir aussi notre article sur le DPE.
2. Repérer votre échéance réelle. Croisez la classe de votre bien avec la date de la prochaine reconduction de chaque bail, pas seulement avec l'année du calendrier.
3. Bâtir un plan de travaux. L'audit énergétique est imposé à la vente d'une maison, ou d'un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation). Son contenu en fait une bonne feuille de route même pour louer : un parcours de travaux par étapes dont la première atteint au minimum la classe E, des ordres de grandeur de coûts et les aides publiques existantes.
Pour fixer les idées, une estimation adProprio, relevé d'octobre 2026 : sortir un appartement des classes F ou G coûte de l'ordre de 500 à 1 500 € par m², les petites surfaces étant les plus chères au m² ; pour une maison de 70 à 100 m², comptez de l'ordre de 40 000 à 60 000 €. Ces fourchettes recoupent des chiffrages publiés par des professionnels de la rénovation, varient beaucoup selon l'état du bâti et le nombre de classes à gagner, et ne remplacent ni l'audit ni des devis.
4. Mobiliser les aides. Les montants ci-dessous sont ceux en vigueur en octobre 2026 ; ils changent souvent, vérifiez-les avant de signer un devis.
- MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur est ouverte au bailleur pour un logement classé E, F ou G, construit depuis au moins 15 ans, loué en résidence principale et qui le reste au moins 6 ans. Les travaux doivent faire gagner au moins deux classes, audit avant et après à l'appui. L'aide couvre de 10 % à 80 % du montant hors taxes selon les revenus du bailleur, dans la limite de 30 000 € de dépenses pour deux classes gagnées et de 40 000 € pour trois classes ou plus.
- Trois logements loués au plus : sur cinq ans à compter de sa première prime, un même foyer ne peut obtenir MaPrimeRénov' que pour trois logements qu'il donne en location (article 3 du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020).
- MaPrimeRénov' par geste (un poste de travaux isolé) est ouverte aux bailleurs aux revenus très modestes, modestes ou intermédiaires, avec un forfait par geste. Pour les demandes déposées à partir du 1er janvier 2028, une pompe à chaleur air/eau ou géothermique, un raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul ou un audit énergétique facultatif ne seront plus aidés par geste dans un logement classé F ou G, sauf travaux dans les parties privatives d'un immeuble collectif, urgents ou consécutifs à une catastrophe naturelle (article 1er du même décret).
- L'éco-prêt à taux zéro est ouvert au bailleur : jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale (audit préalable, gain d'au moins deux classes), jusqu'à 30 000 € sur 15 ans pour des travaux ponctuels. Tant qu'il n'est pas remboursé, le logement ne peut pas devenir une location saisonnière.
- La TVA à 5,5 % s'applique aux travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage et eau chaude à énergie renouvelable, ventilation, régulation) dans un logement achevé depuis plus de deux ans ; les autres travaux d'amélioration relèvent du taux de 10 %. Une mention sur le devis ou la facture suffit depuis le 1er mars 2025.
5. Intégrer la fiscalité. Au régime réel, les travaux déductibles peuvent créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du Code général des impôts). Cette limite est portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027, à condition de justifier la nouvelle classe au plus tard le 31 décembre 2027. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le déficit foncier.
6. Connaître les deux exceptions. Le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique dans deux cas : le logement est en copropriété et le propriétaire démontre avoir tout tenté (résolutions soumises en assemblée, travaux dans ses parties privatives) sans atteindre le niveau requis ; ou des contraintes architecturales ou patrimoniales l'empêchent malgré des travaux compatibles. Attention : ces exceptions ne rendent pas le logement décent. Le juge garde la possibilité de réduire le loyer ou d'en suspendre le paiement.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une passoire thermique ? Oui, l'interdiction porte sur la location. La vente d'une maison, ou d'un immeuble de plusieurs logements hors copropriété, impose en revanche de remettre un audit énergétique à l'acquéreur selon sa classe (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation) : F ou G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir du 1er janvier 2034. Un appartement en copropriété n'y est pas soumis.
Mon locataire actuel doit-il partir quand l'échéance arrive ? Non. Le bail continue : le locataire peut exiger la mise en conformité et, à défaut, obtenir du juge une baisse ou une suspension du loyer. Les motifs pour lesquels un bailleur peut donner congé sont détaillés dans notre article sur le congé pour vente ou reprise.
Anticiper la rénovation avant la reconduction de vos baux évite de vous retrouver avec un loyer gelé, puis un logement que vous ne pouvez plus relouer.
