Les règles par type de bail
| Type de bail | Préavis | Réduction possible | Texte |
|---|---|---|---|
| Location vide | 3 mois | Oui (10 motifs) | Art. 15 I loi du 6 juillet 1989 |
| Location meublée | 1 mois | Non (déjà à 1 mois) | Art. 25-8 loi du 6 juillet 1989 |
| Bail mobilité | 1 mois | Non | Art. 25-17 loi du 6 juillet 1989 |
Le délai court à compter de la réception du congé par le bailleur, pas de l'envoi. Pour une LRAR, c'est la date de première présentation par le facteur, même si le bailleur ne retire pas le courrier.
Les 10 motifs de réduction à 1 mois en location vide
L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi du 28 décembre 2019) liste les cas où le locataire d'un logement vide peut donner congé avec un préavis réduit à 1 mois.
1. Zone tendue
Le logement est situé dans une commune classée en zone tendue par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (modifié). La liste comprend environ 1 150 communes, principalement en Ile-de-France, dans les grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Grenoble, Nice) et sur le littoral.
Justificatif : aucun. La situation géographique du logement suffit. Si votre commune y figure, le préavis est automatiquement d'1 mois. Vérifiez la liste sur le site du ministère du Logement ou sur service-public.gouv.fr.
C'est le motif le plus fréquent. Il concerne la majorité des locations en ville.
2. Mutation professionnelle
Le locataire justifie d'un transfert d'activité dans un autre lieu, imposé par l'employeur. La mutation doit entraîner un changement de domicile.
Justificatif : lettre de l'employeur confirmant la mutation, avenant au contrat de travail, ou ordre de mutation.
La mutation peut être dans la même entreprise (changement de site) ou chez un autre employeur si le transfert résulte d'une obligation contractuelle.
3. Perte d'emploi
Le locataire a perdu son emploi de manière involontaire : licenciement (tous motifs : économique, personnel, faute) ou fin de CDD. La démission ne compte pas. La rupture conventionnelle est un cas débattu : certains tribunaux l'assimilent à une perte d'emploi, d'autres la refusent car elle résulte d'un accord mutuel. En cas de doute, le locataire a intérêt à invoquer un autre motif s'il en dispose.
Justificatif : lettre de licenciement, certificat de travail mentionnant la date de fin, attestation France Travail (ex-Pôle emploi).
4. Premier emploi
Le locataire accède à un premier emploi salarié. Ce motif vise les jeunes diplômés ou les personnes en insertion professionnelle.
Justificatif : contrat de travail ou lettre d'embauche.
5. Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
Le locataire a trouvé un nouvel emploi après avoir perdu le précédent. C'est un cas distinct du premier emploi : il s'applique aux personnes en reconversion ou relocalisation après licenciement.
Justificatif : attestation France Travail + nouveau contrat de travail.
6. Bénéficiaire du RSA
Le locataire perçoit le revenu de solidarité active (RSA).
Justificatif : attestation de la CAF ou de la MSA mentionnant le versement du RSA.
7. Bénéficiaire de l'AAH
Le locataire perçoit l'allocation aux adultes handicapés (AAH).
Justificatif : notification de la MDPH ou attestation de la CAF/MSA.
8. État de santé
L'état de santé du locataire justifie un changement de domicile. Ce motif couvre les situations où le logement actuel n'est plus adapté (escaliers sans ascenseur pour une personne à mobilité réduite, par exemple) ou nécessite un rapprochement d'un lieu de soins.
Justificatif : certificat médical constatant que l'état de santé du locataire justifie un changement de domicile. Le certificat ne doit pas mentionner le diagnostic, seulement la nécessité du déménagement.
Ce motif s'applique aussi au locataire de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement.
9. Attribution d'un logement social
Le locataire a obtenu un logement social (HLM) et doit y emménager.
Justificatif : courrier d'attribution du logement social par le bailleur social.
10. Violences conjugales
Depuis la loi n°2019-1480 du 28 décembre 2019, le locataire victime de violences au sein du couple (au sens de l'article 515-9 du Code civil) bénéficie d'un préavis réduit à 1 mois.
Justificatif : ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, ou condamnation pénale de l'auteur des violences.
Ce motif permet au locataire de quitter rapidement un logement partagé avec l'auteur des violences, sans attendre l'expiration d'un préavis de 3 mois.
La forme du congé
Le congé doit être notifié par l'un des moyens suivants (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989) :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : le moyen le plus courant. Le préavis court à compter de la date de première présentation, même si le bailleur ne retire pas le courrier.
- Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) : plus coûteux mais incontestable.
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement : le bailleur signe un récépissé daté.
Un email, un SMS ou un courrier simple ne constituent pas un congé valable. Le locataire qui se contente d'un email et cesse de payer le loyer reste redevable jusqu'à notification régulière.
Contenu du congé
Le courrier doit mentionner :
- La date de départ souhaitée
- Le motif de réduction du préavis (si applicable) et le justificatif correspondant
- L'adresse du logement concerné
Aucune formule sacramentelle n'est exigée. Mais le congé doit être clair et sans ambiguïté : « Je vous informe de mon intention de quitter le logement situé au [adresse] à compter du [date] » suffit.
Le loyer pendant le préavis
Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis. Mais deux exceptions s'appliquent :
Relocation anticipée
Si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis, le locataire sortant ne doit le loyer que jusqu'à la date d'entrée du nouveau locataire. Le bailleur ne peut pas percevoir un double loyer (article 15 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989).
En pratique, si le nouveau locataire entre 15 jours avant la fin du préavis, le locataire sortant ne paie que les 15 premiers jours du dernier mois, au prorata.
Prorata du dernier mois
Le loyer du dernier mois est proratisé au jour près. Si le préavis se termine le 20 du mois, le locataire paie 20/30e (ou 20/31e) du loyer mensuel.
Les pièges fréquents
Le locataire invoque la zone tendue à tort
Vérifiez que votre commune figure dans le décret n°2013-392. La liste est longue mais précise. Si la commune n'y figure pas, le préavis de 3 mois s'applique, même si le marché locatif local est tendu.
Le locataire ne fournit pas le justificatif
Sans justificatif joint au congé, le motif de réduction n'est pas opposable au bailleur. Le préavis reste à 3 mois. Le locataire peut envoyer le justificatif ultérieurement, mais le décompte du préavis réduit ne commence qu'à réception du justificatif.
Le congé est envoyé par email
Un congé par email n'a aucune valeur juridique. Le locataire qui s'appuie sur un email pour calculer sa date de départ risque de devoir payer le loyer jusqu'à l'envoi d'un congé en bonne forme.
Le bailleur refuse le préavis réduit
Si le bailleur conteste le motif de réduction, c'est au locataire de prouver qu'il remplit les conditions. En cas de litige, le juge des contentieux de la protection tranche. Dans l'attente, le locataire peut quitter le logement à la date qu'il a indiquée — le bailleur ne peut pas s'y opposer physiquement.
Textes de référence :
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 15 I (congé du locataire, préavis, motifs de réduction)
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en bail meublé)
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 25-17 (congé en bail mobilité)
- Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (liste des communes en zone tendue)
- Loi n°2019-1480 du 28 décembre 2019 (violences conjugales, préavis réduit)
- Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014
