L'état des lieux de sortie, miroir de celui d'entrée
L'état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu'ils mandatent (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il n'a de valeur que comparé à l'état des lieux d'entrée : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une forme qui permet de les comparer. Seules les différences entre les deux constats peuvent fonder une retenue sur le dépôt de garantie.
Pour le montant et l'encaissement du dépôt, voir notre guide du dépôt de garantie ; pour l'entrée, l'état des lieux bien fait.
Le déroulé, étape par étape
- Parcourir chaque pièce avec l'état des lieux d'entrée sous les yeux : sols, murs, plafonds, équipements. Le décret permet d'ajouter observations, réserves et images : des photos datées tranchent bien des débats.
- Relever les compteurs et compter les clés rendues.
- Porter les mentions propres à la sortie : nouvelle adresse du locataire, date de l'état des lieux d'entrée, évolutions constatées.
- Signer et remettre un exemplaire à chacun, sur papier ou sous forme électronique.
Côté locataire, tout se joue ce jour-là. La loi ouvre un délai de dix jours pour compléter l'état des lieux d'entrée, pas celui de sortie. Une mention contestée s'écrit en réserve sur le document, avant de signer.
Usure normale ou dégradation : où passe la ligne
Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989). Il assume l'entretien courant et les réparations locatives, sauf celles dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989).
La vétusté est définie par l'article 4 du décret n° 2016-382 : « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement ». L'usure normale relève donc de la vétusté, à la charge du bailleur.
Exemple de lecture d'un état des lieux de sortie :
| Élément | Entrée | Sortie | Lecture |
|---|---|---|---|
| Peinture du séjour, refaite 6 ans plus tôt | Bon état | Ternie, traces légères | Usure normale : rien à retenir |
| Moquette de la chambre | Bon état | Tassée dans le passage | Usure normale : rien à retenir |
| Mur de la chambre | Bon état | Nombreux trous de chevilles non rebouchés | Réparation locative : retenue possible, après vétusté |
| Plan de travail | Bon état | Brûlure | Dégradation : retenue possible, après vétusté |
| Robinet de cuisine | Fonctionne | Fuit, joint usé | Réparation locative : retenue possible |
Le décret n° 87-712, qui liste les réparations locatives, y range le remplacement des joints des robinets et le rebouchage des trous lorsque leur nombre, leur dimension et leur emplacement en font une réparation. Voir aussi qui paie les travaux.
La grille de vétusté : chiffrer la part du temps
Une dégradation sur un élément ancien ne se facture pas au prix du neuf. La grille de vétusté attribue à chaque élément une durée de vie, une franchise (période sans abattement), un taux d'abattement annuel et une part résiduelle qui reste due quel que soit l'âge.
Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'appliquer une grille issue d'un accord collectif, même si le logement ne relève pas du parc visé par l'accord (article 4 du décret n° 2016-382). Sans grille au bail, la vétusté s'apprécie au cas par cas.
Quelques lignes de la grille de vétusté que génère adProprio :
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement par an | Part résiduelle |
|---|---|---|---|---|
| Peinture, papier peint | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Moquette | 7 ans | 1 an | 15 % | 10 % |
| Parquet, carrelage | 20 ans | 5 ans | 5 % | 25 % |
| Robinetterie | 10 ans | 2 ans | 10 % | 20 % |
| Volets roulants | 10 ans | 2 ans | 10 % | 20 % |
Exemple de calcul. Une peinture refaite 4 ans avant le départ est abîmée. Après la franchise d'un an, l'abattement est de 3 × 15 % = 45 %. Si la réfection coûte 1 000 €, la part du locataire est de 55 %, soit 550 €, et non 1 000 €.
Justifier chaque retenue
Le dépôt est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur » et de celles qu'il pourrait devoir à la place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Un dossier solide comporte :
- les deux états des lieux, qui montrent la différence ;
- un devis ou une facture par poste ;
- le calcul de vétusté appliqué ;
- un décompte détaillé remis au locataire avec le solde.
Sont réputées non écrites les clauses qui engagent le locataire à rembourser sur une estimation unilatérale du bailleur, ou qui le rendent automatiquement responsable des dégradations constatées (article 4 de la loi du 6 juillet 1989, f et q).
Combien coûte un état des lieux de sortie ?
Fait à l'amiable, il ne coûte rien. Le bail ne peut pas en facturer le coût au locataire, sauf s'il est établi par un commissaire de justice (article 4 k de la loi du 6 juillet 1989).
Par une agence mandatée, seul l'état des lieux d'entrée peut être en partie facturé au locataire : sa part ne dépasse ni celle du bailleur ni un plafond par mètre carré de surface habitable (article 5 de la loi du 6 juillet 1989). Fixé à 3 € TTC par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, ce plafond est de 3,03 € TTC par m² depuis le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 novembre 2025).
Par un commissaire de justice, le tarif est réglementé (article A. 444-27 du Code de commerce, applicable jusqu'au 29 février 2028) et dépend de la surface :
| Surface du logement | Émolument | TVA incluse |
|---|---|---|
| 50 m² ou moins | 110,68 € | 132,82 € |
| Plus de 50 m², jusqu'à 150 m² | 128,95 € | 154,74 € |
| Plus de 150 m² | 193,43 € | 232,12 € |
S'y ajoutent, en métropole, les lettres de convocation (18,06 € TVA incluse) et les frais de déplacement (11,28 € TVA incluse). Pour un logement de 40 m², le total atteint 162,16 €, soit 81,08 € pour chacun, puisque les frais sont partagés par moitié (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Les émoluments sont majorés outre-mer.
Locataire absent ou qui refuse de signer
Lorsque l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, il l'est par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié. Le commissaire avise les deux parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Un constat rempli par le bailleur seul n'est pas contradictoire.
Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Mais la partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Délais de restitution et pénalité de retard
À compter de la remise des clés (en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception), le dépôt est restitué dans 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Passé ce délai, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges) pour chaque période mensuelle commencée en retard. Pour un loyer de 800 € et un retard de 2 mois et 3 jours, trois périodes sont commencées : 240 € de majoration. Elle n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision justifiée d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, puis solder dans le mois qui suit leur approbation définitive.
Ce que le locataire peut contester, et comment
Le locataire peut contester une retenue sans justificatif ou pour usure normale, l'absence d'abattement pour vétusté ou une restitution hors délai :
- Un courrier recommandé au bailleur, chiffrant la somme réclamée et la majoration éventuelle.
- La commission départementale de conciliation, gratuite, compétente pour l'état des lieux, le dépôt de garantie et les réparations, saisissable par le bailleur comme par le locataire ; elle rend un avis dans les deux mois (article 20 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui connaît des litiges nés d'un bail d'habitation (article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Pour une demande de 5 000 € au plus, une tentative de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative précède en principe la saisine, à peine d'irrecevabilité (article 750-1 du Code de procédure civile).
L'action se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Avec adProprio
Le modèle d'état des lieux gratuit se télécharge sans inscription. Avec un compte Solo gratuit (1 bien), l'état des lieux de sortie reprend l'état d'entrée de chaque élément depuis l'état des lieux d'entrée du même bien : les deux constats sont côte à côte, sans ressaisie. La convocation, la grille de vétusté et le décompte de restitution du dépôt, qui liste les justificatifs et rappelle les délais, se génèrent au même endroit.
Questions fréquentes
Le ménage de fin de location peut-il être retenu ? L'entretien courant incombe au locataire (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989) : un logement rendu sale alors qu'il était propre à l'entrée peut justifier une retenue, sur facture. Des traces d'usage ordinaire, non.
Faut-il attendre d'avoir fait les travaux pour restituer ? Non. Le délai court dès la remise des clés : chiffrez la retenue sur devis et restituez le solde à temps. L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve qu'il a exécuté les travaux (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2001, n° 99-13.668).
