L'état des lieux de sortie, miroir de celui d'entrée
L'état des lieux de sortie est un document contradictoire, signé par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire au moment de la remise des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il n'a de valeur que comparé à l'état des lieux d'entrée : ce sont les différences entre les deux qui déterminent ce que le bailleur peut éventuellement retenir.
Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, et il devient très difficile de justifier une retenue.
Ce que vous pouvez retenir, ce que vous ne pouvez pas
Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie le coût des dégradations imputables au locataire : trous, taches, éléments cassés, manque d'entretien manifeste.
Vous ne pouvez pas retenir :
- l'usure normale liée à une occupation conforme (peinture défraîchie, moquette tassée) ;
- la vétusté, c'est-à-dire l'usure due au temps (article 7 d de la loi de 1989).
La grille de vétusté
Pour distinguer la dégradation de la simple usure du temps, on applique une grille de vétusté. La plus utilisée est celle de l'accord collectif OPAC de Paris (1996) : elle attribue à chaque élément une durée de vie, une franchise et un taux d'abattement annuel.
Exemple : une peinture a une durée de vie de 7 ans, une franchise d'1 an et un abattement de 15 % par an. Au bout de quelques années, sa valeur résiduelle a fortement baissé : même si le locataire a abîmé un mur, vous ne pouvez lui facturer qu'une fraction du coût de réfection, pas une peinture neuve. Annexer une grille de vétusté au bail (possibilité prévue par le décret n° 2016-382) sécurise ces calculs.
Les délais de restitution du dépôt
Le dépôt de garantie doit être restitué :
- dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- dans un délai de 2 mois en cas de différences justifiant une retenue.
Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé (article 22 de la loi de 1989).
Justifier chaque retenue
Le bailleur qui retient une somme doit la justifier : devis, factures, photos de l'état des lieux. Une retenue forfaitaire « pour remise en état », sans pièce justificative, est contestable et régulièrement rejetée par les juges. Conservez l'état des lieux d'entrée, celui de sortie et les justificatifs : c'est votre meilleure protection en cas de litige.
