La règle en deux phrases
Le bailleur entretient le logement et fait toutes les réparations autres que locatives (article 6 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 1720 du Code civil). Le locataire prend en charge l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf quand elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure (article 7 d).
Tout le reste découle de ces deux phrases. Une réparation est locative si elle figure dans le décret ou lui ressemble ; même locative, elle revient au bailleur quand sa cause est l'usure du temps ou un défaut du bâtiment.
Ce que le décret met à la charge du locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements privatifs (article 1). Son annexe en donne une liste, qui n'est pas limitative (« notamment »). Les principales rubriques :
| Partie du logement | Exemples tirés de l'annexe |
|---|---|
| Jardin privatif | entretien des allées, pelouses et massifs, taille et élagage, remplacement des arbustes |
| Gouttières et descentes d'eaux pluviales | dégorgement des conduits |
| Portes et fenêtres | graissage des gonds et charnières, menues réparations des poignées, remplacement des vitres détériorées, réfection des mastics |
| Serrures | graissage, remplacement de petites pièces et des clés égarées ou détériorées |
| Murs et plafonds | propreté, menus raccords de peinture et de tapisserie, rebouchage des trous quand leur nombre et leur taille en font une réparation |
| Sols | entretien de la vitrification, remplacement de quelques lames de parquet, raccords de moquette en cas de taches ou de trous |
| Plomberie | dégorgement des canalisations, remplacement des joints et colliers, nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des flexibles de douche |
| Chauffage et eau chaude | remplacement des petites pièces (bilames, membranes, clapets, joints), rinçage des corps de chauffe |
| Électricité | remplacement des interrupteurs, prises, fusibles et ampoules |
| Équipements du bail | entretien courant et menues réparations du réfrigérateur, du lave-linge, de la hotte, de la pompe à chaleur ; ramonage des conduits de fumée et de ventilation |
Le Code civil donnait déjà, en 1804, une liste du même ordre (article 1754), et pose la même limite : aucune réparation locative n'est à la charge du locataire quand elle n'est occasionnée que par vétusté ou force majeure (article 1755).
L'entretien de la chaudière
L'annexe ne parle que des petites pièces de la chaudière. L'entretien annuel vient d'un autre texte : toute chaudière alimentée par un combustible gazeux, liquide ou solide, d'une puissance de 4 à 400 kW, est entretenue chaque année (article R. 224-41-4 du Code de l'environnement). Pour une chaudière individuelle, l'entretien est fait à l'initiative de l'occupant, sauf stipulation contraire du bail (article R. 224-41-5) ; pour une chaudière collective, à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.
Une pompe à chaleur individuelle de 4 à 70 kW suit la même logique, avec un entretien au moins tous les deux ans (articles R. 224-44-1 et R. 224-44-3).
Le remplacement de la chaudière ou de la pompe à chaleur usée n'est pas une menue réparation : il revient au bailleur.
Ce qui reste au bailleur
Hors de la liste, tout ce qui maintient le logement en état de servir revient au bailleur : la chaudière ou le chauffe-eau à remplacer, la toiture, les fenêtres, l'installation électrique, les infiltrations. Il doit aussi délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, et les équipements prévus au bail en bon état de fonctionnement (article 6 a).
Pour le budget, nos simulateurs retiennent de 300 € à 800 € par an d'entretien courant à la charge du bailleur qui gère lui-même : ce sont nos estimations, hors gros travaux comme un remplacement de chaudière ou une toiture.
S'y ajoute la décence. Le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger des infiltrations d'eau et permettre une aération suffisante, avec des dispositifs de ventilation en bon état qui évacuent l'humidité d'une occupation normale (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Si le logement n'est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité ; sans accord ou sans réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, et le juge peut réduire ou suspendre le loyer jusqu'aux travaux (article 20-1).
Les cas qui se discutent
La peinture usée. Les « menus raccords » sont au locataire. Une peinture ternie par les années d'occupation relève de la vétusté, que l'article 7 d exclut de sa charge.
Le chauffe-eau qui lâche. Les petites pièces que cite l'annexe (joints, clapets, membranes des appareils à gaz) sont au locataire. L'appareil en fin de vie est à remplacer par le bailleur.
Les moisissures. Tout dépend de leur cause. Une ventilation défaillante ou une infiltration relève du bailleur, au titre de la décence. Une dégradation survenue pendant le bail sans défaut du logement relève de la règle suivante, celle de l'article 7 c. Les états des lieux et les constats faits pendant le bail permettent de trancher.
La dégradation. Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit (article 7 c). Le bail ne peut pas le déclarer automatiquement responsable des dégradations constatées, ni lui faire accepter par avance une estimation des réparations faite par le seul bailleur (article 4 f et q).
La vétusté et sa grille
La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements (article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Pour la chiffrer, les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location, même si le logement ne relève pas du secteur visé par l'accord. La grille fixe au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels.
Rien n'oblige à en prévoir une. Sans grille, la part de vétusté se discute au cas par cas au moment de la sortie. Notre article sur l'état des lieux de sortie et les retenues sur le dépôt détaille le calcul.
Les travaux pendant le bail
Le locataire doit laisser faire les travaux d'amélioration, les travaux nécessaires au maintien en état du logement, les travaux d'amélioration de la performance énergétique et ceux qui le rendent décent (article 7 e). Avant le début, le bailleur lui remet une notification de travaux, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, qui en précise la nature et les modalités. Aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès.
Au-delà de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé ; si les travaux rendent le logement inhabitable, il peut demander la résiliation du bail (article 1724 du Code civil). Par exemple, pour un loyer de 900 € et 30 jours de travaux qui privent le locataire d'une pièce représentant un tiers du logement, la baisse est de l'ordre de 300 € sur le mois. Une clause qui lui interdit de demander une indemnité dans ce cas est réputée non écrite (article 4 r).
Le locataire ne transforme pas le logement sans l'accord écrit du bailleur. Sans cet accord, le bailleur peut exiger la remise en état au départ, ou garder les transformations sans indemnité (article 7 f). Les travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie et les travaux de rénovation énergétique suivent une procédure à part : demande par lettre recommandée, et le silence du bailleur pendant deux mois vaut accord.
Des travaux à la charge du locataire contre une baisse de loyer sont possibles par une clause expresse du bail, qui fixe la durée de l'imputation et le dédommagement en cas de départ anticipé (article 6 a). La clause n'est permise que pour un logement déjà décent.
Ce qu'il faut garder
À la sortie, le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des sommes dûment justifiées (article 22). Les états des lieux d'entrée et de sortie, les photos, les factures et les échanges écrits sur chaque panne sont ce qui permet de le faire. Notre article sur l'état des lieux détaille ce qu'il doit contenir.
