Cadre juridique
Le bail mobilité a été introduit par l'article 107 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s'agit d'un contrat de location meublée à durée déterminée, conçu pour les situations de mobilité temporaire.
Le bail mobilité n'est ni un bail meublé classique (titre I bis de la loi de 1989), ni un bail saisonnier, ni un bail de droit commun (Code civil). Il obéit à ses propres règles, dérogatoires sur plusieurs points.
Qui peut signer un bail mobilité ?
Le locataire doit justifier, à la date de prise d'effet du bail, qu'il se trouve dans l'une des situations suivantes (article 25-13) :
- Formation professionnelle (au sens de l'article L.6313-1 du Code du travail)
- Études supérieures
- Contrat d'apprentissage
- Stage (convention de stage)
- Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique (loi n°2010-241)
- Mutation professionnelle
- Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle -- y compris les travailleurs saisonniers et intérimaires
Le locataire doit fournir un justificatif : attestation d'inscription, convention de stage, lettre de mission, contrat de travail mentionnant la mobilité, attestation de service civique. Sans justificatif, le bail peut être requalifié en bail meublé classique (1 an, reconduction tacite, dépôt de garantie autorisé).
Durée : 1 à 10 mois, sans reconduction
La durée est fixée librement entre 1 et 10 mois à la signature du bail (article 25-14).
Modification de durée
Les parties peuvent modifier la durée une seule fois, par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Un bail de 4 mois peut être prolongé de 3 mois (total 7 mois). Un bail de 8 mois ne peut être prolongé que de 2 mois maximum.
Pas de reconduction
À l'expiration du bail mobilité, le contrat prend fin de plein droit. Pas de reconduction tacite, pas de renouvellement. Si le locataire reste dans les lieux après le terme sans nouveau contrat, il y a maintien dans les lieux sans titre -- le bailleur doit agir rapidement.
Si vous souhaitez continuer avec le même locataire au-delà de 10 mois, vous devez signer un bail meublé classique (titre I bis de la loi de 1989, durée minimale 1 an).
Pas de succession de baux mobilité
Vous ne pouvez pas enchaîner plusieurs baux mobilité successifs avec le même locataire pour le même logement. Un second bail mobilité avec le même locataire serait requalifié en bail meublé classique.
En revanche, rien n'interdit de signer un bail mobilité avec un locataire différent immédiatement après.
Dépôt de garantie : interdit
L'article 25-16 est catégorique : le bailleur ne peut exiger aucun dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Comment sécuriser le bail sans dépôt ?
Deux options :
Visale (Action Logement) : garantie gratuite qui couvre les impayés de loyer (jusqu'à 36 mois) et les dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie (ici, dès le premier euro puisqu'il n'y a pas de dépôt). C'est le locataire qui souscrit avant la signature du bail, sur visale.fr. Le bailleur ne peut ni souscrire à sa place ni l'y contraindre juridiquement.
Caution personne physique : un garant peut se porter caution solidaire. Mais attention : si le locataire a souscrit Visale, le cumul Visale + caution physique n'est pas admis par Action Logement. Clause de solidarité entre colocataires ou entre colocataire et garant : réputée non écrite dans un bail mobilité (article 25-16 alinéa 2).
Charges : forfait obligatoire
Contrairement au bail meublé classique (qui laisse le choix entre provisions avec régularisation et forfait), le bail mobilité impose le forfait de charges (article 25-15).
Le forfait est un montant fixe mensuel, défini au bail, qui couvre l'ensemble des charges récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987. Pas de régularisation annuelle. Pas de justificatifs à fournir au locataire.
Le montant doit être raisonnable, c'est-à-dire en rapport avec les charges réelles prévisibles. Un forfait manifestement excessif peut être contesté devant le juge.
Le forfait ne peut pas être révisé en cours de bail. Avec une durée maximale de 10 mois, cette rigidité est rarement un problème.
Loyer : fixation et encadrement
Fixation initiale
Le loyer est librement fixé par le bailleur, sauf dans deux cas :
- Zones tendues (décret annuel) : le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux d'amélioration ou sous-évaluation manifeste.
- Zones d'encadrement expérimental (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble) : le loyer est plafonné par le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, selon le type de logement, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique.
Logements classés F ou G
Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience, article 159), les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas faire l'objet d'une augmentation de loyer par rapport au précédent locataire. Cela s'applique aussi au bail mobilité.
Pas de révision IRL
Aucune révision du loyer selon l'IRL n'est possible pendant la durée du bail mobilité. Sur 10 mois maximum, la question ne se pose guère.
Préavis et fin du bail
Préavis du locataire
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d'1 mois (article 25-17). Le préavis est notifié par LRAR, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Aucun motif n'est requis.
Le bailleur ne peut pas donner congé
Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail mobilité avant le terme prévu, sauf résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire (défaut de paiement, troubles de voisinage, défaut d'assurance). Il n'existe pas de congé bailleur pour vente ou pour reprise dans le cadre d'un bail mobilité.
Obligations du bailleur
Mobilier obligatoire
Le logement doit comporter les 11 éléments minimum du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et compartiment à congélation (ou congélateur)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
- Détecteur de fumée conforme (article R.129-12 du CCH)
L'inventaire du mobilier doit être annexé au bail et signé par les deux parties.
Diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est le même que pour un bail meublé classique :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP, si construction avant 1949)
- État de l'installation intérieure d'électricité (si installation > 15 ans)
- État de l'installation intérieure de gaz (si installation > 15 ans)
- État des risques et pollutions (ERP)
- Diagnostic bruit (si zone d'exposition au bruit des aérodromes)
État des lieux
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail mobilité via l'article 25-13). Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 s'applique.
Bail mobilité vs bail meublé classique
| Bail mobilité | Bail meublé classique | |
|---|---|---|
| Texte | Art. 25-12 à 25-18 loi 89-462 | Titre I bis loi 89-462 |
| Durée | 1 à 10 mois | 1 an minimum (9 mois étudiant) |
| Reconduction | Non | Oui, tacite |
| Dépôt de garantie | Interdit | 2 mois max |
| Charges | Forfait | Forfait ou provisions |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois |
| Préavis bailleur | Impossible | 3 mois avant échéance |
| Révision loyer IRL | Non | Oui |
| Encadrement loyers | Oui (zones concernées) | Oui (zones concernées) |
| Profils éligibles | 7 situations de mobilité | Tout le monde |
| Clause solidarité colocation | Nulle | Autorisée |
Cas d'usage concrets
Le stage de 6 mois
Un étudiant en Master 2 fait un stage à Lyon de mars à août. Le bail mobilité de 6 mois est la solution idéale : pas de dépôt de garantie à avancer (souvent un frein pour un stagiaire), durée calée sur le stage, pas de reconduction à gérer.
L'intérim entre deux locataires
Votre locataire longue durée part en juin, le suivant arrive en septembre. Le bail mobilité de 3 mois vous permet de louer l'été à un professionnel en mission temporaire sans basculer dans la location saisonnière (qui impose des obligations spécifiques : autorisation mairie, changement d'usage en zone tendue, numéro d'enregistrement).
Ce que le bail mobilité ne permet pas
- Louer à un touriste (le logement doit être la résidence principale du locataire)
- Louer à un locataire qui ne justifie d'aucune situation de mobilité
- Renouveler indéfiniment avec le même locataire
Litiges et contentieux
En cas de litige, le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection. Pour les litiges inférieurs à 5 000 EUR, la tentative de conciliation préalable est obligatoire (article 750-1 du CPC). La commission départementale de conciliation (CDC) n'est pas compétente pour le bail mobilité -- il faut passer par un conciliateur de justice ou un médiateur.
Textes de référence :
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-12 à 25-18
- Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), article 107
- Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier minimum)
- Décret n°87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables)
- Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux)
- Loi Climat et Résilience, article 159 (gel des loyers F/G)
