Deux motifs légaux pour mettre fin au bail
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé pour trois motifs uniquement :
- Pour vendre le logement
- Pour y habiter ou y loger un proche
- Pour motif légitime et sérieux (manquement grave du locataire — plus rare, nécessite généralement une procédure judiciaire parallèle)
Les délais qui ne souffrent aucune exception
| Type de bail | Délai |
|---|---|
| Bail vide (résidence principale) | 6 mois avant l'échéance |
| Bail meublé | 3 mois avant l'échéance |
Le délai court à partir de la réception du courrier par le locataire — pas de l'envoi. Envoyez en lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Un email ou une remise en main propre sans récépissé ne suffit pas.
Un congé envoyé hors délai, même d'un jour, est nul. Le bail se reconduit automatiquement pour 3 ans (bail vide) ou 1 an (meublé).
Congé pour vente : le droit de préemption du locataire
Quand vous vendez un bien occupé, le locataire est prioritaire pour acheter. Vous devez mentionner dans le congé : le prix de vente et les conditions (description du bien, modalités de paiement). Il dispose de 2 mois pour accepter.
S'il a besoin d'un prêt : le délai est porté à 4 mois pour obtenir le financement.
S'il ne répond pas dans le délai : il est réputé avoir renoncé. Vous pouvez vendre à un tiers, mais à un prix au moins égal à celui proposé au locataire. Si vous vendez moins cher, vous devez le notifier à nouveau — il retrouve son droit de préemption.
Congé pour reprise : qui peut "reprendre" ?
Le logement doit être destiné à la résidence principale de :
- Vous-même
- Votre conjoint ou partenaire PACS
- Vos ascendants ou descendants
- Les ascendants ou descendants de votre conjoint
La reprise doit être réelle et sérieuse. Si le logement reste vide après le départ ou est remis en location immédiatement, le locataire peut contester et demander des dommages-intérêts. C'est un délit passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 €.
La protection des locataires âgés
Si votre locataire a plus de 65 ans ET des revenus inférieurs au plafond de ressources prévu par décret, vous ne pouvez pas lui donner congé sans lui proposer un relogement adapté dans le même secteur géographique. Cette protection ne s'applique pas si vous-même êtes âgé de plus de 65 ans avec des revenus modestes.
Les erreurs qui rendent le congé nul
- Délai non respecté (même 1 jour de retard)
- Motif non précisé ou vague dans le courrier
- Absence de mention du prix en cas de congé pour vente
- Envoi par lettre simple
- Congé donné en cours de bail et non à l'échéance
Un congé nul, c'est un bail reconduit pour 3 ans. Si vous avez un doute sur la rédaction, faites établir l'acte par un huissier.
