Pourquoi le rendement brut y paraît élevé
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Quand le prix au mètre carré d'une ville est bas par rapport à ses loyers, le rendement brut monte mécaniquement. C'est ce qui attire vers les villes moyennes.
Ce chiffre ne compte ni les mois sans locataire, ni les charges, ni l'impôt. Or c'est précisément là que deux villes au même rendement brut se séparent. Notre article sur le rendement locatif fait le calcul poste par poste.
Vérifier la ville avec les données publiques
Avant de comparer des annonces, quatre sources gratuites permettent de juger une commune sur des chiffres plutôt que sur une réputation.
Les prix de vente réels. Les données DVF de la direction générale des Finances publiques recensent les ventes enregistrées, avec leur prix et leur surface. Notre outil DVF les affiche autour d'une adresse, et notre article sur l'estimation avec DVF explique comment s'en servir.
Les loyers. La Carte des loyers, publiée par le ministère de la Transition écologique à partir d'estimations de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), donne commune par commune un loyer d'annonce au mètre carré, charges comprises, pour les appartements et les maisons. Elle est calculée à partir d'annonces de logements loués vides. Sa notice demande de lire avec prudence les communes où les observations sont peu nombreuses.
La vacance, la population et l'emploi. Le dossier complet de l'Insee de chaque commune donne, d'après le recensement, la part de logements vacants, l'évolution de la population depuis 1968 et le taux de chômage. La vacance y concerne tous les logements de la commune, pas seulement ceux mis en location : c'est un indicateur de l'équilibre entre l'offre et la demande, pas un délai de relocation.
Le zonage. Les communes des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suit pas la demande, dites zones tendues, figurent sur une liste fixée par décret (article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Être dans cette liste ou non change deux règles : le préavis du locataire y est d'un mois au lieu de trois en location vide, et un décret annuel y limite l'évolution du loyer entre deux locataires (article 18).
Le dispositif Denormandie
L'État soutient la rénovation de logements anciens dans certaines villes par une réduction d'impôt, dite Denormandie (article 199 novovicies du Code général des impôts). Dans sa version en vigueur, elle vise :
- un logement acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, ou un local transformé en logement ;
- des travaux facturés par une entreprise représentant au moins 25 % du coût total de l'opération ;
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, inscrite sur une liste fixée par arrêté, ou qui a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire ;
- une location vide, en résidence principale, pendant six ou neuf ans au choix, avec un loyer et des ressources du locataire sous des plafonds fixés par décret.
La réduction est de 12 % du prix de revient pour un engagement de six ans et de 18 % pour neuf ans, calculée sur deux logements au plus, dans un plafond par mètre carré fixé par décret et dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an. Vérifiez l'éligibilité de la commune avant de signer.
Les risques à chiffrer avant d'acheter
La vacance. Un mois sans locataire retire un douzième des loyers de l'année. Faites le calcul avec plusieurs hypothèses de vacance, et regardez sur les annonces combien de biens comparables sont proposés dans le quartier.
La performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être classé entre A et F au diagnostic de performance énergétique pour être décent ; la limite passe à E le 1er janvier 2028, puis à D le 1er janvier 2034 (article 6). Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer révisé (article 17-1), et à chaque nouvelle location son loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent (article 17). Dans un immeuble ancien, demandez le diagnostic avant l'offre et chiffrez les travaux. Voir notre article sur le calendrier des passoires thermiques.
Les impayés. Vous pouvez demander une caution ou souscrire une assurance contre les loyers impayés, mais pas les deux : un bailleur assuré ne peut pas exiger de caution, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1). Nos articles sur la caution et Visale et sur l'assurance loyers impayés comparent les deux.
La gestion à distance. Si vous n'habitez pas sur place, les honoraires d'une agence de gestion s'ajoutent aux charges : 6 à 8 % du loyer selon nos estimations, soit de 432 € à 576 € par an pour un loyer de 600 € par mois. Le taux réel est celui du mandat. Au régime réel, ils se déduisent des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts) ; au micro-foncier, l'abattement forfaitaire les couvre déjà.
La revente. Le rendement locatif ne dit rien du prix de revente. Comparez les prix médians des ventes DVF d'une année à l'autre dans le quartier visé, et pas seulement dans la commune.
En résumé
Un investissement en ville moyenne se juge sur la commune et le quartier : prix réels, loyers constatés, vacance, zonage, état énergétique du bien, et rendement net après charges et impôt. Le rendement brut d'une annonce n'en est que le point de départ.
