Avant de louer : le logement
Étape 1 : choisir entre location vide et meublée
Le choix commande la suite : la durée du bail, le dépôt de garantie, l'équipement à fournir et la fiscalité.
- En location vide, le bail dure au moins trois ans quand le bailleur est une personne physique (article 10 de la loi du 6 juillet 1989), et le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
- En meublé, le bail dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989), et le dépôt peut aller jusqu'à deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989).
Un meublé doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour y dormir, manger et vivre convenablement, selon une liste fixée par décret (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Nous détaillons cette liste dans notre article sur le mobilier obligatoire en location meublée, et l'arbitrage dans bail meublé ou vide, lequel choisir. Notre simulateur nu ou meublé compare les deux options sur vos chiffres.
Pour un locataire en formation, en études, en stage, en mutation ou en mission temporaire, le bail mobilité, meublé, d'un à dix mois (d'une semaine à dix-huit mois dans une résidence à vocation d'emploi) et sans dépôt de garantie, est une troisième voie : voir le bail mobilité.
Étape 2 : vérifier que le logement est décent
Le bailleur doit remettre un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, doté des éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation, et d'un niveau de performance énergétique minimal (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Les caractéristiques détaillées, dont la surface minimale, sont fixées par décret.
Le niveau énergétique se resserre par paliers inscrits dans la loi : en métropole, un logement décent doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à partir du 1er janvier 2028, entre A et D à partir du 1er janvier 2034. Un logement qui ne répond pas à ces critères aux échéances fixées est considéré comme non décent.
Faites ce contrôle en premier : des travaux peuvent décaler la location de plusieurs mois. Nos articles sur les critères du logement décent, la surface minimale et le calendrier des passoires thermiques détaillent chaque point. Pour mesurer correctement, voir surface habitable, loi Carrez et loi Boutin.
Étape 3 : savoir si la commune impose un permis de louer
Certaines collectivités soumettent la mise en location à une déclaration dans les quinze jours suivant la signature du bail (article L. 634-3 du Code de la construction et de l'habitation), ou à une autorisation préalable sans laquelle vous ne pouvez pas louer (article L. 635-3 du même code). Le dispositif est décidé localement, parfois pour quelques rues seulement.
Posez la question à la mairie et à l'intercommunalité avant de publier l'annonce. Si une autorisation est requise, comptez au moins un mois d'instruction. Tout est expliqué dans notre article sur le permis de louer.
Étape 4 : faire réaliser les diagnostics
Le bailleur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé au bail à la signature (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Il comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, et, dans les zones concernées, l'état des risques et le document relatif au bruit des aérodromes. Chaque diagnostic a ses propres conditions d'application selon l'âge et la situation du logement.
Le DPE doit en outre être tenu à la disposition de tout candidat locataire, ce qui suppose de l'avoir avant les visites. Le détail par diagnostic est dans notre article sur les diagnostics obligatoires en location.
Le loyer et l'annonce
Étape 5 : fixer le loyer
Le principe est posé par l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 :
La fixation du loyer des logements mis en location est libre.
Il connaît plusieurs exceptions. Pour un logement classé F ou G qui fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Dans certaines zones, des règles d'évolution ou d'encadrement s'ajoutent, dont l'avenir est suivi dans notre article sur l'encadrement des loyers.
Le bail doit aussi mentionner le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). La méthode pour fixer un loyer cohérent, première location ou relocation, est dans notre article sur la fixation du loyer. Notre simulateur de rendement locatif vous permet de voir ce que ce loyer rapporte une fois les charges déduites.
Étape 6 : rédiger et publier l'annonce
Une annonce de location mentionne au moins le classement du logement au regard de sa performance énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre, ainsi qu'une estimation des dépenses théoriques d'énergie, y compris sur une plateforme en ligne (article L. 126-33 du Code de la construction et de l'habitation). D'autres mentions, notamment financières, s'y ajoutent. La liste et un exemple commenté sont dans notre article sur les mentions obligatoires d'une annonce de location.
Pour les visites, ayez sous la main le DPE et, en zone concernée, l'état des risques, que vous remettez au candidat lors de la première visite si une visite a lieu (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire et le bail
Étape 7 : sélectionner le locataire
La sélection est encadrée sur trois points.
Les pièces demandées. La liste des justificatifs que vous pouvez exiger du candidat et de sa caution est fixée par un décret de 2015. Demander davantage, ou imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat, expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
La non-discrimination. Aucune personne ne peut se voir refuser une location pour un motif discriminatoire (article 1 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de litige, il revient au bailleur de prouver que sa décision est justifiée dès lors que le candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination. Gardez une trace des critères objectifs que vous avez appliqués.
La garantie. Vous pouvez demander une caution personne physique, ou souscrire une assurance contre les impayés, mais pas cumuler les deux, sauf pour un logement loué à un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Nos articles sur le dossier du locataire et les pièces justificatives, la caution, le garant et Visale et la garantie loyers impayés détaillent chaque option.
Étape 8 : rédiger le bail et réunir ses annexes
Le bail est écrit et suit un contrat type fixé par décret (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Il précise notamment les parties, la date de prise d'effet et la durée, la surface habitable, la désignation des locaux et équipements, le loyer et ses règles de révision, les travaux réalisés depuis le dernier bail et le montant du dépôt de garantie.
Au bail s'annexent :
- la notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
- le dossier de diagnostic technique ;
- l'état des lieux d'entrée et, en meublé, l'inventaire du mobilier ;
- en copropriété, les extraits du règlement sur la destination de l'immeuble, l'usage des parties privatives et communes et la quote-part de charges du lot.
Nos articles sur le bail de location vide et sur l'avenant au bail prolongent cette étape.
L'entrée dans les lieux
Étape 9 : encaisser le dépôt de garantie
Le dépôt est versé à la signature, directement par le locataire ou par un tiers. Il ne porte pas intérêt et ne se révise pas en cours de bail. À la sortie, il est restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes dûment justifiées ; un retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
En bail mobilité, aucun dépôt ne peut être exigé (article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989). Les erreurs fréquentes sont dans notre article sur le dépôt de garantie.
Étape 10 : faire l'état des lieux et l'inventaire
L'état des lieux d'entrée est établi contradictoirement à la remise des clés, en autant d'exemplaires que de parties, et joint au bail (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Relevez les index de chaque énergie quand le chauffage ou l'eau chaude sont individuels.
En meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989).
C'est le document qui décidera, à la sortie, de ce que vous pouvez retenir. Notre article sur l'état des lieux bien fait donne la méthode, et celui sur les réparations locatives pièce par pièce indique ce qu'il faut y décrire.
Étape 11 : vérifier les assurances
Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à votre demande, par une attestation de son assureur (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Ne remettez pas les clés sans l'attestation.
De votre côté, une assurance propriétaire non occupant couvre ce que l'assurance du locataire ne couvre pas : voir l'assurance PNO.
Après l'entrée
Étape 12 : délivrer la première quittance
Le bailleur transmet gratuitement une quittance au locataire qui la demande (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). Le même article en fixe le contenu :
La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucun frais lié à la quittance ou à l'avis d'échéance ne peut être facturé au locataire. L'envoi par voie électronique suppose son accord exprès. Si le locataire paie seulement une partie, vous lui délivrez un reçu, pas une quittance.
Quand l'entrée a lieu en cours de mois, le premier loyer se calcule en pratique au prorata des jours d'occupation. Notre article sur la quittance conforme détaille les mentions, et celui sur l'avis d'échéance le document qui la précède.
Étape 13 : prévoir la révision annuelle
Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date convenue ou à défaut à chaque anniversaire du contrat, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Si vous ne manifestez pas votre volonté de réviser dans l'année qui suit la date prévue, vous y renoncez pour l'année écoulée, et une révision demandée tardivement ne prend effet qu'à compter de la demande. Aucune révision n'est possible pour un logement classé F ou G (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Le calcul est expliqué dans notre guide de la révision IRL, et notre calculateur de révision de loyer le fait à partir des indices publiés.
Les modèles pour chaque étape
Les modèles adProprio suivent cet ordre :
- le bail : bail de location vide, bail meublé, et les autres contrats dans nos modèles de baux ;
- l'entrée : État des lieux d'entrée et Inventaire des meubles d'entrée dans nos modèles d'états des lieux ;
- l'argent : Reçu dépôt de garantie, Quittance proratisée (1er loyer) et Révision annuelle du loyer dans nos modèles loyers et finances, et la quittance de loyer ;
- la suite du bail : Demande attestation assurance habitation dans nos modèles de gestion courante.
Pour tenir ensuite les loyers, les documents et les échéances au même endroit, notre article sur l'organisation des documents des locataires propose une méthode.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il prévoir entre la décision de louer et l'entrée du locataire ? Cela dépend surtout des travaux de décence éventuels et du permis de louer. Un exemple : un logement déjà décent, sans autorisation préalable, se loue en quelques semaines une fois les diagnostics faits ; une autorisation préalable ajoute au moins un mois d'instruction.
Puis-je demander un garant et souscrire une assurance loyers impayés ? Pas les deux, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. La caution demandée en plus d'une assurance est nulle (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il entrer avant d'avoir remis son attestation d'assurance ? La loi lui impose d'en justifier lors de la remise des clés : ne remettez pas les clés sans l'attestation. S'il ne la fournit pas ensuite, et un mois après une mise en demeure restée sans effet, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte, récupérable auprès de lui (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989).
Dois-je déclarer les loyers perçus ? Oui, ils entrent dans vos revenus. Le régime dépend du type de location : notre article sur la déclaration des revenus fonciers traite la location vide, et celui sur le LMNP la location meublée.
