Surface minimale d'un logement à louer : 9 m² et 2,20 m ou 20 m³, comment se calcule le seuil de décence

La règle, telle que le décret l'écrit

La surface minimale d'un logement loué en résidence principale ne vient pas de la loi du 6 juillet 1989, mais du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent. Son article 4 tient en deux phrases. La première pose le seuil : le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes. La seconde renvoie le mode de calcul à l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Le seuil vise une pièce, pas le logement entier. Le texte exige « au moins une pièce principale » qui atteint le minimum. Un deux-pièces dont la chambre fait 7 m² reste conforme si le séjour, lui, atteint le seuil.

Il y a deux façons de passer. Soit 9 m² avec au moins 2,20 m sous plafond, soit 20 m³ de volume, quelle que soit la hauteur. Une pièce qui échoue à la première branche peut réussir la seconde.

Comment se calculent la surface et le volume

L'article R. 156-1 donne les définitions.

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne compte pas non plus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances, ni les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le volume habitable est le total des surfaces habitables ainsi définies, multipliées par les hauteurs sous plafond.

Conséquence directe pour une pièce mansardée : la partie sous 1,80 m sort de la surface habitable, et donc du volume. Une chambre de bonne sous les toits peut afficher 12 m² au sol et n'en compter que 8 au sens du texte.

Quatre cas pour se situer

Un exemple, avec des chiffres inventés pour l'illustration.

Une pièce de moins de 9 m² peut donc être conforme si elle est assez haute, et une pièce de 9 m² ne pas l'être si elle est trop basse. Mesurez la hauteur sous plafond avec autant de soin que la surface au sol, et pour une hauteur variable, calculez le volume tranche par tranche.

Quand la marge est faible, faites mesurer par un professionnel. Une erreur de quelques centimètres sur une hauteur ou un retrait de cloison mal déduit peut faire basculer le résultat.

Surface minimale et surface du bail : deux usages du même calcul

La surface habitable sert à deux choses différentes.

Pour la décence, elle sert à vérifier un seuil, sur une seule pièce. La question est binaire : le logement atteint-il le minimum ou non ?

Pour le bail, elle s'écrit au contrat. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le bail précise la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l'habitation. Ici on mesure tout le logement, et l'exactitude compte : l'article 3-1 permet au locataire d'obtenir une diminution de loyer proportionnelle quand la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail.

Un même mesurage peut servir aux deux, à condition de garder le détail pièce par pièce. Le calcul de la surface habitable, sa différence avec la surface Carrez et les conséquences d'une erreur au bail sont développés dans notre article sur la surface habitable, la loi Carrez et la loi Boutin.

Un dernier piège de lecture : le premier alinéa de l'article R. 156-1 fixe aussi des surfaces par habitant (14 m² puis 10 m²). Il vise le programme de construction d'un logement neuf. Le seuil qui s'applique à la location, lui, est celui du décret de 2002.

Meublé, colocation, studette : la même règle

En meublé. L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier. Un meublé qui n'atteint pas le seuil n'est donc pas un meublé conforme, quelle que soit la qualité de son équipement.

En colocation. Avec un bail unique, le texte s'applique au logement loué : une pièce principale au moins doit atteindre le seuil. Avec des baux individuels, chaque colocataire loue sa chambre et l'usage des parties communes ; le décret ne dit pas comment le seuil se lit dans ce montage. Par prudence, visez des chambres qui l'atteignent chacune, et inscrivez au bail de chacun la surface exacte de ce qu'il loue. Notre article sur le bail unique ou les baux individuels en colocation détaille ce choix.

Chambre de service et studette. C'est le terrain où le seuil se joue le plus souvent, avec des plafonds mansardés et des surfaces au plancher trompeuses. Mesurez sans la partie sous 1,80 m, puis vérifiez la hauteur. Si le logement n'a qu'une seule pièce, c'est elle qui doit atteindre le minimum.

Ce que risque le bailleur

Un logement dont aucune pièce principale n'atteint le seuil n'est pas décent. Le bail reste valable, mais le locataire peut demander la mise en conformité, puis saisir le juge, qui peut fixer des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). La procédure est détaillée dans notre article sur les critères du logement décent.

Pour une surface, la mise en conformité suppose souvent de réunir deux pièces, de supprimer une cloison ou de rehausser un plafond. Si ces travaux sont impossibles, le logement reste non décent : vérifiez donc le seuil avant de louer, et non après une réclamation.

Avant de louer : la marche à suivre

1. Identifiez la pièce principale la plus grande, séjour ou chambre.
2. Mesurez sa surface habitable en retirant les parties sous 1,80 m, les embrasures et les gaines.
3. Mesurez la hauteur sous plafond, et le volume si la hauteur varie ou si la surface est sous 9 m².
4. Comparez aux deux branches : 9 m² et 2,20 m, ou 20 m³.
5. Mesurez ensuite tout le logement pour la surface à inscrire au bail, en gardant le détail pièce par pièce.
6. Renseignez-vous sur les règles locales si le bien est petit ou atypique.

Gardez la trace de ces mesures avec le dossier du bail. Elles serviront à la relocation et en cas de contestation.

Préparer le bail et l'état des lieux

La surface habitable s'inscrit au bail : les modèles de baux et contrats de location, dont le « Bail location vide » et le « Bail meublé », comportent la rubrique prévue à cet effet. L'état des lieux d'entrée, parmi les modèles d'états des lieux et inventaires, décrit chaque pièce et complète utilement vos mesures. Les autres critères de décence sont détaillés dans notre article sur les critères du logement décent.

Questions fréquentes

Peut-on louer un logement de 8 m² ? Oui, si sa pièce principale atteint 20 m³ de volume habitable, ce qui suppose une hauteur moyenne d'au moins 2,50 m sur 8 m². Sinon, le logement n'est pas décent au sens de l'article 4 du décret de 2002.

La mezzanine compte-t-elle dans la surface ? Elle compte pour la partie où la hauteur atteint 1,80 m au moins, si elle fait partie de la surface de plancher habitable. La partie plus basse est exclue, comme dans une pièce mansardée.

Un balcon ou une véranda peuvent-ils aider à atteindre le seuil ? Non. L'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation exclut les balcons, loggias, terrasses et vérandas de la surface habitable.

Le seuil s'applique-t-il à une location saisonnière ? L'obligation de décence de la loi du 6 juillet 1989 concerne la location en résidence principale, vide ou meublée, et le bail mobilité. La location de tourisme relève d'un autre régime, que nous traitons dans notre article sur le meublé de tourisme.

Le locataire a signé en connaissant la surface. Peut-il quand même agir ? Oui. Les règles de décence sont d'ordre public et l'article 20-1 lui ouvre la demande de mise en conformité en cours de bail. Son accord à la signature ne vous protège pas.