Permis de louer : déclaration ou autorisation préalable de mise en location, délais, amendes et démarches

Deux dispositifs sous un même nom

« Permis de louer » est un nom d'usage. Le Code de la construction et de l'habitation prévoit en réalité deux régimes distincts, que la collectivité choisit d'appliquer ou non, zone par zone :

• la déclaration de mise en location : vous louez, puis vous déclarez dans les quinze jours (articles L. 634-1 et suivants) ;
• l'autorisation préalable de mise en location : vous demandez l'autorisation avant de louer, et la collectivité peut la refuser (articles L. 635-1 et suivants).

Le second est le plus contraignant. Il vise les territoires qui présentent une proportion importante d'habitat dégradé. Les deux poursuivent le même objectif, inscrit dans le texte : la lutte contre l'habitat indigne.

Aucun des deux ne s'applique aux logements loués par un organisme de logement social ni aux logements conventionnés avec l'État au titre des aides personnelles au logement.

Qui décide, et pour quels logements

La décision appartient à l'organe délibérant de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat ou, à défaut, au conseil municipal. Sa délibération délimite les zones, qui peuvent ne concerner qu'un ou plusieurs ensembles immobiliers. Elle peut aussi fixer, pour chaque zone, les catégories et caractéristiques des logements visés.

La délibération précise encore la date d'entrée en vigueur, qui ne peut pas intervenir moins de six mois après sa publication, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt. L'intercommunalité peut enfin déléguer la mise en œuvre à une ou plusieurs de ses communes, à leur demande.

Conséquence pratique : un logement peut être soumis au dispositif alors que l'immeuble voisin ne l'est pas, ou seulement pour certaines tailles de logement. Le nom de la commune ne suffit pas à répondre.

Comment savoir si votre logement est concerné

Aucune liste nationale ne fait foi : la source est la délibération locale, et elle peut changer d'une année à l'autre. Avant chaque mise en location, la démarche fiable est la suivante.

1. Interrogez la mairie de la commune où se trouve le logement, service de l'habitat ou de l'urbanisme, en donnant l'adresse exacte.
2. Interrogez l'intercommunalité (communauté de communes, d'agglomération, métropole) si la mairie vous y renvoie : c'est souvent elle qui a délibéré.
3. Demandez la délibération ou son périmètre (carte, liste de rues) et vérifiez si votre logement entre dans les catégories visées.
4. Notez la date d'entrée en vigueur, puisqu'un dispositif voté n'est applicable qu'après le délai fixé.

L'Agence départementale d'information sur le logement de votre département peut aussi vous renseigner gratuitement (annuaire sur anil.org), et une recherche « permis de louer » sur service-public.fr vous mène aux explications officielles sur ces démarches. Gardez une trace écrite de la réponse obtenue, avec la date.

La déclaration de mise en location

Dans une zone soumise à déclaration, vous déclarez la location dans les quinze jours suivant la conclusion du bail, au président de l'intercommunalité compétente ou, à défaut, au maire (article L. 634-3 du Code de la construction et de l'habitation).

• La déclaration suit un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté. Elle peut être envoyée par voie électronique si la délibération l'a prévu.
• Pour un logement loué en résidence principale, vous y joignez le dossier de diagnostic technique prévu par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, celui que vous annexez déjà au bail.
• Le dépôt donne lieu à un récépissé. Vous en transmettez une copie au locataire, pour information.
• La déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Deux effets sont précisés par le texte. L'absence de déclaration est sans effet sur le bail : le locataire garde tous ses droits. En revanche, le versement des aides personnelles au logement en tiers payant, c'est-à-dire directement au bailleur, est subordonné à la production du récépissé.

L'autorisation préalable de mise en location

Dans une zone soumise à autorisation, la mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'intercommunalité compétente ou, à défaut, par le maire (article L. 635-3 du Code de la construction et de l'habitation). La démarche se fait donc avant la signature du bail.

La demande. Elle suit un formulaire fixé par arrêté, peut être adressée par voie électronique si la délibération le prévoit, et s'accompagne du dossier de diagnostic technique. Son dépôt donne lieu à un récépissé (article L. 635-4).

Le délai. Sans décision expresse notifiée dans un délai d'un mois à compter du dépôt, le silence de l'administration vaut autorisation. Conservez donc la preuve de la date de dépôt.

La visite. L'administration peut faire visiter le logement pendant ce délai. Dans un local d'habitation, les visites ont lieu entre 6 heures et 21 heures. Si un occupant s'y oppose, ou si personne ne peut ouvrir, une autorisation du juge des libertés et de la détention est nécessaire.

Le refus ou les conditions. L'autorisation peut être refusée ou assortie de conditions lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ou lorsqu'il est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Le refus est motivé et précise les travaux ou aménagements à réaliser.

Le renouvellement. L'autorisation est à renouveler à chaque nouvelle mise en location.

Si votre logement est décent, la procédure se réduit à une formalité d'un mois à anticiper. S'il ne l'est pas, le refus vous indique ce qu'il faut corriger. Notre article sur les critères du logement décent détaille ce qui est vérifié.

Les amendes prévues

Le maire ou le président de l'intercommunalité peut prononcer une amende administrative, après vous avoir informé de la possibilité de présenter vos observations dans un délai déterminé. Les plafonds sont fixés par le code :

Ces montants sont des plafonds. L'amende est proportionnée à la gravité des manquements, et elle ne peut pas être prononcée plus d'un an après leur constatation.

Où placer la démarche dans votre calendrier

• Zone d'autorisation : déposez la demande dès que les diagnostics sont faits et avant de publier l'annonce, en comptant au moins un mois. Signez le bail une fois l'autorisation obtenue, expresse ou par silence.
• Zone de déclaration : signez le bail, puis déposez la déclaration dans les quinze jours. Remettez la copie du récépissé au locataire avec ses documents d'entrée.

Dans les deux cas, gardez le récépissé avec le dossier du bail. Si le locataire perçoit des aides au logement et que vous souhaitez les recevoir directement, c'est la pièce qui vous sera demandée en zone de déclaration. Notre guide louer son logement, étape par étape replace cette formalité dans l'ensemble de la mise en location, et notre article sur les diagnostics obligatoires détaille le dossier à joindre.

Les documents adProprio

Le dossier de diagnostic technique joint à la déclaration ou à la demande est celui que vous annexez au bail. Nos modèles de bail de location vide et de bail meublé vous accompagnent pour le reste du dossier, et notre article sur les diagnostics obligatoires en donne la liste.

Questions fréquentes

Le permis de louer concerne-t-il la location meublée ? Le code vise la mise en location de logements, sans exclure le meublé, et la délibération peut définir les catégories concernées. Le dossier de diagnostic est requis pour les baux soumis à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui inclut le meublé loué en résidence principale. Vérifiez auprès de la collectivité le périmètre exact de sa délibération.

Mon locataire actuel reste en place. Dois-je faire une démarche ? Non tant que le locataire reste : le texte vise la mise en location et chaque nouvelle mise en location. Le cas du renouvellement ou de la reconduction du bail n'est pas tranché par les articles cités ici : si votre bail arrive à échéance, posez la question par écrit à la collectivité.

Combien de temps l'administration a-t-elle pour répondre à une demande d'autorisation ? Un mois à compter du dépôt. Sans décision expresse notifiée dans ce délai, l'autorisation est acquise.

Le bail signé sans déclaration est-il nul ? Non. Le code précise que l'absence de déclaration est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. Vous vous exposez à l'amende, et le tiers payant des aides au logement reste bloqué tant que le récépissé n'est pas produit.

La démarche est-elle payante ? Les articles du code cités ici ne prévoient aucun frais à la charge du bailleur. Renseignez-vous auprès de la collectivité sur ses modalités pratiques de dépôt.