Annonce de location entre particuliers : les mentions obligatoires, du DPE au loyer

Deux textes, deux obligations

Un particulier qui publie une annonce de location relève de deux textes distincts, qu'il vaut mieux lire séparément.

La loi du 6 juillet 1989 pose une obligation générale d'information. Son article 2-1 dit :

Les annonces relatives à la mise en location d'un logement soumis à la présente loi mentionnent des informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location et, dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, à l'encadrement des loyers. La liste de ces informations est fixée par arrêté du ministre chargé du logement pour les annonces émises par les non-professionnels.

Le Code de la construction et de l'habitation impose, lui, une information énergétique précise, par son article L. 126-33.

Le premier texte vise les logements loués en résidence principale, soumis à la loi de 1989. Une location de tourisme n'est pas concernée par l'article 2-1. Le second vise toute location d'un bien immobilier.

La performance énergétique : l'obligation la plus précise

L'article L. 126-33 du Code de la construction et de l'habitation exige que figurent dans les annonces de vente ou de location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique :

• le classement du bien au regard de sa performance énergétique ;
• son classement en matière d'émissions de gaz à effet de serre ;
• pour un logement, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique.

Ces trois données sont déjà dans votre DPE : l'article L. 126-26 du même code prévoit qu'il comporte la classification du logement et le montant de ces dépenses théoriques. Un décret fixe les modalités de présentation dans l'annonce.

La sanction pour un particulier. Le manquement d'un non-professionnel est passible d'une amende administrative de 3 000 € au plus. L'administration vous met d'abord en demeure de vous conformer dans un délai qu'elle fixe, vous invite à présenter vos observations, et ne peut prononcer l'amende qu'à défaut de mise en conformité. Pour un professionnel, le plafond est de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.

Conséquence pratique : faites le DPE avant de publier. Sans diagnostic, vous ne pouvez pas remplir cette obligation, et vous ne pourrez pas non plus annexer le DPE au bail comme l'exige l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. La classe obtenue conditionne d'ailleurs la possibilité même de louer : en France métropolitaine, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier complet est dans notre article sur les passoires thermiques, et la lecture du diagnostic dans DPE : ce qui change pour les bailleurs.

Les huit mentions de l'arrêté du 21 avril 2022

L'article 2-1 renvoie la liste précise à un arrêté du ministre chargé du logement. C'est l'arrêté du 21 avril 2022, en vigueur depuis le 1er juillet 2022 : toute annonce d'un particulier pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, quel que soit le support, indique (article 1) :

1. le loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » (ou « /mois ») et, s'il y a lieu, « charges comprises » (ou « CC ») ;
2. le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit au bail, et dans tous les cas leurs modalités de règlement, provisions ou forfait (voir la régularisation des charges) ;
3. dans une zone d'encadrement des loyers, les montants de l'encadrement (voir la section suivante) ;
4. le dépôt de garantie éventuellement exigé ;
5. le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
6. le cas échéant, les honoraires d'état des lieux à la charge du locataire, toutes taxes comprises ;
7. la commune, et l'arrondissement dans les villes qui en ont ;
8. la surface habitable en mètres carrés.

Ces chiffres sont ceux que vous écrirez au bail : les donner à l'identique dès l'annonce évite les écarts qu'un locataire pourrait relever ensuite.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) et à deux mois en meublé (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). En bail mobilité, le bailleur ne peut pas en exiger (article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989). Un montant affiché au-dessus du plafond est une erreur visible de tous.

La surface habitable se calcule selon l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le calcul est détaillé dans notre article sur la surface habitable, la loi Carrez et la loi Boutin.

Le caractère meublé engage : un logement annoncé meublé doit contenir le mobilier exigé par décret (voir la liste du mobilier obligatoire).

Dans une zone d'encadrement des loyers

Dans les territoires soumis à l'encadrement, l'annonce porte la mention « Zone soumise à encadrement des loyers », suivie de trois montants :

• le loyer de référence majoré, sous la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) » ;
• le loyer de base, sous la mention « loyer de base » ;
• le complément de loyer, s'il y en a un, sous la mention « complément de loyer ».

Le loyer mensuel du point 1 s'écrit en caractères plus grands que ces trois montants. Le dispositif est expérimental et son périmètre évolue : avant de rédiger une annonce dans une commune concernée, lisez notre point sur l'encadrement des loyers et vérifiez le loyer de référence de votre logement avec le simulateur d'encadrement des loyers.

Ce qui vise seulement les professionnels

Si vous louez sans intermédiaire, les honoraires de mise en location ne vous concernent pas : l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise que les personnes mandatées. Si un professionnel réalise l'état des lieux, la part de ses honoraires à la charge du locataire est plafonnée, et elle s'annonce (mention 6 de l'arrêté).

Ce qu'une annonce ne doit pas contenir

L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 interdit de refuser une location pour un motif discriminatoire défini par le Code pénal. Une annonce qui écarte d'emblée une catégorie de candidats sur un tel motif prépare précisément ce refus. N'indiquez aucune préférence sur le candidat (âge, situation de famille, origine…) : l'annonce décrit le logement et ses conditions financières.

De même, une annonce ne peut pas réclamer des pièces que la loi ne permet pas d'exiger. La liste est fixée par décret ; nous la détaillons dans notre article sur le dossier du locataire et les pièces justificatives.

Après l'annonce : la visite

Deux obligations de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prennent le relais de l'annonce :

• vous tenez le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat ;
• dans une zone exposée à des risques naturels ou technologiques, vous lui fournissez l'état des risques lors de la première visite, si une visite a lieu.

Un exemple de déroulé simple : le DPE complet imprimé ou consultable sur téléphone pendant la visite, l'état des risques remis en main propre, et la liste des pièces du dossier donnée par écrit à chaque candidat intéressé.

Une annonce complète, en pratique

Reprenez les huit mentions de l'arrêté, puis ajoutez les trois données du DPE (classe énergie, classe climat, estimation des dépenses théoriques), le type de logement, le nombre de pièces et la date de disponibilité : c'est ce que tout candidat demande.

Gardez une copie datée de l'annonce publiée : elle servira si une information est contestée.

Préparer les visites et le bail

Une fois le candidat choisi, le bail reprend les mêmes données : les modèles « Bail location vide » et « Bail meublé » des modèles de baux et contrats de location comportent les rubriques de surface, de loyer et de dépôt. Pour les visites, le modèle « Organisation visites (relocation) » est dans les modèles de congés et fin de bail. Pour arrêter le montant à annoncer, voir notre article pour fixer le loyer d'une première location ou d'une relocation.

Questions fréquentes

Une annonce sur un réseau social est-elle concernée ? L'article L. 126-33 du Code de la construction et de l'habitation vise les annonces relatives à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique. Une annonce publiée en ligne entre donc dans le champ et doit porter les classes du DPE.

Mon logement n'a pas encore de DPE. Puis-je publier en attendant ? Le texte ne prévoit pas de délai de grâce : l'annonce doit porter le classement. Faites réaliser le diagnostic avant de publier, d'autant qu'il devra être annexé au bail.

Dois-je indiquer l'adresse exacte ? Non. L'arrêté du 21 avril 2022 demande la commune et, dans les villes divisées en arrondissements, l'arrondissement. L'adresse complète peut se donner au moment de la visite.

Que risque un particulier qui oublie la classe énergie ? Une mise en demeure de corriger l'annonce, puis, faute de correction dans le délai fixé, une amende administrative de 3 000 € au plus (article L. 126-33 du Code de la construction et de l'habitation).

Une annonce de colocation suit-elle les mêmes règles ? Oui, dès lors que le logement est loué en résidence principale sous le régime de la loi du 6 juillet 1989. Indiquez clairement si le loyer annoncé est celui d'une chambre ou du logement entier.