Ce que le décret appelle une réparation locative
L'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret pour dire ce que le locataire doit réparer lui-même. Le texte de la loi pose la règle et sa limite dans la même phrase :
De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne d'abord une définition (son article 1) : les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d'éléments assimilables à ces réparations, qui découlent de l'usage normal des locaux et des équipements à usage privatif. Puis il ajoute qu'ont « notamment » ce caractère les réparations énumérées en annexe.
Ce « notamment » compte. La liste illustre la définition, elle ne l'épuise pas. Une petite réparation absente de l'annexe peut rester locative si elle répond à la définition ; une grosse réparation n'y entre pas parce qu'elle concerne une pièce citée.
Qui paie quoi dans les grandes lignes, la chaudière, les travaux pendant le bail : nous l'avons traité dans travaux et réparations, qui paie quoi. Ici, nous prenons l'annexe au mot près.
La liste, pièce par pièce
Les portes et les fenêtres
- Portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées, des crémones et espagnolettes ; remplacement de boulons, clavettes et targettes.
- Vitrages : réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées.
- Stores, jalousies et autres dispositifs d'occultation : graissage, remplacement de cordes, de poulies ou de « quelques lames ».
- Serrures et verrous de sécurité : graissage, remplacement de petites pièces et des clés égarées ou détériorées.
- Grilles : nettoyage, graissage, remplacement de boulons, clavettes et targettes.
La clé perdue est donc à remplacer par le locataire. La serrure entière qui ne ferme plus après des années d'usage ne l'est pas : seules les petites pièces figurent dans la liste.
Les murs, les sols et les placards
Pour les murs, plafonds et cloisons, le locataire assure le maintien en état de propreté, les menus raccords de peinture et de tapisserie, la remise en place ou le remplacement de « quelques éléments » de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique), et le rebouchage des trous lorsque leur nombre, leur dimension et leur emplacement en font une simple réparation.
Pour les sols : encaustiquage et entretien courant de la vitrification, remplacement de « quelques lames » de parquet, pose de raccords de moquette ou d'autres revêtements, notamment en cas de taches et de trous.
Pour les placards et menuiseries (plinthes, baguettes, moulures) : remplacement des tablettes et tasseaux, réparation du dispositif de fermeture des placards, fixation de raccords et remplacement de pointes.
Les mots « quelques », « menus », « raccords » fixent l'échelle. Trois trous de cheville se rebouchent ; un mur entier à reprendre n'est plus une menue réparation, et la question devient celle de la dégradation ou de l'usure, traitée plus bas.
La plomberie et l'électricité
- Canalisations d'eau : dégorgement, remplacement des joints et des colliers.
- Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
- Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange.
- Éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des flexibles de douche.
- Robinetterie : remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets.
- Chasses d'eau : remplacement des joints, flotteurs et joints cloches.
L'électricité a sa propre rubrique, courte : remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules et tubes lumineux, réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection. Le tableau électrique et les câbles dans les murs n'y figurent pas.
Le chauffage et les appareils
Pour le chauffage et l'eau chaude, la liste vise des pièces précises : bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. S'y ajoute, dans la dernière rubrique, le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation.
La dernière rubrique vise les « autres équipements mentionnés au contrat de location » : entretien courant et menues réparations des réfrigérateurs, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. Elle y ajoute les menues réparations liées à la dépose des bourrelets et le graissage et le changement des joints des vidoirs.
Un point d'application que l'on oublie souvent : cette rubrique ne joue que pour les équipements mentionnés au contrat. Un lave-vaisselle laissé dans la cuisine sans figurer au bail est une source de discussion à la première panne. Listez les appareils dans le bail, et décrivez leur état dans l'état des lieux d'entrée.
L'extérieur à usage privatif
Le locataire qui a l'usage exclusif d'un jardin, d'une terrasse ou d'un auvent en assure l'entretien.
- Jardin privatif : entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage et échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
- Auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
- Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits.
Le système d'arrosage enterré n'est pas une « installation mobile », et l'abattage d'un arbre malade n'est pas une taille.
Ce que la liste ne met jamais à la charge du locataire
Même quand l'élément figure dans l'annexe, la réparation revient au bailleur si elle est occasionnée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur, lui, doit faire toutes les réparations autres que locatives :
D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués
Le test est donc double : la réparation est-elle de petite échelle, et sa cause est-elle l'usage normal par le locataire ? Quelques exemples tirés de la liste :
- Une vitre fendue par le jeu d'un bâti qui travaille relève d'un défaut du bâtiment ; une vitre cassée par un ballon relève du locataire.
- Des lames de store usées par le soleil après quinze ans relèvent de la vétusté ; quelques lames tordues en cours de bail relèvent du locataire.
- Une serrure forcée lors d'un cambriolage : le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve notamment le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989).
- Un joint de canalisation à changer revient au locataire ; la canalisation encastrée qui fuit revient au bailleur.
Retenez aussi la différence entre réparation locative et dégradation. La première naît de l'usage normal et reste petite. La seconde dépasse l'usage normal, même quand elle est petite, et relève de l'article 7 c. Un parquet rayé sur toute la surface par des meubles traînés n'est pas « quelques lames » : c'est une dégradation dont le locataire répond, avec une part de vétusté à déduire selon l'âge du revêtement.
L'état des lieux et le dépôt de garantie
La liste se joue à la sortie, et elle se tranche sur l'état des lieux d'entrée. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose de l'établir contradictoirement à la remise des clés et de le joindre au bail. Sans état des lieux, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ; la partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas invoquer cette présomption.
Un état des lieux utile note ce que le décret nomme : l'état des joints et des mastics, des flexibles, des lames de parquet et de store, des prises et interrupteurs, la présence de toutes les clés, l'entretien du jardin. Une mention « bon état général » ne permet de rien comparer.
À la sortie, vous retenez sur le dépôt de garantie le coût des réparations locatives non faites et des dégradations, à condition que les sommes soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : devis, factures, photos datées. La vétusté se déduit. Pour la chiffrer, les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté issue d'un accord collectif, qui fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un abattement annuel (article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Le calcul complet est dans notre article sur l'état des lieux de sortie et les retenues sur le dépôt, et la méthode de l'entrée dans l'état des lieux bien fait.
Les modèles qui servent ici
À l'entrée, l'État des lieux d'entrée et la Grille de vétusté se trouvent dans nos modèles d'états des lieux et d'inventaires. Pendant le bail, la Demande d'entretien (chaudière, ramonage…) rappelle au locataire un entretien à sa charge et lui demande l'attestation : elle est dans nos modèles de gestion courante. Après une dégradation, la Demande réparation dégradations est dans les modèles de contentieux.
Questions fréquentes
La liste du décret est-elle limitative ? Non. L'annexe énumère des réparations qui ont « notamment » le caractère locatif. La définition de l'article 1 du décret reste le critère : entretien courant et menues réparations consécutifs à l'usage normal.
Le bail peut-il ajouter des réparations à la charge du locataire ? Non. La loi met à sa charge les réparations locatives définies par décret, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, et ses dispositions sont d'ordre public (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Une clause par laquelle le locataire s'engage par avance à rembourser des réparations locatives sur une estimation faite par le seul bailleur est réputée non écrite (article 4 f de la loi du 6 juillet 1989). À distinguer : la clause de l'article 6 a, par laquelle le locataire réalise des travaux dont le coût s'impute sur le loyer, décrite dans notre article sur qui paie quoi.
Le locataire peut-il faire lui-même les réparations locatives ? Oui. La loi lui en laisse la charge, sans imposer de professionnel pour les menus travaux. Ce qui compte pour vous est le résultat à la sortie, constaté à l'état des lieux.
Un équipement absent du bail tombe en panne. Qui répare ? La rubrique des appareils ne vise que les équipements mentionnés au contrat. Pour un appareil non listé, rien ne le met à la charge du locataire au titre de cette rubrique, et la discussion se tranchera sur les preuves de son état à l'entrée. Listez tous les équipements laissés dans le logement.
Les réparations locatives valent-elles aussi en meublé ? Oui. L'article 7 s'applique au meublé loué en résidence principale (article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989) et au bail mobilité (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret qui précise l'article 7 d vaut donc pour ces baux.
