Logement décent : les critères du décret de 2002, l'obligation du bailleur et les recours du locataire

D'où vient l'obligation

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 place en tête des obligations du bailleur celle de remettre au locataire un logement décent. Le texte en donne les contours : pas de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, aucune infestation d'espèces nuisibles et parasites, un niveau de performance énergétique minimal, et les éléments qui rendent le logement conforme à l'usage d'habitation. Le détail technique est renvoyé à un décret, celui du 30 janvier 2002 (décret n° 2002-120).

Le Code civil dit la même chose, en termes plus généraux : l'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer, s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, un logement décent.

Qui est concerné ? La location vide en résidence principale ; le meublé, par l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 ; le bail mobilité, par l'article 25-12. Les logements de fonction et les locations aux travailleurs saisonniers restent soumis aux deux premiers alinéas de l'article 6 (article 2 de la même loi). La location de tourisme n'entre pas dans ce cadre.

La décence s'apprécie à la remise des clés, mais l'obligation ne s'arrête pas là. Le même article 6 impose au bailleur d'entretenir les locaux et d'y faire les réparations autres que locatives : un logement décent à l'entrée qui se dégrade pendant le bail peut cesser de l'être.

Premier bloc : la sécurité et la santé

L'article 2 du décret énumère sept conditions. Reformulées pour un bailleur qui fait le tour de son bien :

1. Le clos et le couvert. Gros œuvre en bon état, toiture et menuiseries extérieures qui protègent contre les infiltrations d'eau et les remontées d'humidité.
2. Pas d'infiltrations d'air parasites. Portes, fenêtres et murs donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés suffisamment étanches à l'air. Les pièces qui ouvrent sur un local annexe non chauffé ont une porte ou une fenêtre, et les cheminées ont une trappe.
3. Garde-corps, escaliers, balcons et loggias dans un état conforme à leur usage.
4. Matériaux, canalisations et revêtements sans risque manifeste pour la santé ou la sécurité.
5. Électricité, gaz, chauffage et eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
6. Une aération suffisante, avec des ouvrants et une ventilation en bon état, capables d'évacuer l'humidité d'une occupation normale.
7. De la lumière naturelle dans les pièces principales, et un ouvrant sur l'air libre ou sur un volume vitré lui-même ouvert sur l'air libre.

L'état des installations d'électricité et de gaz annexé au bail recoupe plusieurs de ces points. Notre article sur les diagnostics obligatoires en location les reprend un par un. Un diagnostic qui signale un danger est à traiter avant la signature.

Deuxième bloc : la performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal d'un logement décent s'exprime en classe énergétique, au sens de l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 sur le logement décent fixent le même calendrier pour la France métropolitaine :

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la classe F est exigée à partir du 1er janvier 2028, puis la classe E à partir du 1er janvier 2031.

L'article 6 en tire la conséquence :

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

La manière dont ce calendrier s'applique à un bail en cours, à un renouvellement ou à une reconduction, ainsi que le gel des loyers des classes F et G, sont détaillés dans notre article sur le calendrier des passoires thermiques. Pour la lecture du diagnostic lui-même et les réformes de son calcul, voir DPE : ce qui change pour les bailleurs.

Troisième bloc : les équipements

L'article 3 du décret liste six équipements que le logement doit comporter :

• un chauffage adapté au logement, avec son alimentation en énergie et l'évacuation des produits de combustion ;
• l'eau potable à l'intérieur, avec une pression et un débit suffisants ;
• l'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, avec siphons, sans refoulement d'odeurs ;
• une cuisine ou un coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson, avec un évier alimenté en eau chaude et froide et raccordé à l'évacuation ;
• une installation sanitaire intérieure : un w.-c. séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, et une baignoire ou une douche, aménagée pour préserver l'intimité, alimentée en eau chaude et froide ;
• un réseau électrique qui éclaire toutes les pièces et les accès et fait fonctionner les appareils ménagers courants.

Une exception retient souvent l'attention des propriétaires de petites surfaces : dans un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut se limiter à un w.-c. extérieur au logement, à condition qu'il soit dans le même bâtiment et facilement accessible. Hors de ce cas, tout l'équipement sanitaire se trouve dans le logement. Les départements d'outre-mer bénéficient d'adaptations, notamment sur l'eau chaude.

Quatrième bloc : la surface et le volume

L'article 4 du décret exige au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou de 20 m³ de volume habitable. Ces deux notions se calculent selon l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le mode de calcul et les cas limites (sous-pentes, mezzanines, studettes) font l'objet de notre article sur la surface minimale d'un logement à louer.

Dernier critère, plus administratif : un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme décent (article 5 du décret), quel que soit son état par ailleurs.

Ce que peut faire le locataire

La procédure est fixée par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle commence par une phrase qui rassure les deux parties :

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le bail continue. Ensuite, trois étapes possibles.

La demande au bailleur. Le locataire vous demande la mise en conformité. Si l'organisme qui lui verse une aide au logement vous informe de votre obligation de mise en conformité, cette information vaut demande du locataire. Répondez par écrit, avec un calendrier de travaux.

La commission départementale de conciliation. Sans accord, ou sans réponse de votre part dans les deux mois, la commission peut être saisie. Elle rend un avis et tente de rapprocher les parties. Ce passage n'est pas obligatoire : l'un comme l'autre peut aller directement devant le juge.

Le juge. Il fixe la nature des travaux et le délai pour les réaliser. Il peut réduire le loyer, ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu'à l'exécution des travaux. Il transmet sa décision au préfet.

Pour le volet énergétique seulement, le juge ne peut pas ordonner les travaux dans deux cas : un copropriétaire qui démontre avoir tout tenté en assemblée générale et dans ses parties privatives sans atteindre la classe requise, ou des contraintes architecturales ou patrimoniales qui l'empêchent malgré des travaux compatibles. L'article 3 ter du décret précise ces contraintes et met à la charge du propriétaire la preuve de l'impossibilité. Le logement n'en devient pas décent pour autant : la réduction ou la suspension du loyer reste possible.

Une précision pour le bail mobilité : l'article 25-12 lui rend applicable l'article 6, mais ne vise ni l'article 20-1 ni la commission de conciliation, qu'il écarte expressément. Le locataire garde l'action en justice fondée sur votre obligation de délivrance.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Faire payer les travaux de mise aux normes par le locataire. L'article 6 permet une clause par laquelle le locataire exécute des travaux imputés sur le loyer, mais seulement pour un logement qui répond déjà aux critères de décence. Elle ne sert pas à louer un bien non conforme en déléguant sa remise en état.

Vous prévaloir de la non-décence pour faire partir l'occupant. Selon l'article 1719 du Code civil, quand des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Avant de mettre en location : une vérification rapide

Le tour du logement à faire avant de publier l'annonce :

• toiture, fenêtres et murs : traces d'infiltration, moisissures, joints qui ne tiennent plus ;
• garde-corps et escaliers solides ;
• tableau électrique, prises, chaudière ou chauffe-eau : derniers diagnostics et dernière attestation d'entretien ;
• bouches de ventilation dégagées, fenêtres qui s'ouvrent ;
• une installation de chauffage adaptée au logement, en état de marche, eau chaude à l'évier et à la douche ;
• classe du DPE en cours de validité, rapprochée du calendrier ;
• surface et hauteur de la pièce principale.

Gardez des photos datées ; l'état des lieux d'entrée prendra le relais (voir faire un état des lieux bien fait).

Les modèles pour répondre au locataire

Les modèles de baux et contrats de location reprennent les annexes obligatoires, et ceux d'états des lieux et inventaires permettent de décrire chaque pièce et chaque équipement. Pour prévenir votre locataire d'une intervention, le modèle « Prévenir le locataire de travaux » se trouve parmi les modèles de gestion courante, avec le modèle « Réponse demande de réparations » pour répondre par écrit à une demande de mise en conformité. La répartition des travaux entre bailleur et locataire est détaillée dans notre article travaux : qui paie, propriétaire ou locataire.

Questions fréquentes

Un logement non décent rend-il le bail nul ? Non. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que la demande de mise en conformité ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours. Le locataire obtient des travaux, et le juge peut réduire ou suspendre le loyer.

La présence de punaises de lit rend-elle le logement non décent ? L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 exige un logement « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Une infestation présente à la remise des clés relève donc de votre obligation. Pour une infestation survenue en cours de bail, la question de son origine se pose, et elle s'apprécie au cas par cas.

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer de lui-même ? Le texte réserve la suspension du loyer au juge. Un locataire qui cesse de payer sans décision s'expose à une procédure pour impayés. Cela ne vous dispense pas de traiter sa demande.

Le locataire se plaint d'humidité ou de moisissures. Est-ce un défaut de décence ? Cela peut l'être. L'article 2 du décret exige que le gros œuvre et les menuiseries protègent contre les infiltrations et les remontées d'eau (point 1), et que l'aération évacue l'humidité d'une occupation normale (point 6). Vérifiez ces deux points : toiture, fenêtres, bouches de ventilation et ouvrants. S'ils sont en état, l'origine de l'humidité se discute, et elle s'apprécie au cas par cas.