Fixer le loyer d'un logement : première location, relocation en zone tendue et gel des logements F et G

Le principe : vous fixez le loyer à la signature

La règle de départ tient en une phrase de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, suivie aussitôt de sa principale exception :

La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Vous choisissez le montant, sans avoir à le justifier. Une fois le bail signé, en revanche, le loyer ne bouge plus que par des voies étroites. La révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989), et un rattrapage au renouvellement suppose un loyer manifestement sous-évalué et une procédure lourde (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).

La liberté de l'article 17 connaît trois bornes, qui se cumulent :

• le gel des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique : à la relocation, pas plus que le dernier loyer du précédent locataire ;
• le décret annuel des zones tendues pris sur le fondement de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre l'évolution du loyer à la relocation et au renouvellement ;
• l'encadrement des loyers là où il s'applique, avec ses loyers de référence au mètre carré.

Et le logement doit être décent, faute de quoi il ne se loue pas. Si aucune borne ne vous concerne, votre seule contrainte est le marché.

Première location : se situer sur le marché

Pour une toute première mise en location, il n'existe aucun loyer antérieur auquel se comparer. Le chiffre se construit à partir de logements comparables. La méthode suivante s'appuie sur des annonces et, s'il existe, sur l'observatoire local des loyers.

1. Mesurez la surface habitable. C'est l'unité de comparaison de tous les loyers. Elle obéit à des règles précises, détaillées dans notre article sur la surface habitable, la loi Carrez et la loi Boutin. Elle figure de toute façon obligatoirement au bail.

2. Relevez des annonces vraiment comparables. Même quartier, même type de logement, surface proche, même mode de location (vide ou meublé). Une dizaine d'annonces suffit. Notez pour chacune le loyer hors charges, la surface, l'étage, la présence d'un ascenseur, d'un extérieur, d'un stationnement, l'état général et la classe énergétique.

3. Ramenez tout au mètre carré. Divisez chaque loyer hors charges par la surface habitable. Écartez les valeurs extrêmes, qui correspondent souvent à un logement atypique ou à une annonce restée longtemps en ligne.

4. Tenez compte de ce que les annonces ne disent pas. Une annonce affiche un loyer demandé, pas un loyer signé, et celle qui reste en ligne plusieurs semaines est probablement trop chère.

5. Consultez l'observatoire local des loyers s'il en existe un. L'article 16 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des observatoires chargés de recueillir les données de loyers sur une zone et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques. Leurs chiffres portent sur des loyers effectivement pratiqués, ce qui corrige le biais des annonces. Les agences départementales d'information sur le logement, dont le réseau est présenté sur anil.org, peuvent vous orienter.

Un exemple : dix annonces de deux-pièces dans votre quartier donnent, une fois les extrêmes écartés, entre 14 et 16 euros du mètre carré hors charges. Votre logement de 42 m², bien exposé mais sans ascenseur au quatrième étage, se situe plutôt dans le bas de la fourchette, soit autour de 600 euros. Ces chiffres sont une illustration, pas une référence de marché.

Une fois le loyer envisagé, vérifiez qu'il couvre vos charges de propriétaire, votre taxe foncière et votre financement. Le simulateur de rendement locatif fait ce calcul à partir du loyer que vous avez retenu.

Au départ d'un locataire, hors zone tendue et hors encadrement, vous fixez à nouveau librement le loyer du bail suivant : vous pouvez le relever pour suivre le marché ou le baisser pour louer plus vite. Seuls les logements classés F ou G font exception (voir plus bas).

Relocation en zone tendue : le décret de l'article 18

Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements ne suit pas la demande, l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un décret en Conseil d'État fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. La liste des communes concernées est elle-même fixée par décret, en application de l'article 17 de la même loi.

Ce décret est le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prolongé chaque année pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août et le 31 juillet suivant (article 10).

Le principe est à l'article 3 du décret : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si ce loyer n'a pas été révisé dans les douze mois qui précèdent la signature, vous pouvez lui appliquer la variation de l'indice de référence des loyers, en retenant le dernier indice publié à la date de signature.

Le décret ne s'applique ni à la première location, ni au logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois (article 2). Il permet de dépasser le dernier loyer dans trois cas (article 4) :

• des travaux d'au moins la moitié de la dernière année de loyer, réalisés depuis la signature du bail précédent ou son dernier renouvellement, pour améliorer le logement ou le mettre en conformité avec la décence : la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises ;
• un dernier loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut excéder la moitié de l'écart entre un loyer établi d'après les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer, révisé selon l'indice ;
• des travaux d'au moins une année de loyer, achevés depuis moins de six mois : le loyer est alors fixé librement.

Les travaux déjà financés par une contribution du locataire au partage des économies d'énergie, ou par une majoration de loyer prévue au bail, ne comptent pas dans ces montants (article 7). La notice d'information que vous joignez au bail (arrêté du 29 mai 2015) rappelle ces règles et exclut en outre les logements qui sortent d'un conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).

Le bail garde d'ailleurs la trace du loyer précédent. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'y indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. Si cette mention manque, le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d'effet du bail, vous mettre en demeure de la compléter, puis saisir le juge pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Le gel des logements classés F et G

Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, l'article 17 cité plus haut interdit de dépasser, à la relocation, le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le gel ne s'arrête pas à la signature : la révision annuelle et la majoration pour travaux en cours de bail sont exclues pour ces logements (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989), comme la réévaluation au renouvellement (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Ces règles viennent de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Elles s'appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, et, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, depuis le 1er juillet 2024. Notre article sur le DPE et ce qui change pour les bailleurs détaille ce gel.

Pour un logement classé G, la question se pose d'ailleurs en amont. Depuis le 1er janvier 2025, un logement décent doit avoir un niveau de performance compris entre la classe A et la classe F (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), et l'exigence passera à la classe E au 1er janvier 2028. Un logement G ne peut donc plus être proposé en métropole comme logement décent. Le calendrier complet figure dans notre article sur les passoires thermiques et l'interdiction de louer.

Le classement qui compte est celui du diagnostic en cours de validité. Des travaux qui font sortir le logement des classes F et G, constatés par un nouveau diagnostic, le font sortir du gel.

L'encadrement des loyers, là où il s'applique

Dans certaines communes, un dispositif distinct, issu de la loi ELAN, plafonne le loyer à la signature par un loyer de référence majoré au mètre carré, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Il se cumule avec le décret des zones tendues et avec le gel des logements F et G : le loyer retenu doit respecter les trois à la fois.

Ce dispositif est expérimental et son avenir se discute au moment où nous écrivons. Notre article où en est l'encadrement des loyers est tenu à jour sur la liste des communes et sur l'échéance. Pour vérifier un loyer précis, le simulateur d'encadrement des loyers le compare aux références applicables.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Louer trop bas par prudence. Une erreur de cent euros par mois à la signature se paie pendant toute la durée du bail : la révision suit l'indice, et le rattrapage au renouvellement est étroit. Notre article sur la réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement détaille la procédure.

Oublier la clause de révision. Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste fixe pendant toute sa durée. Notre guide de la révision du loyer et de l'IRL explique comment la rédiger et l'appliquer.

Relouer une passoire au prix du marché. Un logement F remis en location avec un loyer supérieur au précédent expose à une action du locataire. Vérifiez la classe du diagnostic avant de fixer le chiffre, pas après.

Préparer le bail une fois le loyer arrêté

Une fois le montant décidé, il reste à l'écrire correctement. Les modèles de bail de location vide et de bail meublé d'adProprio prévoient les rubriques du contrat type : loyer, modalités de révision, dernier loyer du précédent locataire et, le cas échéant, loyers de référence. Les autres contrats sont réunis dans la catégorie baux et contrats de location. Pour les années suivantes, le calculateur de révision de loyer IRL applique la formule légale à votre bail.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il négocier le loyer avant de signer ? Oui. Le loyer est libre, donc il se discute. Une fois le bail signé, en revanche, le locataire ne peut pas obtenir une baisse au seul motif que des logements voisins sont moins chers, hors des cas prévus par l'encadrement des loyers.

Puis-je baisser le loyer d'un logement classé F ou G à la relocation ? Oui. Le texte interdit seulement de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Un loyer inférieur reste possible, mais il deviendra à son tour la référence de la relocation suivante si le logement n'a pas changé de classe.

Un logement vide depuis deux ans en zone tendue a-t-il un loyer libre ? Le décret n° 2017-1198 exclut de son champ les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois (article 2). Le gel des logements F et G et l'encadrement des loyers, s'ils s'appliquent, restent opposables.

Le meublé suit-il les mêmes règles ? Dans ses grandes lignes, oui : l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend les articles 17 et 18 applicables aux logements meublés loués en résidence principale. Le loyer d'un meublé se compare évidemment à d'autres meublés, pas à des logements vides.