La définition du meublé, avant la liste
L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le meublé en une phrase :
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Deux conditions donc. Le logement doit d'abord être décent : un meublé n'échappe à aucun des critères de sécurité, d'équipement, de surface et de performance énergétique, que nous détaillons dans notre article sur les critères du logement décent. Il doit ensuite contenir un mobilier suffisant en nombre et en qualité. La même disposition renvoie à un décret le soin de fixer la liste : c'est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015.
Les onze éléments du décret
L'article 2 du décret énumère ce que le mobilier d'un logement meublé comporte au minimum :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à servir de chambre ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment dont la température descend à - 6 °C ou moins ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
L'article 1 du décret ajoute une règle plus générale : chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. La liste de l'article 2 est un plancher pour le logement, l'article 1 une exigence pièce par pièce.
Lire la liste sans se tromper
La literie, c'est un lit et de quoi se couvrir. Le décret précise « couette ou couverture ». Les draps et le linge de maison ne figurent pas dans la liste.
L'occultation ne vise que les chambres. Volets, stores ou rideaux occultants sont exigés dans les pièces destinées au sommeil. Dans un studio, la pièce unique sert de chambre : elle doit en être équipée.
Four ou micro-ondes : l'un des deux suffit. Le décret ne demande pas les deux.
Le froid se lit au thermomètre. Un réfrigérateur sans compartiment à - 6 °C ou moins ne suffit pas, sauf s'il est accompagné d'un congélateur. Un petit réfrigérateur sans compartiment de congélation, fréquent dans les studios, ne suffit donc pas.
La vaisselle et la table se dimensionnent. Vaisselle « nécessaire à la prise des repas », table « et sièges » : prévoyez en rapport avec le nombre d'occupants attendus. Le texte ne donne pas de chiffre ; le critère de l'article 25-4, vivre « convenablement », sert de guide.
Le matériel d'entretien ménager est l'oubli le plus fréquent. Il doit être « adapté aux caractéristiques du logement » : une serpillière ne sert à rien sur une moquette, et un balai seul ne suffit pas à l'entretenir.
Ce que la liste ne nomme pas. Lave-linge, télévision, canapé, linge de lit : le décret ne les exige pas. L'aspirateur n'est pas nommé non plus, mais dans un logement à moquette, c'est souvent lui qui répond à l'exigence d'un matériel d'entretien « adapté ». S'ils sont fournis, ces équipements entrent dans l'inventaire et leur état sera comparé au départ.
L'inventaire : la preuve que tout y était
La liste ne vous protège que si vous pouvez prouver qu'elle était respectée à l'entrée. C'est le rôle de l'inventaire, imposé par l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 :
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
Le même article précise que ces documents sont établis contradictoirement et amiablement, signés par les parties ou par un tiers qu'elles mandatent, et joints au contrat de location. Il ajoute une limite de coût :
Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.
En pratique, un bon inventaire :
- reprend les onze éléments du décret, un par un, pour qu'aucun ne manque ;
- liste ensuite tout le reste, pièce par pièce, avec la quantité (six assiettes, quatre chaises) ;
- décrit l'état de chaque élément : neuf, bon état, usure, défaut visible ;
- s'accompagne de photos datées ;
- est signé par les deux parties à l'entrée, puis comparé à la sortie avec la même trame.
L'article 3 du décret n° 2016-382 sur l'état des lieux ajoute que le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat. Consignez donc par écrit un meuble ajouté en cours de bail. Notre guide pour faire un état des lieux bien fait donne la méthode pour la partie logement.
Si un élément manque
Ce que dit la loi. Le régime meublé de la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-3 et suivants) s'applique aux logements meublés « tels que définis à l'article 25-4 ». Un logement qui ne contient pas le mobilier exigé ne répond pas à cette définition. La loi ne prévoit pas de sanction automatique ; c'est au juge, saisi par le locataire, de dire si le logement répond à la définition.
Ce que cela peut entraîner. Le locataire peut demander au juge de reconnaître que la location relève en réalité du régime de la location vide. C'est ce qu'on appelle une requalification. Le juge apprécie au cas par cas : un élément secondaire manquant n'a pas le même poids qu'un logement sans lit ni plaques de cuisson.
Ce que vous auriez à perdre. Les deux régimes diffèrent sur des points concrets :
| Location meublée | Location vide | |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | un an, neuf mois pour un étudiant (article 25-7) | trois ans pour un bailleur personne physique (article 10) |
| Dépôt de garantie maximal | deux mois de loyer hors charges (article 25-6) | un mois de loyer hors charges (article 22) |
Une requalification remet en cause la durée du bail, donc votre calendrier de congé, et peut vous obliger à restituer la part du dépôt de garantie qui dépasse un mois. Elle peut aussi avoir des conséquences fiscales, puisque les revenus d'une location meublée et ceux d'une location vide ne relèvent pas de la même catégorie. Le comparatif complet des deux régimes est dans notre article bail meublé ou vide : lequel choisir.
La bonne réaction. Si le locataire signale un manque, remplacez l'élément vite, et consignez le remplacement par écrit, signé des deux parties.
Bail mobilité et bail étudiant : la même liste
Selon l'article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989, le bail mobilité porte sur un « logement meublé au sens de l'article 25-4 », et ce même article 25-12 lui rend applicables les articles 25-4 et 25-5. La liste du décret et l'inventaire s'imposent donc à l'identique. Notre article sur le bail mobilité en détaille le reste.
Le bail étudiant de neuf mois est un bail meublé à durée réduite (article 25-7) : mêmes exigences de mobilier.
Préparer le bail et l'inventaire
Le modèle « Bail meublé » des modèles de baux et contrats de location reprend la liste du décret, et la page dédiée au bail meublé gratuit permet de le préparer en ligne. Pour l'inventaire, les modèles « Inventaire des meubles d'entrée » et « Inventaire des meubles de sortie » se trouvent parmi les modèles d'états des lieux et inventaires : utilisez la même trame aux deux moments, c'est ce qui rend la comparaison possible. Pour chiffrer l'écart de rendement entre les deux régimes, le simulateur nu ou meublé fait le calcul.
Questions fréquentes
Un lave-linge est-il obligatoire dans une location meublée ? Non. Il ne figure pas parmi les onze éléments de l'article 2 du décret n° 2015-981. S'il est fourni, il entre dans l'inventaire.
Faut-il fournir les draps et les serviettes ? Le décret exige une literie « comprenant couette ou couverture », sans mentionner le linge. Rien ne vous oblige à fournir draps ou serviettes.
Le locataire peut-il apporter ses propres meubles ? Oui, mais le logement doit contenir le mobilier minimal que vous fournissez. Un meublé où le locataire apporterait lui-même l'essentiel ne répondrait plus à la définition de l'article 25-4.
Qui remplace un réfrigérateur tombé en panne ? Vous, sauf si la panne résulte d'un mauvais usage du locataire. L'équipement fait partie de ce que vous louez, et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au meublé, vous impose de délivrer les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement.
Peut-on facturer l'inventaire au locataire ? L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. Entre particuliers, sans professionnel mandaté, il n'y a en pratique rien à facturer.
