Augmenter le loyer après travaux : en cours de bail, au renouvellement, à la relocation

Trois moments, trois régimes

Faire des travaux dans un logement loué ne donne pas, par lui-même, le droit d'augmenter le loyer. Tout dépend du moment où la hausse intervient :

• en cours de bail, avec le même locataire, la hausse n'est possible que si elle a été convenue par écrit, dans le bail ou un avenant, avant les travaux ;
• au renouvellement du bail, le loyer ne se réévalue que s'il est manifestement sous-évalué, selon une procédure stricte ;
• à la relocation, entre deux locataires, le loyer redevient libre, sauf en zone tendue, sous encadrement des loyers, et pour les logements classés F ou G.

Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique fait exception aux trois : son loyer ne peut pas augmenter (voir plus bas).

En cours de bail : la clause de travaux d'amélioration

La règle se trouve au II de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

Quatre conditions se lisent dans ce texte.

Un accord exprès. Le locataire doit avoir accepté, par une clause du bail ou par un avenant. Une hausse annoncée par simple courrier après le chantier n'a pas de base légale.

Des travaux d'amélioration. La notice d'information jointe au bail le rappelle : lorsque la clause porte sur des travaux à réaliser par le bailleur, elle ne peut concerner que des travaux d'amélioration. Un équipement ou un confort nouveau en est un : une salle d'eau supplémentaire, un chauffage plus performant, une cuisine équipée là où il n'y en avait pas. Les réparations et l'entretien, eux, sont déjà à votre charge au titre de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tout comme la mise en conformité avec la décence. Ils ne justifient pas une majoration.

Une majoration chiffrée. La clause fixe le montant de la hausse et la date à laquelle elle s'applique, en pratique à l'achèvement des travaux. Une formule vague ne suffit pas.

Un accord donné avant le chantier. Le texte vise des travaux « que le bailleur fera exécuter » : l'accord précède les travaux. Signez l'avenant avant de commander quoi que ce soit.

Une fois la majoration convenue et appliquée, le locataire ne peut plus agir en diminution sur ce fondement. C'est la contrepartie de l'accord préalable.

En meublé, l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le même mécanisme et l'étend à l'acquisition d'équipements par le bailleur en plus de l'équipement initial : un lave-vaisselle ajouté au mobilier peut, si les parties en conviennent, justifier une majoration.

Un exemple : vous proposez à votre locataire de remplacer un coin cuisine sommaire par une cuisine équipée. Vous signez un avenant qui décrit les travaux, prévoit une majoration de 30 euros par mois à compter du premier mois qui suit la réception du chantier, et rappelle le loyer actuel. Ces chiffres illustrent la méthode, ils ne sont pas une référence.

Le locataire doit laisser faire, pas forcément payer davantage

L'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l'accès au logement pour des travaux d'amélioration, des travaux d'entretien, des travaux d'amélioration de la performance énergétique et des travaux de mise en décence. Il ne peut donc pas bloquer le chantier. Mais rien dans ce texte ne l'oblige à accepter une hausse de loyer.

Avant le début des travaux, vous lui remettez une notification qui décrit leur nature et leurs modalités d'exécution, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès.

Si le chantier dure, une autre règle joue. L'article 1724 du Code civil, auquel renvoie l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que si les réparations durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement, le locataire peut faire résilier le bail. Mieux vaut le prévoir dans l'avenant que le découvrir en cours de chantier.

L'inverse existe : une clause peut confier des travaux au locataire avec imputation sur le loyer (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), voir notre article sur les travaux du locataire sans autorisation.

Le gel des logements classés F et G

Le III de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ferme la porte pour les passoires énergétiques :

La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Ce gel, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Il couvre aussi la réévaluation au renouvellement et la relocation. Notre article sur le DPE et ce qui change pour les bailleurs en donne le détail.

Pour un logement classé F ou G, les travaux qui comptent sont ceux qui le font changer de classe. Une fois un nouveau diagnostic établi dans une classe comprise entre A et E, le logement sort du gel, et les mécanismes de hausse redeviennent disponibles dans leurs conditions habituelles. Une majoration convenue pour des travaux qui laissent le logement en F ou en G ne peut pas être appliquée.

Au renouvellement : seulement si le loyer est sous-évalué

À l'échéance du bail, l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise une réévaluation que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Les travaux n'en sont pas un motif autonome. Ils comptent indirectement : un logement rénové se compare à des logements rénovés, ce qui peut faire apparaître l'écart.

La procédure est exigeante : proposition au moins six mois avant le terme, références de loyers comparables, conciliation puis juge en cas de désaccord, hausse étalée sur plusieurs années. Nous la détaillons dans notre article sur la réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement.

En zone tendue, le décret annuel pris sur le fondement de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 encadre aussi l'évolution du loyer au renouvellement, et la loi annonce qu'il peut tenir compte des travaux :

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

Ce décret, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, le fait (article 5), mais seulement pour un loyer manifestement sous-évalué : les travaux ne suffisent pas à eux seuls. Pour un tel loyer, des travaux d'au moins une année de loyer ouvrent une hausse égale à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises. La quote-part des travaux sur les parties communes se calcule selon les millièmes du logement, et les travaux déjà financés par une contribution au partage des économies d'énergie ou par une majoration prévue au bail ne comptent pas (article 7). Le détail du renouvellement est dans notre article sur la réévaluation d'un loyer sous-évalué.

À la relocation : libre, sauf exceptions

Entre deux locataires, le loyer se fixe librement (article 17 de la loi du 6 juillet 1989). Des travaux réalisés pendant la vacance peuvent donc se répercuter sur le loyer du bail suivant, sans accord de qui que ce soit.

Trois limites s'appliquent :

• logement F ou G : le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf si les travaux l'ont fait changer de classe ;
• zone tendue : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, sauf travaux d'un montant suffisant ou dernier loyer manifestement sous-évalué ; ces cas et leurs plafonds (article 4 du décret n° 2017-1198) sont détaillés dans l'article sur la fixation du loyer cité plus bas ;
• encadrement des loyers : là où il s'applique, le loyer de référence majoré plafonne le loyer de base, travaux ou non ; un complément de loyer ne peut s'y ajouter que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, et jamais pour un logement classé F ou G. Notre article où en est l'encadrement des loyers fait le point.

La méthode pour fixer ce nouveau loyer est détaillée dans notre article sur la fixation du loyer à la première location et à la relocation.

Le cas des travaux d'économie d'énergie

Pour des travaux d'économie d'énergie, un mécanisme distinct existe : une contribution du locataire au partage des économies de charges, qui n'est pas une hausse de loyer. Elle est inscrite en tant que telle sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance, pour une durée et un montant plafonnés (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989). Nous en détaillons les conditions dans notre article sur la participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie.

Les modèles pour formaliser l'accord

L'avenant est la pièce centrale. Dans la catégorie avenants au bail, le modèle Augmentation de loyer (travaux) sert à fixer la majoration consécutive à des travaux d'amélioration, et le modèle Modification personnalisée du bail couvre les cas qui sortent du cadre. Avant le chantier, le modèle Prévenir le locataire de travaux, dans la catégorie gestion courante, sert de notification. Pour vérifier que la dépense se rentabilise, le simulateur de rendement locatif intègre le nouveau loyer et le coût des travaux. Notre guide de l'avenant au bail détaille la rédaction.

Questions fréquentes

Puis-je augmenter le loyer après avoir refait la toiture ou la chaudière ? Pas en cours de bail sur ce seul fondement. Le remplacement d'un équipement usé relève de votre obligation d'entretien. Une majoration suppose des travaux d'amélioration et l'accord préalable du locataire.

Le locataire peut-il refuser l'avenant de majoration ? Oui. Il doit laisser réaliser les travaux, mais il n'est pas tenu d'accepter une hausse. Sans accord, vous pouvez faire les travaux sans majoration et attendre la relocation, ou le renouvellement si le loyer devient manifestement sous-évalué.

La majoration s'ajoute-t-elle à la révision annuelle ? Oui. Ce sont deux mécanismes distincts du même article 17-1. La révision annuelle s'applique ensuite au loyer majoré, dans la limite de l'indice, sauf pour un logement classé F ou G.

Des travaux qui font passer le logement de F à D permettent-ils une hausse ? Ils font sortir le logement du gel une fois le nouveau diagnostic établi. La hausse suit ensuite les règles habituelles : avenant en cours de bail, réévaluation au renouvellement, ou loyer libre à la relocation selon la zone.

Puis-je récupérer le coût des travaux sur les charges ? Non. Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret 87-713, et les travaux d'amélioration n'y figurent pas. Notre article sur les charges récupérables en donne la liste.