Ce qu'est la contribution, et ce qu'elle n'est pas
Quand vous isolez un logement ou remplacez son chauffage, c'est souvent le locataire qui voit baisser sa facture. La loi permet de partager ce gain : c'est la contribution du locataire au partage des économies de charges, prévue par l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés.
Cette contribution n'est pas une hausse de loyer. Elle s'ajoute au loyer et aux charges pour une durée limitée, et elle s'éteint ensuite. Elle n'est pas non plus une charge récupérable : elle ne passe pas par les provisions ni par la régularisation annuelle de l'article 23. Et elle se distingue de la majoration de loyer pour travaux d'amélioration de l'article 17-1, qui suppose un accord écrit du locataire dans le bail ou un avenant et modifie durablement le loyer. Pour cette dernière, voyez notre article sur l'augmentation de loyer après travaux.
Le mécanisme est réservé à la location vide. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des articles applicables aux logements meublés, et l'article 23-1 n'y figure pas ; la notice d'information jointe aux baux présente d'ailleurs la contribution comme un mécanisme de la location nue. Pour un meublé, les travaux d'amélioration et l'ajout d'équipements passent par la majoration de loyer convenue de l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989.
Les conditions posées par la loi
L'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose cinq conditions, toutes cumulatives.
Des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur. Ils peuvent porter sur le logement lui-même ou sur les parties communes de l'immeuble. Une isolation de façade votée en copropriété entre donc dans le champ, si les autres conditions sont réunies.
Un bénéfice direct pour le locataire. Les travaux doivent faire baisser les charges du logement loué. Une économie qui profite à l'immeuble sans toucher la consommation de ce logement ne suffit pas.
Des travaux justifiés au locataire. Vous devez pouvoir lui montrer ce qui a été fait : factures, descriptif, attestation de fin de chantier.
Un ensemble de travaux. Une intervention isolée ne suffit pas. Le texte le dit en ces termes :
Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Un logement classé entre A et E. Après travaux, le logement doit afficher une classe énergétique comprise entre A et E. Un logement qui reste en F ou G ne permet aucune contribution, comme il ne permet aucune hausse de loyer. Ce seuil se vérifie sur le diagnostic de performance énergétique établi après les travaux.
Durée, plafond et montant
Le deuxième alinéa de l'article fixe le cadre financier :
Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Quatre règles en découlent.
- Quinze ans au plus. Au-delà, la contribution cesse, quel que soit le coût des travaux.
- Un montant fixe. Il ne suit ni l'indice de référence des loyers ni le prix de l'énergie. La révision annuelle du loyer ne s'y applique pas.
- La moitié de l'économie estimée au plus. Le locataire garde toujours au moins la moitié du gain prévu.
- Une économie estimée, pas mesurée. Le calcul se fait avant que les factures réelles ne le confirment, selon des méthodes réglementaires.
Un exemple : si l'économie d'énergie estimée pour le logement est de 40 euros par mois, la contribution ne peut pas dépasser 20 euros par mois.
Ce que dit le décret d'application
Le détail est dans le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009, pris pour l'application de l'article 23-1.
Une concertation d'abord. La contribution n'est exigible que si vous avez engagé avec le locataire une démarche de concertation sur le programme de travaux, leurs modalités, les gains de consommation attendus et la contribution elle-même, notamment sa durée (article 1). Gardez une trace écrite de cet échange.
Des travaux éligibles (article 4). Soit une combinaison d'au moins deux actions parmi : l'isolation de la toiture, l'isolation des murs donnant sur l'extérieur, l'isolation des fenêtres et autres parois vitrées donnant sur l'extérieur, la régulation ou le remplacement du chauffage ou de la production d'eau chaude, l'installation d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude utilisant une énergie renouvelable. Soit des travaux qui font passer la consommation d'énergie du bâtiment sous un seuil fixé par arrêté. Dans les deux cas, les travaux respectent les exigences de performance du Code de la construction et de l'habitation.
Un calcul, ou un forfait (article 5). En principe, l'économie se calcule par une méthode conventionnelle, à partir d'une étude thermique préalable. Vous pouvez retenir un forfait, défini par arrêté, si vous ne possédez pas plus de trois logements loués dans l'immeuble, ou si le bâtiment ne se prête pas à la méthode de calcul. C'est le cas le plus fréquent pour un bailleur particulier. Conservez les pièces qui justifient le montant retenu : ce sont elles qui le défendront en cas de contestation.
Sur l'avis d'échéance et la quittance
La contribution est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance, distinctement du loyer et des charges. Le locataire doit pouvoir lire, chaque mois, ce qu'il paie au titre du loyer, des charges et de la contribution, et savoir quand elle s'arrêtera.
Le décret fixe ce que porte cette ligne (article 2) :
- son intitulé, « Contribution au partage de l'économie de charges » ;
- son montant mensuel, identique d'un mois sur l'autre ;
- la date de sa mise en place et celle de son terme, au plus tard quinze ans après ;
- la date d'achèvement des travaux.
Le versement est exigible à partir du mois civil qui suit la fin des travaux.
Les frais de gestion de l'avis d'échéance et de la quittance ne peuvent pas être facturés au locataire (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). Notre article sur l'avis d'échéance de loyer détaille les mentions de ce document.
Pendant le chantier
Le locataire ne peut pas s'opposer aux travaux d'amélioration de la performance énergétique : l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 l'oblige à permettre l'accès au logement pour les préparer et les exécuter. Vous lui remettez avant le début une notification décrivant leur nature et leurs modalités, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès.
Laisser faire les travaux et payer une contribution sont deux questions distinctes : présentez la contribution au locataire avant le chantier, chiffres à l'appui.
Les aides publiques à la rénovation énergétique peuvent réduire le coût des travaux ; leurs conditions sont présentées sur france-renov.gouv.fr.
Pour un logement classé F, des travaux qui le font passer en E ou mieux le font aussi sortir du gel des loyers. La contribution, elle, dépend des travaux éligibles (article 4 du décret), pas de la classe obtenue. Le calendrier de décence figure dans notre article sur les passoires thermiques et l'interdiction de louer.
Les outils pour s'organiser
Pour annoncer le chantier, le modèle Prévenir le locataire de travaux, dans la catégorie gestion courante, sert de base à la notification. Les avis d'échéance et quittances d'adProprio n'ont pas de ligne pour cette contribution : si vous en demandez une, établissez ces documents vous-même, avec une ligne distincte du loyer et des charges. Le simulateur de rendement locatif aide à mesurer l'effet des travaux sur la rentabilité du bien.
Questions fréquentes
La contribution peut-elle être demandée avant la fin des travaux ? Non. Elle est exigible à partir du mois civil qui suit la fin des travaux (article 2 du décret n° 2009-1439), et seulement si l'ensemble des conditions de l'article 23-1 sont réunies.
Le montant peut-il être indexé sur l'IRL ? Non. La loi le veut fixe et non révisable pendant toute sa durée.
Un logement qui passe de G à F après travaux ouvre-t-il droit à la contribution ? Non. La contribution suppose un logement classé entre A et E. Un logement resté en F ou G n'y ouvre pas droit.
Les travaux votés en copropriété comptent-ils ? Oui, si ce sont des travaux d'économie d'énergie qui bénéficient directement au logement loué et que les autres conditions sont réunies. La loi vise expressément les parties communes de l'immeuble.
La contribution entre-t-elle dans la régularisation des charges ? Non. Elle n'est pas une charge récupérable et ne se régularise pas. Les charges suivent leur propre procédure, détaillée dans notre article sur la régularisation des charges locatives.
