Travaux du locataire sans autorisation : aménagement libre ou transformation soumise à accord écrit

Aménagement ou transformation : la ligne de partage

La loi du 6 juillet 1989 ne dresse pas la liste des travaux qu'un locataire peut faire. Elle pose une distinction, et tout en découle. D'un côté, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur :

De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

De l'autre, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de transformer le logement sans votre accord :

De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Un aménagement est donc libre, et vous ne pouvez pas vous y opposer. Une transformation exige votre accord écrit. Le texte ne définit ni l'un ni l'autre : la frontière se trace au cas par cas, et en dernier ressort par le juge.

Où passe la frontière, en pratique

Un critère simple aide à trancher : le logement que vous retrouverez au départ du locataire est-il, dans ses grandes lignes, celui que vous avez loué ? Un aménagement personnalise l'usage sans toucher à la structure, à la distribution des pièces ou aux équipements. Une transformation change ce que le logement est.

Relèvent en général de l'aménagement :

• accrocher des tableaux, fixer des étagères, poser des tringles, avec des trous rebouchés au départ ;
• changer un luminaire ou une poignée de porte, en gardant l'ancien pour le remettre ;
• poser un revêtement de sol amovible sur le sol existant ;
• refaire la peinture ou le papier peint, sous la réserve vue plus bas ;
• installer des meubles, même fixés au mur, qui se démontent sans dommage.

Relèvent en général de la transformation :

• abattre ou monter une cloison, créer une ouverture, modifier la distribution des pièces ;
• remplacer une baignoire par une douche, déplacer une cuisine, supprimer un placard intégré ;
• modifier l'installation électrique, de gaz ou de plomberie au-delà du remplacement à l'identique ;
• remplacer un revêtement de sol collé, une porte ou des fenêtres ;
• percer un mur porteur ou une façade, installer une climatisation avec unité extérieure.

Ces listes sont indicatives. Un même geste peut changer de catégorie selon son ampleur : remplacer un meuble de salle de bains à l'identique n'est pas transformer la pièce, la refaire entièrement l'est.

Ne confondez pas non plus ces travaux avec l'entretien. L'entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire (article 7 d), et il les fait sans vous demander. Le partage des réparations est détaillé dans notre article sur les travaux : qui paie, propriétaire ou locataire.

La peinture d'une autre couleur

La loi n'en dit rien de particulier. Le raisonnement suit la distinction de l'article 6. Repeindre un mur ne change ni la structure ni l'équipement du logement : c'est en principe un aménagement, que vous ne pouvez pas interdire.

La difficulté se déplace au départ du locataire. L'article 7 c le rend responsable des dégradations survenues pendant le bail. Une peinture propre, bien faite, dans une teinte courante, laisse le logement en bon état : il n'y a rien à reprocher. Une peinture mal appliquée, des coulures sur les plinthes, ou une teinte si sombre ou si inhabituelle qu'il faudra plusieurs couches pour revenir à un mur relouable peuvent en revanche se discuter comme une dégradation lors de l'état des lieux de sortie. C'est une question de fait, que l'état des lieux tranche en comparant l'entrée et la sortie.

Pour éviter le désaccord, le plus simple est d'en parler. Un locataire qui vous prévient de son projet de peinture vous donne l'occasion de dire ce que vous attendez au départ : couleur d'origine, teinte claire, ou acceptation de la nouvelle couleur. Écrivez-le dans un courriel ou un courrier, et joignez-le au dossier du bail. Notre article sur l'état des lieux de sortie et les retenues sur le dépôt de garantie détaille la façon de chiffrer une remise en état.

Si vous découvrez une transformation faite sans accord

L'article 7 f vous laisse le choix entre trois réponses.

Exiger la remise en état au départ. Vous pouvez exiger qu'à la fin du bail le locataire remette les lieux dans leur état d'origine, à ses frais. S'il ne le fait pas, le coût de la remise en état se chiffre lors de l'état des lieux de sortie et peut être retenu sur le dépôt de garantie, sur justificatifs.

Conserver la transformation sans indemnité. Si le changement vous convient, une cuisine refaite par exemple, vous pouvez le garder. Le locataire ne peut alors rien vous réclamer pour les frais qu'il a engagés.

Exiger la remise en état immédiate. Si la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, vous pouvez exiger la remise en état sans attendre la fin du bail, aux frais du locataire. Une installation électrique modifiée sans professionnel, un mur porteur entamé, un raccordement de gaz déplacé entrent typiquement dans ce cas.

En pratique, commencez par constater : photos datées, échange écrit avec le locataire. Puis écrivez-lui pour lui rappeler l'article 7 f et lui indiquer l'option que vous retenez, ou que vous réservez votre décision pour la fin du bail. Une lettre recommandée avec avis de réception donne une date certaine. N'intervenez jamais vous-même dans le logement : vous n'y entrez pas sans l'accord de l'occupant, même pour constater des travaux.

Le texte exige un accord écrit : en principe, une simple tolérance pendant le bail ne vaut pas accord. Mieux vaut toutefois écrire tôt, pour éviter un débat sur votre consentement tacite.

Donner son accord à une transformation

Quand un locataire vous demande l'autorisation de transformer le logement, répondez par écrit, et précisément. Un bon accord indique :

• la description des travaux autorisés, et seulement ceux-là ;
• l'intervention d'un professionnel, si les travaux touchent l'électricité, le gaz, la plomberie ou la structure ;
• l'attestation d'assurance de l'entreprise, et le maintien de l'assurance du locataire ;
• le sort des travaux au départ : conservés sans indemnité, ou remise en état à la charge du locataire ;
• la prise en charge du coût, et, si vous en financez une partie, ce qui est convenu sur le loyer.

Le sort des travaux au départ mérite une ligne claire. L'article 7 f organise la situation à défaut d'accord, mais votre accord peut lui-même prévoir ce qui se passera à la fin du bail.

Si les travaux justifient d'ajuster le loyer, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 permet de convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et de leur imputation sur le loyer, avec la durée de cette imputation et le dédommagement du locataire en cas de départ anticipé. Elle n'est possible que pour un logement décent. Cette clause passe par un avenant. Notre guide de l'avenant au bail en détaille la rédaction.

Adaptation au handicap et rénovation énergétique : un régime à part

L'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une exception pour deux catégories de travaux faits aux frais du locataire :

Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat

Trois différences avec le régime général.

Le silence vaut accord. Une demande reçue par lettre recommandée qui reste sans réponse pendant deux mois est réputée acceptée. Notez la date de réception de chaque demande de ce type et répondez dans le délai, quelle que soit votre position.

Pas de remise en état au départ. Une fois ces travaux réalisés dans ce cadre, vous ne pouvez pas exiger que le locataire remette les lieux dans leur état d'origine.

Une liste fixée par décret. Tous les travaux d'accessibilité ou d'économie d'énergie n'entrent pas forcément dans ce régime : c'est le décret en Conseil d'État qui en fixe la liste et les modalités. Avant de répondre, vérifiez que les travaux demandés y figurent.

Un exemple : votre locataire vous écrit en recommandé pour remplacer la baignoire par une douche de plain-pied, en raison de sa perte de mobilité. Si ces travaux figurent dans la liste réglementaire et que vous ne répondez pas dans les deux mois, ils sont réputés acceptés, et la douche restera au départ du locataire.

Les modèles pour répondre

Dans la catégorie gestion courante, le modèle Réponse travaux d'amélioration sert à répondre par écrit à une demande du locataire, et le modèle Contestation travaux sans accord à lui signifier votre position face à des travaux réalisés sans votre autorisation. Pour encadrer des travaux convenus avec un effet sur le loyer, le modèle Modification personnalisée du bail se trouve dans la catégorie avenants au bail. À la sortie, les modèles d'états des lieux servent de base à la comparaison avec l'entrée.

Questions fréquentes

Mon locataire a posé un parquet flottant sur le carrelage. Puis-je l'obliger à l'enlever ? Un revêtement posé sur l'existant, sans collage, qui s'enlève sans dommage, ressemble davantage à un aménagement. Au départ, si le sol d'origine est intact, il n'y a pas de dégradation à reprocher.

Puis-je interdire tous travaux par une clause du bail ? Une clause ne peut pas vous dispenser de l'article 6 : vous ne pouvez pas vous opposer aux aménagements qui ne constituent pas une transformation. Elle peut en revanche rappeler que toute transformation suppose votre accord écrit.

Le locataire a remplacé la chaudière sans me prévenir. Que faire ? Remplacer un équipement de chauffage relève en principe de la transformation d'un équipement loué. Si l'installation présente un risque pour le fonctionnement ou la sécurité, vous pouvez exiger une remise en état immédiate à ses frais. Sinon, vous choisirez au départ entre la remise en état et la conservation sans indemnité. Demandez dans tous les cas les justificatifs d'intervention d'un professionnel.

Ces règles valent-elles en meublé ? Oui. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rend les articles 6 et 7 applicables aux logements meublés loués en résidence principale.

Que se passe-t-il si je refuse une demande d'adaptation au handicap ? Votre refus, envoyé dans les deux mois, empêche l'acceptation tacite. La loi ne détaille pas les motifs de refus admis : le décret d'application précise les modalités de mise en œuvre, à lire avant de répondre.