Loyer sous-évalué au renouvellement du bail : références, délai de six mois et étalement de la hausse

Révision annuelle et réévaluation : deux mécanismes distincts

Un bailleur dispose de deux leviers pour faire évoluer le loyer d'un locataire en place, et ils ne se confondent pas.

La révision annuelle suit l'indice de référence des loyers. Elle suppose une clause de révision dans le bail, intervient chaque année à la date prévue et ne peut dépasser la variation de l'indice (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Elle maintient le loyer à niveau, sans jamais le rapprocher du marché. Notre guide de la révision du loyer et de l'IRL en détaille le calcul et les délais.

La réévaluation au renouvellement est un rattrapage. Elle n'intervient qu'à l'échéance du bail, seulement si le loyer est nettement en dessous de ceux du voisinage, et selon une procédure précise : proposition six mois avant le terme, références de loyers comparables, conciliation, juge.

Les deux s'articulent. La loi précise que la révision annuelle continue de s'appliquer, après une réévaluation, à chaque nouvelle valeur du loyer.

La condition : un loyer manifestement sous-évalué

L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre la porte de façon étroite :

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Le mot qui compte est manifestement. Un écart de quelques pour cent avec le marché ne suffit pas. La loi ne donne aucun seuil chiffré : l'appréciation se fait sur la comparaison avec des logements comparables, et c'est à vous de la démontrer.

Les situations typiques sont connues : un bail ancien dont la révision a été oubliée plusieurs années, un loyer consenti à un proche, un premier loyer fixé trop bas, un quartier qui a beaucoup changé depuis la signature.

Le texte ne joue qu'au renouvellement. En cours de bail, aucun rattrapage n'est possible, quel que soit l'écart. Et la réévaluation ne se cumule pas avec un congé : la loi interdit de faire les deux pour la même échéance.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Le calendrier : six mois avant le terme

Le bailleur peut proposer un nouveau loyer au moins six mois avant le terme du contrat, dans les formes prévues pour le congé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un exemple : un bail de trois ans arrive à son terme le 30 juin 2027. La proposition doit avoir été reçue par le locataire au plus tard six mois plus tôt, donc fin décembre 2026. Comptez plusieurs semaines pour réunir les références, et visez l'automne.

Passé ce délai, la réévaluation est perdue pour cette échéance. Le bail est reconduit aux conditions antérieures, et il faudra attendre l'échéance suivante.

Les références de loyers

Le nouveau loyer se fixe par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La loi encadre la qualité de ces références : elles doivent être représentatives de l'ensemble des loyers du voisinage, pour des logements situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un groupe d'immeubles aux caractéristiques similaires, dans la même zone géographique. Le nombre minimal est fixé par le texte :

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 (article 1) fixe ce que chaque référence doit mentionner, au minimum :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
• le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction ;
• l'étage et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
• la surface habitable et le nombre de pièces principales ;
• les annexes éventuellement prises en compte dans le loyer ;
• l'état d'équipement du logement (w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central…) ;
• si le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
• le loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
• l'année où ces éléments ont été constatés.

Une référence à laquelle il manque l'une de ces mentions fragilise toute la démarche.

En pratique, une bonne référence est un loyer effectivement payé, pas un prix d'annonce. Les sources possibles sont les autres logements de votre immeuble, ceux de bailleurs que vous connaissez, et les résultats publiés par l'observatoire local des loyers s'il en existe un.

Une référence choisie parmi les loyers les plus élevés du quartier ne sert à rien : la loi exige qu'elles soient représentatives, et le locataire comme la commission le vérifieront.

Ce que la proposition doit contenir

La forme est sanctionnée par la nullité :

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Votre courrier comporte donc trois éléments obligatoires : le texte intégral du I de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, recopié tel quel ; le montant du nouveau loyer proposé ; la liste des références. Ajoutez la date du terme du bail, le loyer actuel, et une phrase qui explique comment vous avez établi le montant. Gardez la preuve de la date de réception.

Si le locataire refuse ou ne répond pas

Le locataire peut accepter, discuter ou refuser. S'il refuse, ou s'il n'a pas répondu quatre mois avant le terme, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. Cette étape est un préalable : vous ne pouvez pas aller directement devant le juge.

La commission, composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, rend un avis dans les deux mois de sa saisine (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). Si un accord est trouvé, elle établit un document de conciliation. Sinon, elle rend un avis que chaque partie peut transmettre au juge.

À défaut d'accord, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. Ce délai est impératif : sans saisine avant le terme, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Si le juge fixe le loyer, le contrat est réputé renouvelé pour la durée de l'article 10 à compter de la date d'expiration, et sa décision est exécutoire par provision.

L'étalement de la hausse

Même acceptée ou fixée par le juge, la hausse ne s'applique pas d'un coup. L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 l'étale par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. La notice d'information jointe au bail le traduit ainsi : pour un bailleur particulier ou une SCI familiale, dont le bail dure trois ans, la hausse s'applique par tiers sur trois ans ; pour une autre personne morale, dont le bail dure six ans, par sixième sur six ans.

Au-delà de 10 %, la règle se durcit : la hausse s'applique par sixième annuel, et si le premier renouvellement dure moins de six ans, l'étalement se poursuit lors du renouvellement suivant.

Un exemple, avec un bailleur particulier et un loyer de 700 euros :

• une hausse convenue de 60 euros, soit moins de 10 %, s'applique à raison de 20 euros la première année, 20 euros la deuxième, 20 euros la troisième ;
• une hausse de 120 euros, soit plus de 10 %, s'applique à raison de 20 euros par an pendant six ans, à cheval sur deux baux de trois ans.

À chaque palier, la révision annuelle prévue au bail s'ajoute : la loi précise que la révision éventuelle s'applique à chaque valeur ainsi définie.

En meublé, l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 rend l'article 17-2 applicable avec un étalement propre : la hausse s'applique au contrat renouvelé, mais si elle dépasse 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Les cas où la réévaluation est fermée ou encadrée

Logement classé F ou G. Le II de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute réévaluation au renouvellement pour ces logements, quel que soit l'écart avec le marché. Ce gel vaut pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Notre article sur le DPE et ce qui change pour les bailleurs le détaille.

Zone tendue. Le décret annuel pris sur le fondement de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, plafonne la hausse au renouvellement d'un loyer manifestement sous-évalué (article 5). Elle ne peut excéder la plus élevée de deux limites : la moitié de l'écart entre le loyer de référence du voisinage et le loyer actuel révisé selon l'indice, ou, si vous avez réalisé depuis le début du bail ou son dernier renouvellement des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'au moins une année de loyer, une majoration du loyer annuel égale à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises. En cas de litige sur son application, la commission de conciliation doit aussi être saisie avant le juge.

Encadrement des loyers. Dans les communes où il s'applique, la réévaluation au renouvellement suit une règle propre, liée au loyer de référence minoré. Notre article où en est l'encadrement des loyers fait le point.

Les documents utiles

adProprio n'a pas de modèle de proposition de réévaluation : rédigez-la à partir des trois éléments obligatoires vus plus haut. En cas de désaccord, le modèle Saisine commission de conciliation, dans la catégorie contentieux et impayés, prépare la saisine. Pour les années suivantes, le modèle Révision annuelle du loyer, dans la catégorie loyers et finances, et le calculateur de révision de loyer IRL servent à la révision indicielle.

Si vous avez un motif de congé (reprise, vente, motif légitime et sérieux), les modèles de la catégorie congés et fin de bail et notre article sur le congé du propriétaire vous guident ; congé et réévaluation ne se cumulent pas pour la même échéance.

Questions fréquentes

Puis-je réévaluer le loyer en cours de bail si je découvre qu'il est très bas ? Non. L'article 17-2 ne joue qu'au renouvellement. En cours de bail, seule la révision annuelle prévue au bail peut faire évoluer le loyer, dans la limite de l'indice.

Le locataire peut-il, lui, demander une baisse au renouvellement ? L'article 17-2 n'organise que la proposition du bailleur. Une action en diminution au renouvellement existe dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, selon les règles propres à ce dispositif.

Que se passe-t-il si j'oublie de saisir le juge avant le terme ? Le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. La démarche est à recommencer pour l'échéance suivante.

Les annonces immobilières peuvent-elles servir de références ? Elles donnent une idée du marché, mais ce sont des loyers demandés. La loi parle de loyers habituellement constatés, et le décret du 31 août 1990 exige pour chaque référence le loyer effectivement exigé. Préférez des loyers pratiqués.

La hausse étalée est-elle due si le locataire part avant la fin de l'étalement ? Chaque palier s'applique à la date prévue tant que le bail court. Au départ du locataire, la relocation suit ses propres règles, présentées dans notre article sur la fixation du loyer à la première location et à la relocation.