Ce que la loi a réellement fait
Beaucoup d'articles ont annoncé début 2026 un « plafonnement de l'amortissement LMNP ». Ce n'est pas ce que contient le texte promulgué. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, dans son article 47, fait autre chose, et de plus lourd de conséquences : elle rétablit les i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI et ouvre une déduction au titre de l'amortissement en location nue.
Jusque-là, la règle était simple et sans exception pratique pour un bailleur ordinaire : au régime réel foncier, on déduit des charges, jamais un amortissement. L'amortissement était le privilège du meublé au réel. Ce n'est plus vrai depuis le 21 février 2026.
Ce n'est pas un nouveau régime fiscal : vous restez au régime réel foncier, avec sa déclaration 2044. C'est une déduction supplémentaire, sur option, logement par logement.
Deux dispositifs, pas un
Le texte crée deux déductions parallèles, selon l'origine du logement.
| i : neuf et VEFA | j : ancien lourdement réhabilité | |
|---|---|---|
| Logement concerné | bâtiment d'habitation collectif, acquis neuf ou en état futur d'achèvement, ou construit par le contribuable | bâtiment collectif acquis, avec travaux produisant un immeuble neuf au sens de la TVA, ou travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et répondant aux critères de la réhabilitation lourde |
| Base amortissable | prix d'acquisition net de frais | prix d'acquisition net de frais majoré des travaux |
| Part de foncier exclue | 20 % forfaitaires | 20 % forfaitaires |
| Taux, location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Taux, location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux, location très sociale | 5,5 % | 4 % |
| Départ de l'amortissement | 1er jour du mois d'achèvement, ou d'acquisition si postérieure | 1er jour du mois d'achèvement des travaux, ou d'acquisition si postérieure |
Deux points méritent d'être soulignés. D'abord, l'habitat collectif est une condition, pas une préférence : une maison individuelle est hors du dispositif. Ensuite, pour le volet j, un logement ayant fait l'objet de travaux avant son acquisition n'est éligible que s'il n'a pas été occupé depuis l'achèvement de ces travaux.
Le plafond de 8 000 € par an et par foyer
C'est la limite qui décide de l'intérêt réel du dispositif. La somme des déductions au titre des amortissements des i et j ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce n'est donc pas 8 000 € par logement : un bailleur qui en détient deux partage la même enveloppe.
Ce plafond est majoré :
- de 2 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés proviennent de la location sociale ;
- de 4 000 € dans les mêmes conditions pour la location très sociale.
Un second plafond, cumulatif, joue sur toute la durée : le total des amortissements pratiqués sur un bien ne peut jamais dépasser la valeur hors foncier de sa base.
Ce que vous vous engagez à faire
L'amortissement n'est pas gratuit. Il s'obtient en contrepartie d'engagements précis, et la sanction du non-respect est explicite.
- Louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans minimum. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition.
- Respecter des plafonds de loyer et de ressources : ceux de la location intermédiaire, ou ceux de la location sociale et très sociale selon l'affectation retenue.
- Ne pas louer à un proche : le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus.
- Exercer une option irrévocable pour le logement, lors de la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition.
En cas de rupture de l'un de ces engagements, le revenu net foncier de l'année est majoré de la totalité des amortissements déduits. L'imposition se fait au système du quotient, en divisant par le nombre d'années de déduction, ce qui atténue l'effet de barème mais ne supprime pas la reprise. Le texte neutralise cette majoration en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement, ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
Ce que le dispositif vous fait perdre
Deux effets à intégrer avant d'opter.
Le micro-foncier se ferme. L'article 47 a ajouté les i et j à la liste des exclusions de l'article 32. Un logement sous amortissement interdit le micro-foncier, et cette exclusion vaut pour l'ensemble du foyer fiscal, pas seulement pour ce logement.
L'amortissement est repris à la revente. Le même article modifie le III de l'article 150 VB : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits, exactement comme pour le LMNP au réel depuis février 2025, détaillé dans notre article sur la plus-value d'un bien locatif. L'économie d'impôt annuelle est donc en partie un différé, pas un cadeau.
La fenêtre : jusqu'au 31 décembre 2028
Le dispositif ne vise que les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028. Pour un logement que vous faites construire, c'est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui compte.
Un exemple chiffré
Un bailleur acquiert un T2 neuf en VEFA à 220 000 € net de frais, dans un bâtiment collectif, et le loue nu en résidence principale au titre de la location intermédiaire.
- Base amortissable : 220 000 − 20 % de foncier = 176 000 €
- Dotation annuelle théorique : 176 000 × 3,5 % = 6 160 €
- Sous le plafond de 8 000 € par foyer : la totalité est déductible
Avec 9 600 € de loyers annuels et 3 000 € de charges déductibles, le résultat foncier passe de 6 600 € à 440 €. À une tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux compris, l'économie annuelle approche 2 900 €.
Sur 9 ans d'engagement, environ 55 400 € d'amortissements auront été déduits, et viendront en diminution du prix d'acquisition le jour de la revente.
Questions fréquentes
Puis-je cumuler cet amortissement avec un autre dispositif ? Non pour les principaux. Le volet i est exclusif de l'article 199 undecies C. Le volet j est exclusif des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies, et ne s'applique ni aux monuments historiques, ni aux immeubles labellisés Fondation du patrimoine.
Et si je détiens le logement via une SCI ? Le dispositif s'applique aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, à condition que l'associé s'engage à conserver ses parts jusqu'à la fin de la période de location. Un associé qui se loue le logement, ou le loue à un proche au deuxième degré, perd le bénéfice de la déduction.
Le démembrement est-il possible ? Non : la déduction ne s'applique pas aux logements ou aux titres dont la propriété est démembrée. Une exception existe lorsque le démembrement résulte du décès d'un époux soumis à imposition commune : le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif pour la période restante.
Ce dispositif remplace-t-il le Pinel ? Il n'en est pas le prolongement juridique, mais il en occupe la place économique : logement collectif neuf, location en résidence principale, plafonds de loyer et de ressources, engagement de 9 ans. La différence de fond est la mécanique : une déduction de la base imposable, et non une réduction d'impôt.
Ce dispositif est trop récent pour avoir une doctrine administrative établie. Faites valider votre situation par un professionnel avant d'exercer une option irrévocable sur 9 ans.
