Deux régimes micro, deux calendriers
On parle des deux régimes micro comme s'ils fonctionnaient pareil : un plafond, un abattement, et au-delà le réel. Les abattements diffèrent, tout le monde le sait. Ce qu'on lit rarement, c'est que la date à laquelle vous perdez le régime n'est pas la même, et que les seuils ne se comptent pas au même niveau.
L'écart n'est pas théorique : il décide si votre déclaration de l'année en cours est au micro ou au réel.
| Micro-foncier (location nue) | Micro-BIC (location meublée) | |
|---|---|---|
| Base légale | article 32 du CGI | article 50-0 du CGI |
| Seuil | 15 000 €, non revalorisé | 83 600 € pour les revenus 2026, 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé |
| Niveau d'appréciation | l'ensemble du foyer fiscal | l'entreprise, activité par activité |
| Année de référence | l'année en cours | l'année précédente ou la pénultième |
| Perte du régime | dès l'exercice du dépassement | pour les exercices suivants, si le dépassement persiste |
Le micro-foncier tombe tout de suite
L'article 32 du CGI est net : « l'année au cours de laquelle le seuil prévu au 1 est dépassé […], le revenu net foncier est déterminé dans les conditions prévues aux articles 28 et 31 ». Traduction : l'année où vos revenus fonciers bruts franchissent 15 000 €, vous êtes déjà au régime réel pour cette année-là. Pas de sursis, pas d'année de tolérance.
Concrètement, un bailleur qui passe de 14 500 € à 15 400 € de loyers en cours d'année devra remplir une 2044 au titre de cet exercice, avec toutes les charges à justifier. Mieux vaut l'anticiper en conservant les factures dès le début de l'année plutôt que de les reconstituer au printemps suivant.
La même règle joue pour les exclusions : l'année où vous acquérez un bien qui ferme le micro-foncier (monument historique, nue-propriété, logement sous amortissement, logement sous Loc'Avantages, parts de SCPI dans certains cas), c'est cet exercice-là qui bascule.
Le micro-BIC vous laisse finir l'année
L'article 50-0 raisonne autrement. Le régime s'applique aux entreprises dont le chiffre d'affaires « n'excède pas, l'année civile précédente ou la pénultième année », la limite. Le test porte donc sur N−1 et N−2, jamais sur N.
Conséquence pratique : dépasser le plafond en 2026 ne vous fait pas perdre le micro-BIC pour 2026. Vous sortez du régime lorsque le dépassement se confirme sur deux années consécutives. La formulation « ou la pénultième année » est une soupape : une seule année exceptionnelle au-dessus du seuil ne suffit pas à vous faire basculer.
C'est exactement l'inverse du foncier, pour deux régimes qu'on présente pourtant comme jumeaux.
Le seuil foncier se compte au foyer
Deuxième asymétrie, tout aussi coûteuse. L'article 32 précise que le régime « s'applique à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal ». Le seuil de 15 000 € n'est donc pas un seuil par bien.
Trois studios loués nus 6 000 € chacun font 18 000 € : le foyer est au réel, alors qu'aucun logement ne dépasse le seuil pris isolément. Si vous détenez des parts de SCPI ou de société louant des immeubles nus, votre quote-part de revenu brut entre également dans le compte.
Le micro-BIC, lui, s'apprécie au niveau de l'entreprise et par catégorie d'activité. Le texte prévoit d'ailleurs une règle spécifique pour les activités mixtes : lorsque l'activité relève de plusieurs catégories, le micro n'est applicable que si le chiffre d'affaires global respecte la limite la plus haute et si chaque catégorie reste sous sa propre limite. Un hôte qui exploite un meublé de tourisme classé et un non classé ne peut donc pas raisonner sur un total unique.
Le plafond micro-BIC bouge tous les trois ans
Dernière source de confusion : le montant lui-même. L'article 50-0 prévoit que ses seuils sont « actualisés tous les trois ans dans la même proportion que l'évolution triennale de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu ».
| Revenus | Plafond micro-BIC (meublé classique, meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes) |
|---|---|
| 2020 à 2022 | 72 600 € |
| 2023 à 2025 | 77 700 € |
| 2026 à 2028 | 83 600 € |
Le plafond se lit donc sur l'année de revenus concernée, pas sur l'année en cours. Vérifier vos recettes 2025 contre 83 600 € est une erreur : c'est 77 700 € qui s'applique à cette déclaration.
Une exception importante : le plafond des meublés de tourisme non classés est expressément exclu de cette revalorisation par le texte. Il reste à 15 000 €, avec un abattement de 30 %, et n'a pas vocation à suivre l'inflation.
Que faire l'année du dépassement
- En foncier : rassemblez vos justificatifs de charges dès que vous voyez le seuil approcher. Le passage au réel n'est pas une option à exercer, il s'impose, et une 2044 sans factures est un mauvais point de départ.
- En meublé : regardez vos deux dernières années avant de conclure. Un pic isolé ne fait pas basculer le régime, et une bascule anticipée à tort vous prive d'un abattement auquel vous aviez droit.
- Dans les deux cas : voir aussi notre comparatif micro-foncier ou régime réel, et rappelez-vous que l'option volontaire pour le réel foncier engage 3 ans, irrévocablement. Un dépassement subi n'est pas une option, mais une option choisie se paie sur trois exercices.
Questions fréquentes
Si mes revenus fonciers repassent sous 15 000 € l'année suivante, je reviens au micro-foncier ? Oui, si vous n'avez pas opté volontairement pour le réel et si aucune exclusion ne s'applique. Le micro-foncier est le régime de droit commun sous le seuil : on y revient sans formalité.
Le seuil de 15 000 € s'apprécie-t-il sur les loyers ou sur le revenu net ? Sur le revenu brut foncier, c'est-à-dire les loyers encaissés avant toute déduction de charges.
Et si je loue à la fois du nu et du meublé ? Ce sont deux catégories de revenus distinctes, avec chacune leur régime et leur seuil : les revenus fonciers d'un côté, les BIC de l'autre. Ils ne s'additionnent pas pour apprécier un plafond.
Retenez la dissymétrie : en foncier, le dépassement se paie comptant ; en meublé, il faut qu'il s'installe.
