Combien de zones d'encadrement y a-t-il au Pays Basque ?

L'arrêté préfectoral découpe Pays Basque en 3 zones géographiques. Chaque zone a ses propres loyers de référence, fixés selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.

Que se passe-t-il si mon loyer dépasse le plafond au Pays Basque ?

Le locataire peut demander une diminution de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le bailleur risque un remboursement du trop-perçu sur 3 ans et une amende pouvant atteindre 5 000 EUR (personne physique) ou 15 000 EUR (personne morale).

Quel est le loyer maximum d'un studio au Pays Basque ?

Pour un logement d'une pièce loué vide, le loyer hors charges ne peut pas dépasser 17,4 à 22,4 €/m² par mois selon la zone et l'époque de construction ; en meublé, 19,3 à 25 €/m². Multipliez le plafond de votre zone par la surface habitable pour obtenir le loyer mensuel maximal.

L'encadrement au Pays Basque s'applique-t-il aux meublés ?

Oui. L'encadrement s'applique aux locations meublées comme aux locations vides, avec des loyers de référence distincts. Pour la même zone, le même nombre de pièces et la même époque, le loyer de référence d'un meublé y est supérieur d'environ 11 % à celui d'un logement vide.

Toutes les villes

Barème en vigueur du 25 novembre 2025 au 24 novembre 2026

Encadrement des loyers au Pays Basque

3 zones, 4 époques de construction, barèmes distincts appartements et maisons. Les plafonds de l'arrêté préfectoral, à vérifier à l'adresse de votre logement.

Filtrer le barème

Adresse du logement

Zone

Type de bien

Location

Pièces

Époque

Loyer hors charges (€/mois)

Surface (m²)

Barème Zone 1 – Arcangues, Biarritz, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Anglet (en partie), Bayonne (en partie), Ciboure (en partie)

32 lignes affichées

Loyers au mètre carré, en euros par mois
Pièces	Époque	Type	Minoré €/m²	Réf. €/m²	Plafond €/m²
1 pièce	Avant 1946	Nu	13,1	18,7	22,4
2 pièces	Avant 1946	Nu	10	14,3	17,2
3 pièces	Avant 1946	Nu	8,5	12,1	14,5
4 pièces et +	Avant 1946	Nu	7,3	10,4	12,5
1 pièce	Avant 1946	Meublé	14,6	20,8	25
2 pièces	Avant 1946	Meublé	11,1	15,9	19,1
3 pièces	Avant 1946	Meublé	9,4	13,4	16,1
4 pièces et +	Avant 1946	Meublé	8,1	11,5	13,8
1 pièce	1946–1970	Nu	11,3	16,2	19,4
2 pièces	1946–1970	Nu	9	12,8	15,4
3 pièces	1946–1970	Nu	7,9	11,3	13,6
4 pièces et +	1946–1970	Nu	7,1	10,2	12,2
1 pièce	1946–1970	Meublé	12,6	18	21,6
2 pièces	1946–1970	Meublé	9,9	14,2	17
3 pièces	1946–1970	Meublé	8,8	12,5	15
4 pièces et +	1946–1970	Meublé	7,9	11,3	13,6
1 pièce	1971–1990	Nu	12,7	18,2	21,8
2 pièces	1971–1990	Nu	9	12,9	15,5
3 pièces	1971–1990	Nu	8,3	11,9	14,3
4 pièces et +	1971–1990	Nu	7,5	10,7	12,8
1 pièce	1971–1990	Meublé	14,1	20,2	24,2
2 pièces	1971–1990	Meublé	10	14,3	17,2
3 pièces	1971–1990	Meublé	9,2	13,2	15,8
4 pièces et +	1971–1990	Meublé	8,3	11,9	14,3
1 pièce	Après 1990	Nu	11,5	16,4	19,7
2 pièces	Après 1990	Nu	9,3	13,3	16
3 pièces	Après 1990	Nu	8,3	11,8	14,2
4 pièces et +	Après 1990	Nu	7,8	11,2	13,4
1 pièce	Après 1990	Meublé	12,7	18,2	21,8
2 pièces	Après 1990	Meublé	10,4	14,8	17,8
3 pièces	Après 1990	Meublé	9,2	13,1	15,7
4 pièces et +	Après 1990	Meublé	8,7	12,4	14,9

Source : Arrêté n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025, applicable depuis le 25 novembre 2025, 3 zones sur 24 communes. Consulter l'arrêté préfectoral

Les plafonds s'appliquent au loyer hors charges et varient selon la zone, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non.

Minoré = référence - 30 %. Plafond = référence + 20 %.

En chiffres

Les plafonds au Pays Basque

Encadrement en vigueur au Pays Basque depuis le 25 novembre 2024. L'arrêté découpe le territoire en 3 zones et 4 époques de construction.

Plafond au m² selon la taille (appartements)Location videMeublé

1 pièce
Location vide : 17,4 à 22,4 €/m²
Meublé : 19,3 à 25 €/m²
2 pièces
Location vide : 13,2 à 17,2 €/m²
Meublé : 14,6 à 19,1 €/m²
3 pièces
Location vide : 11,4 à 14,5 €/m²
Meublé : 12,6 à 16,1 €/m²
4 pièces et +
Location vide : 10,6 à 13,4 €/m²
Meublé : 11,8 à 14,9 €/m²

Loyer de référence majoré, hors charges, de la zone et de l'époque les moins chères aux plus chères. Multipliez le plafond de votre zone par la surface habitable pour obtenir le loyer mensuel maximal ; le barème de chaque zone est dans le tableau en haut de page.

Meublé : +11 % environ: sur le loyer de référence d'un logement vide de même zone, taille et époque.
Maison : +9 à +10 %: sur celui d'un appartement comparable : l'arrêté fixe une grille à part.
Zones extrêmes: Plus hauts : Zone 1 – Arcangues, Biarritz, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Anglet (en partie), Bayonne (en partie), Ciboure (en partie)Plus bas : Zone 3 – Biriatou, Boucau, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque, Bayonne (en partie)

Zonage

Les zones au Pays Basque

L'arrêté découpe le territoire en 3 zones. Plus la teinte est foncée, plus les plafonds sont élevés.

Carte des 3 zones d'encadrement des loyers au Pays Basque — Tracé d'après le zonage de la Communauté d'agglomération Pays Basque, sur les contours IRIS de l'IGN. Carte indicative : l'arrêté fait foi. Télécharger l'arrêté (PDF)

Historique

Les arrêtés successifs

Un bail relève de l'arrêté en vigueur le jour de sa signature : retrouvez celui de votre bail.

2025
À compter du 25 novembre 2025En vigueur
Arrêté n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025
Télécharger l'arrêté (PDF)
2024
À compter du 25 novembre 2024 : début de l'encadrement
Arrêté n° 64-2024-10-21-00006 du 21 octobre 2024
Télécharger l'arrêté (PDF)

Le dispositif

L'encadrement des loyers au Pays Basque

Loyer de référence minoré

−30 %

Ce n'est pas un minimum : à la signature, le loyer est libre sous le plafond. Il ne sert qu'au renouvellement du bail, où un loyer inférieur peut faire l'objet d'une proposition de réévaluation (sauf logement classé F ou G).

Loyer de référence

100 %

Loyer médian fixé chaque année par arrêté préfectoral, par zone, nombre de pièces, époque de construction et type (vide ou meublé). Le plafond qui s'impose au bail est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature : un nouvel arrêté ne joue sur un bail en cours qu'à son renouvellement.

Plafond légal

+20 %

Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Au-delà, le locataire peut demander une diminution devant la commission départementale de conciliation, puis le juge, dans les trois ans (prescription des actions liées au bail).

Complément de loyer

Au-delà

Possible seulement si le loyer de base atteint déjà le plafond, pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui distinguent le logement des logements comparables du secteur. Montant et justification figurent au bail. Interdit en cas de DPE F ou G, de sanitaires sur le palier, de vis-à-vis à moins de dix mètres ou de l'un des six autres défauts listés par la loi. Hors bail mobilité, le locataire a trois mois après la signature pour le contester, et c'est au bailleur de le justifier.

Périmètre

24 communes concernées

L'arrêté préfectoral couvre 24 communes du territoire de la Communauté d'Agglomération Pays Basque.

AhetzeAngletArbonneArcanguesAscainBassussarryBayonneBiarritzBidartBiriatouBoucauCiboureGuétharyHendayeJatxouLahonceLarressoreMouguerreSaint-Jean-de-LuzSaint-Pierre-d'IrubeUrcuitUrrugneUstaritzVillefranque

Votre commune n'est pas listée ? Elle n'est pas couverte par cet arrêté. 8 autres territoires appliquent l'encadrement en France : saisissez votre adresse dans le simulateur d'encadrement pour savoir lequel vous concerne, ou consultez la liste des villes encadrées.

Cadre légal

Sanctions et recours en cas de loyer dépassant le plafond au Pays Basque

Recours du locataire

01
Demande amiable
Auprès du bailleur dans les 3 ans suivant la signature du bail, pour obtenir une diminution du loyer au niveau du plafond légal.
02
Commission départementale de conciliation
Saisine de la CDC en cas de refus. Avis rendu dans un délai de 2 mois.
03
Juge des contentieux de la protection
Si la conciliation échoue, le juge peut ordonner la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu.

Sanctions encourues par le bailleur

3 ans

Remboursement du trop-perçu

Période rétroactive

5 000 €

Amende administrative

Personne physique

15 000 €

Amende administrative

Personne morale (SCI, société)

Base légale : art. 140 de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dispositif expérimental), en application de l'article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

FAQ

Questions fréquentes

Oui, mais seulement si le loyer de base atteint déjà le plafond (loyer de référence majoré), et pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui distinguent le logement des logements comparables du même secteur. Son montant et sa justification doivent figurer au bail. Il est interdit si le logement a un DPE classé F ou G, des sanitaires sur le palier, un vis-à-vis à moins de dix mètres ou l'un des autres défauts listés par la loi. Hors bail mobilité, le locataire dispose de trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation, et c'est au bailleur de le justifier.

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