Locataire qui refuse de partir après un congé : occupant sans titre, indemnité d'occupation et procédure

D'abord, vérifiez votre congé

Si c'est vous qui avez donné congé, tout dépend de sa validité. Un congé irrégulier ne met pas fin au bail : votre locataire n'est pas en train de « refuser de partir », il est simplement toujours locataire.

L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 le dit : si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement ou renouvelé.

Avant toute démarche, reprenez donc votre congé et vérifiez au moins ces points :

• le motif : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux, indiqué dans le congé à peine de nullité, avec, pour une reprise, le nom, l'adresse et le lien du bénéficiaire ;
• le délai : six mois avant l'échéance en location vide (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), trois mois en meublé (article 25-8 de la même loi) ;
• la forme : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception ;
• la notice d'information jointe au congé pour reprise ou pour vente ;
• la situation du locataire : s'il a plus de soixante-cinq ans et des ressources modestes, des règles particulières s'appliquent, détaillées dans notre article sur le congé donné à un locataire âgé.

Toutes ces conditions sont développées dans notre guide du congé pour vente ou pour reprise. Si l'une d'elles manque, le congé est exposé à la contestation, et le juge peut même vérifier d'office la réalité du motif.

Et si c'est votre locataire qui a donné congé ?

La règle est la même. La phrase de l'article 15 qui déchoit le locataire de tout titre d'occupation à l'expiration du préavis ne distingue pas selon l'auteur du congé. Si votre locataire vous a notifié son départ et reste au-delà de la date, vous n'avez ni motif ni notice à justifier : vérifiez seulement la date de réception de son congé et le préavis applicable (article 15 en location vide, article 25-8 en meublé), puis suivez les mêmes étapes que ci-dessous.

À l'échéance, le locataire devient occupant sans titre

Si le congé est valable, la loi règle le sort du locataire au terme du préavis. Pour la location vide, l'article 15 est explicite :

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Pour un congé pour vente, le II du même article ajoute :

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Et pour le meublé, l'article 25-8 reprend la même règle :

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Le lendemain de l'échéance, la personne qui reste dans votre logement n'est donc plus votre locataire. C'est un occupant sans droit ni titre. Le bail ne la protège plus, mais elle n'est pas pour autant expulsable par vous : seule une décision de justice permet de la faire sortir.

Ne délivrez plus de quittance de loyer

Si l'occupant continue de vous verser chaque mois une somme, ne lui remettez pas de quittance de loyer. Une quittance de loyer émise après le terme brouille la situation : l'occupant pourra soutenir que la location a continué.

Les sommes reçues ne sont plus un loyer mais une indemnité d'occupation : la contrepartie de l'occupation d'un logement sans titre. Délivrez un simple reçu qui porte cette mention, sans jamais employer le mot « loyer ».

Le montant de l'indemnité d'occupation se demande au juge, qui le fixe. Demandez une somme justifiée, par exemple l'ancien loyer et les charges. Elle est due jusqu'à la libération effective des lieux.

La mise en demeure de quitter les lieux

Dès le lendemain de l'échéance, écrivez à l'occupant. La lettre rappelle le congé, sa date de réception, la date d'expiration du préavis, et lui demande de quitter les lieux dans un délai que vous fixez. Envoyez-la en recommandé avec avis de réception, ou faites-la signifier par un commissaire de justice.

Cette mise en demeure n'est pas le titre qui permet l'expulsion. Elle sert à autre chose : dater le refus, montrer au juge que vous avez laissé une chance au départ amiable, et annoncer par écrit que vous réclamerez une indemnité d'occupation.

Elle est aussi l'occasion d'ouvrir une discussion. Un locataire qui reste après l'échéance n'est pas toujours de mauvaise foi : son nouveau logement n'est pas prêt, sa demande de logement social traîne, un déménagement a été reporté. Une date de départ convenue par écrit, assortie d'une indemnité, règle parfois en quelques semaines ce qu'une procédure réglerait en plusieurs mois.

Saisir le juge

Si l'occupant ne part pas, vous saisissez le juge pour obtenir :

• la validation du congé et la constatation que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis l'échéance ;
• son expulsion, et celle de tout occupant de son chef ;
• sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ;
• le cas échéant, le paiement des loyers et charges restés impayés avant l'échéance.

Le juge examinera le congé dans le détail. C'est l'étape où un défaut de forme, un motif insuffisamment justifié ou un délai mal calculé se paie. Une reprise doit être réelle et sérieuse : apportez les éléments qui en justifient, comme la situation du bénéficiaire ou ses démarches d'installation. Pour un congé pour vente, gardez la preuve que l'offre de vente était conforme.

L'assignation est délivrée par un commissaire de justice ; un avocat peut vous aider à choisir la procédure la plus adaptée à votre dossier.

Après le jugement : les mêmes étapes qu'une expulsion pour impayé

Une fois le jugement obtenu, la suite est identique à celle d'une expulsion pour dette. L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution exige la signification d'un commandement de quitter les lieux. L'article L. 412-1 laisse ensuite à l'occupant deux mois avant toute expulsion d'un lieu habité. Le juge peut accorder des délais supplémentaires lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L. 412-3). Et la trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6).

Chaque étape est détaillée dans notre guide de la procédure d'expulsion, et la trêve dans l'article qui lui est consacré.

Le délit de maintien dans les lieux

Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 315-2 du Code pénal punit de 7 500 euros d'amende le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation. Ses conditions sont précises, et il faut les lire toutes :

• il faut une décision de justice définitive et exécutoire ;
• cette décision doit avoir donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux ;
• ce commandement doit dater de plus de deux mois.

Le texte écarte ensuite trois situations. Il ne s'applique pas lorsque l'occupant bénéficie de la trêve hivernale, ni lorsque le juge de l'exécution est saisi d'une demande de délais de relogement, jusqu'à la décision qui la rejette ou jusqu'à l'expiration des délais accordés. Il ne s'applique pas non plus lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.

Pour un bailleur particulier, ce délit n'est donc pas un raccourci : il ne joue qu'au bout de la procédure civile, une fois le jugement définitif et le commandement vieux de deux mois. Vous pouvez en revanche le rappeler à l'occupant dans vos courriers, une fois le commandement délivré.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Que le bail ait pris fin n'y change rien : l'occupant sans titre reste chez lui au sens pénal, et changer la serrure ou sortir ses affaires vous expose à l'article 226-4 du Code pénal (trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende). Les autres gestes à proscrire sont détaillés dans notre guide de la procédure d'expulsion.

Les modèles adProprio pour cette situation

Dans la catégorie Congés et fin de bail, le Congé pour reprise personnelle et le Congé pour vente vous aident à partir d'un congé solide, la Confirmation réception du congé fixe la date de sortie par écrit, et la Convention d'occupation prolongée formalise un départ différé quand vous acceptez de laisser quelques semaines à l'occupant. Si la situation se tend, la catégorie Contentieux et impayés propose Saisir un commissaire de justice et Saisir le tribunal.

Questions fréquentes

Mon locataire paie toujours. Est-il encore locataire ? Non, si le congé était valable : à l'expiration du préavis, il est déchu de tout titre d'occupation. Les sommes qu'il verse sont une indemnité d'occupation, et vous ne devez pas lui délivrer de quittance de loyer.

Puis-je accepter qu'il reste un mois de plus ? Oui, mais par écrit, avec une date de départ précise et le montant de l'indemnité due. Un accord oral ou un silence prolongé vous met en difficulté devant le juge.

Le délit de maintien s'applique-t-il dès le lendemain de l'échéance ? Non. Il suppose une décision de justice définitive et exécutoire, et un commandement de quitter les lieux délivré depuis plus de deux mois. Il ne joue pas pendant la trêve hivernale.

Le juge peut-il refuser l'expulsion alors que le congé a été donné ? Oui, si le congé est irrégulier : motif absent ou non justifié, délai trop court, forme non respectée, protection du locataire âgé ignorée. Le bail est alors reconduit ou renouvelé.

L'indemnité d'occupation peut-elle être plus élevée que le loyer ? Elle est fixée par le juge, qui apprécie le préjudice. Demandez-la en la justifiant ; ne l'appliquez pas d'office.