Expulsion d'un locataire : la procédure complète, du commandement de payer à la force publique

Une seule voie : la décision de justice

L'expulsion d'un locataire n'est jamais une décision du bailleur. L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution pose la règle : sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Ce principe vaut quel que soit le motif, quelle que soit la dette, et même si le bail a été signé chez un notaire : nous expliquons pourquoi dans l'article sur le bail notarié.

Les situations qui mènent devant le juge sont de deux ordres.

La résiliation du bail pour un manquement du locataire. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose à tout bail d'habitation une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour non-versement du dépôt de garantie. L'article 4 g) de la même loi admet aussi une telle clause pour le défaut d'assurance des risques locatifs et pour les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Pour tout autre manquement, la clause est réputée non écrite : il faut demander au juge de prononcer la résiliation, et il apprécie la gravité de la faute.

La fin du bail après un congé. À l'expiration du préavis d'un congé valable, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est déchu de tout titre d'occupation. S'il reste, il faut un jugement pour l'expulser. Ce cas a son propre article : le locataire qui refuse de partir.

La suite décrit le cas le plus fréquent, l'impayé de loyer.

Étape 1 : le commandement de payer

Avant ce stade, vous aurez relancé votre locataire et lui aurez adressé une mise en demeure. Ces premières démarches, ainsi que les signalements à la CAF et à la caution, sont détaillées dans notre article sur les loyers impayés.

Le commandement de payer est l'acte d'un commissaire de justice qui met en jeu la clause résolutoire. Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Le texte fixe aussi, à peine de nullité, ce que le commandement doit contenir :

• la mention du délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure de résiliation et d'expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, avec son adresse ;
• la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce.

S'il existe une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours. À défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard.

Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier du locataire.

Étape 2 : l'assignation et l'audience

Si la dette n'est pas réglée dans les six semaines, vous assignez votre locataire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion. Le juge compétent et le délai d'appel sont indiqués dans notre article sur les loyers impayés.

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d'irrecevabilité, que l'assignation soit notifiée au préfet par le commissaire de justice au moins six semaines avant l'audience. Le préfet fait réaliser un diagnostic social et financier, transmis au juge avant l'audience. Vous pouvez y présenter vos observations.

À l'audience, le juge vérifie la dette et la régularité de la procédure. Il peut aussi accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989). C'est une année de plus que les deux années du droit commun (article 1343-5 du Code civil). Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail continue. Au premier impayé, elle reprend son plein effet.

Étape 3 : le jugement et le commandement de quitter les lieux

Le jugement qui prononce l'expulsion est signifié au locataire. Sa notification doit indiquer comment saisir la commission de médiation chargée du droit au logement opposable (article 24 IX).

Vient ensuite le commandement de quitter les lieux, que l'article L. 411-1 exige avant toute expulsion. Dès sa délivrance, le commissaire de justice saisit le préfet, qui en informe la CCAPEX et indique au ménage qu'il peut demander un relogement (article L. 412-5). Si le commissaire de justice omet cette saisine, le délai avant lequel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

Étape 4 : les délais avant l'expulsion

Deux mois après le commandement. L'article L. 412-1 interdit d'expulser d'un lieu habité avant l'expiration de ce délai. Il ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l'occupant.

Les délais de relogement. Le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L. 412-3), chacun d'un mois au moins et d'un an au plus (article L. 412-4). Ils sont exclus si le locataire est de mauvaise foi.

La trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, toute mesure d'expulsion non exécutée est suspendue (article L. 412-6). La procédure judiciaire, elle, continue : voir notre article sur la trêve hivernale.

Combien de temps prévoir

Aucun texte ne fixe une durée totale, et nous n'en donnerons pas : elle dépend du calendrier du tribunal, des délais accordés et de la saison. Ce qui est certain, c'est l'addition des délais minimaux : six semaines après le commandement de payer, six semaines au moins entre la notification de l'assignation au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, auxquels peuvent s'ajouter des délais de paiement, des délais de relogement et la trêve hivernale. Pour une société autre qu'une SCI familiale, l'assignation ne peut en outre être délivrée que deux mois après la saisine de la CCAPEX (article 24 II).

Additionnés, ces délais se comptent en mois : agissez dès le premier impayé, et gardez ouverte l'issue amiable. Un plan d'apurement signé et respecté coûte moins cher qu'une procédure de plusieurs mois, même gagnée.

Étape 5 : la force publique et le jour de l'expulsion

Le concours de la force publique

Si le locataire ne part pas de lui-même à l'issue des délais, le commissaire de justice procède à l'expulsion. En cas de résistance, il demande au préfet le concours de la force publique.

Selon l'article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution, l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements, et son refus ouvre droit à réparation au profit du propriétaire, selon des modalités d'évaluation fixées par décret.

Un refus ne vous laisse donc pas sans recours. Conservez la demande de concours, la réponse éventuelle, et le décompte des sommes que l'occupation vous fait perdre.

Le sort des meubles

L'expulsion est exécutée par le commissaire de justice, pas par vous. Les meubles restés sur place suivent l'article L. 433-1 : ils sont remis, aux frais de la personne expulsée, dans un lieu qu'elle désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié, décrits avec précision par le commissaire de justice, avec sommation à la personne expulsée de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Vous ne pouvez donc ni jeter, ni garder, ni vendre ces biens de votre propre initiative. Le procès-verbal du commissaire de justice fixe leur sort.

Ce que vous ne devez jamais faire

Aucune étape de cette procédure ne peut être court-circuitée par un geste du bailleur. Le Code pénal prévoit deux infractions qui concernent l'entrée de force dans un logement :

• l'article 226-4 punit de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet. Le logement loué est le domicile de votre locataire ;
• l'article 315-1 punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende l'introduction dans un local à usage d'habitation à l'aide des mêmes procédés, hors les cas où la loi le permet.

Changer la serrure pendant une absence, entrer pour vider le logement, intimider l'occupant pour qu'il parte : ces gestes vous font passer du côté de la faute, et ils fragilisent la procédure que vous avez engagée. Couper l'eau, le gaz ou l'électricité pour pousser l'occupant au départ est tout aussi exclu, et se retournerait contre vous devant le juge.

Les modèles adProprio à chaque étape

La catégorie Contentieux et impayés suit l'ordre de la procédure : Mise en demeure de payer pour la première demande écrite, Plan d'apurement de dette si un accord est possible, Saisir un commissaire de justice pour le commandement de payer, puis Saisir le tribunal. La Saisine commission de conciliation sert pour les litiges qui s'y prêtent, avant le juge.

Questions fréquentes

Combien de loyers impayés faut-il pour engager une procédure ? Aucun minimum. Le commandement de payer peut viser un seul terme impayé. Le seuil de deux mois ou de deux fois le loyer hors charges ne conditionne que le signalement du commandement à la CCAPEX.

Le locataire peut-il éviter l'expulsion en payant après le jugement ? Si le juge lui a accordé des délais de paiement et suspendu la clause résolutoire, le respect de l'échéancier efface la résiliation. Sans délais accordés par le juge, ce mécanisme ne joue pas : le paiement règle la dette, et seul un accord avec vous peut alors maintenir l'occupant dans les lieux.

L'expulsion est-elle possible pendant l'hiver ? Pas entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré ou entrée par voie de fait dans les conditions de l'article L. 412-6. Les étapes judiciaires, en revanche, se poursuivent.

Que faire si la préfecture refuse la force publique ? Le refus ouvre droit à réparation au profit du propriétaire (article L. 153-1). Conservez la demande, la réponse et le décompte de votre préjudice pour en demander l'indemnisation.

Puis-je garder les meubles laissés par le locataire pour compenser la dette ? Non. Leur sort est réglé par l'article L. 433-1 et le procès-verbal du commissaire de justice. Pour la dette, ce sont les voies d'exécution ordinaires qui s'appliquent.