Trêve hivernale : ce qu'elle suspend pour le bailleur, ce qu'elle laisse courir, et ses exceptions

Ce que dit le texte

La trêve hivernale tient dans l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Il prévoit qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année, jusqu'au 31 mars de l'année suivante.

Le texte précise que ce sursis joue même lorsque la décision d'expulsion est passée en force de chose jugée, et même lorsque les délais que le juge avait accordés à l'occupant sont expirés. Autrement dit, ni un jugement définitif ni la fin des délais de grâce ne permettent d'expulser pendant cette période.

Trois mots du texte délimitent sa portée.

« Sursis ». La trêve suspend, elle n'efface rien. Le jugement reste valable, la dette reste due, et l'exécution reprend après le 31 mars.

« Mesure d'expulsion ». Ce qui est suspendu, c'est l'acte d'expulser : le passage du commissaire de justice pour faire sortir les occupants, avec le concours de la force publique si besoin. Le texte ne parle ni de la procédure judiciaire, ni du recouvrement de la dette.

« Non exécutée ». Une expulsion menée à son terme le 31 octobre est acquise. La trêve ne fait pas revenir l'occupant.

Ce qui continue pendant la trêve

La trêve n'arrête pas la procédure : elle n'en bloque que la dernière étape.

Entre le 1er novembre et le 31 mars, vous pouvez :

• faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le délai de six semaines prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 court normalement ;
• assigner votre locataire devant le juge et obtenir un jugement de résiliation et d'expulsion ;
• faire signifier un commandement de quitter les lieux. L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution exige ce commandement, après une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, avant toute expulsion ;
• laisser courir le délai de deux mois qui suit ce commandement (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution) ;
• poursuivre le recouvrement de la dette par les voies d'exécution ordinaires, puisque le texte ne vise que les mesures d'expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement à votre locataire, et sa décision suspend alors les procédures d'exécution engagées (article 1343-5 du Code civil).

Le loyer, ou l'indemnité d'occupation si le bail a pris fin, reste dû pendant toute la période. La trêve protège l'occupant contre la perte de son logement en hiver, elle ne le dispense pas de payer.

Ce qui s'arrête

Une seule chose : l'expulsion elle-même. Pendant la trêve, le commissaire de justice ne peut pas faire sortir l'occupant, et la force publique ne lui prête pas son concours pour le faire, sauf dans les cas d'exception présentés plus bas.

Le Code pénal en tire aussi une conséquence. Son article 315-2 punit d'une amende le maintien dans un logement en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux. Mais il précise qu'il ne s'applique pas lorsque l'occupant bénéficie de la trêve de l'article L. 412-6. Un locataire qui reste dans les lieux en janvier, après un jugement, ne commet donc pas ce délit.

Les exceptions prévues par le texte

L'article L. 412-6 prévoit trois situations dans lesquelles la trêve ne protège pas l'occupant, ou le protège moins.

Le relogement est assuré. Le sursis ne joue pas si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille. Un hébergement de fortune ne remplit pas cette condition.

L'occupant est entré dans le domicile d'autrui par la force ou la ruse. Lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le sursis ne s'applique pas du tout. C'est la situation du squat d'un logement habité.

L'occupant est entré de la même façon dans un autre lieu. S'il s'agit de tout autre lieu que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis. Il ne le fait pas automatiquement : c'est une faculté, qu'il faut lui demander.

Votre locataire qui ne paie plus ou qui refuse de partir à la fin du bail n'entre dans aucune de ces exceptions. Il est entré dans les lieux avec un bail. La trêve le protège pleinement, quelle que soit l'ancienneté de la dette.

Comment la trêve s'ajoute aux autres délais

La trêve n'est pas le seul délai qui sépare le jugement de l'expulsion. Elle se cumule avec les autres, et c'est ce cumul qui allonge la procédure.

Le délai de deux mois. L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution interdit l'expulsion d'un lieu habité avant l'expiration de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Le juge peut le réduire ou le supprimer dans certains cas, et il ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de l'occupant ou que celui-ci est entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

La prorogation pour dureté exceptionnelle. L'article L. 412-2 permet au juge de proroger ce délai de deux mois, pour trois mois au plus, lorsque l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année ou des circonstances atmosphériques. L'hiver peut donc jouer avant même le 1er novembre.

Les délais de relogement. Selon les articles L. 412-3 et L. 412-4, le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement de l'occupant ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Chaque délai dure au moins un mois et au plus un an. Le juge tient compte, entre autres, de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de la situation respective des parties, de leur âge, de leur santé et des démarches de relogement entreprises.

La trêve, enfin. Elle s'applique « malgré l'expiration des délais accordés » au titre de l'article L. 412-3. Si ces délais se terminent en décembre, l'expulsion attend tout de même le printemps.

Un exemple, avec des dates choisies pour l'illustration. Le jugement est rendu en septembre, le commandement de quitter les lieux est signifié le 1er octobre. Le délai de deux mois expire début décembre, en pleine trêve. L'expulsion ne pourra pas avoir lieu avant le 1er avril, et seulement si aucun autre délai n'a été accordé et si la force publique prête son concours à cette date.

Ce que vous avez intérêt à faire en novembre

Toutes les étapes judiciaires restent ouvertes pendant l'hiver : accomplissez-les maintenant, pour que l'expulsion, si elle reste nécessaire, puisse être exécutée dès le 1er avril.

• Ne laissez pas un impayé de novembre attendre le printemps. Relance, mise en demeure, puis commandement de payer : chaque étape a ses délais propres, détaillés dans notre article sur les loyers impayés.
• Gardez la trace de chaque échange. Le juge appréciera la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant pour fixer d'éventuels délais : vos courriers datés en sont la preuve.
• Cherchez un accord. Un plan d'apurement signé en décembre peut éviter une audience en mars.
• Si l'occupant est resté après un congé, voyez notre article sur le locataire qui refuse de partir.

L'enchaînement complet des étapes, du commandement de payer au concours de la force publique, est présenté dans notre guide de la procédure d'expulsion.

Ce que la trêve ne vous autorise jamais à faire

Le logement que vous louez reste le domicile de votre locataire, même s'il ne paie plus. Changer la serrure, entrer en son absence ou vider les lieux vous expose à l'article 226-4 du Code pénal (trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende) : les gestes à proscrire sont détaillés dans notre guide de la procédure d'expulsion.

Les modèles adProprio pour préparer la suite

Pendant la trêve, ce qui avance se fait par écrit. Dans la catégorie Contentieux et impayés, vous trouverez la Mise en demeure de payer, le Plan d'apurement de dette pour formaliser un échéancier, et le courrier pour Saisir un commissaire de justice lorsque l'amiable a échoué.

Questions fréquentes

Puis-je faire délivrer un commandement de quitter les lieux en décembre ? Oui. La trêve suspend l'expulsion, pas les actes qui la préparent. Le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution court pendant l'hiver.

Mon locataire doit-il continuer à payer pendant la trêve ? Oui. La trêve ne touche ni au loyer, ni aux charges, ni à l'indemnité d'occupation due après la fin du bail. Les sommes impayées s'ajoutent à la dette.

La trêve s'applique-t-elle à un logement meublé ? Le texte vise toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, sans distinguer selon le type de bail. Un locataire en meublé est donc protégé comme un locataire en location vide.

Le juge peut-il écarter la trêve pour un locataire de mauvaise foi ? Le texte ne le prévoit pas pour un locataire entré avec un bail. La mauvaise foi permet d'écarter le délai de deux mois ou les délais de relogement, mais la trêve elle-même ne cède que dans les trois cas de l'article L. 412-6.

Que se passe-t-il au 1er avril ? L'exécution peut reprendre, sous réserve qu'aucun délai accordé par le juge ne soit encore en cours. Le commissaire de justice peut alors procéder à l'expulsion et, si l'occupant résiste, demander le concours de la force publique.