Congé à un locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes : conditions, relogement et exceptions

Ce que dit l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989

La protection figure au III de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Sa première phrase contient toutes les conditions :

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

La règle ne vous interdit pas de donner congé. Elle vous impose, lorsque votre locataire remplit deux conditions, de lui offrir un autre logement en même temps. Sans cette offre, le congé ne peut pas faire obstacle au renouvellement du bail.

Les deux conditions sont cumulatives : l'âge et les ressources. Un locataire de soixante-dix ans aux revenus confortables n'est pas protégé par ce texte. Un locataire de soixante ans aux revenus modestes non plus.

Les deux conditions, et le cas de la personne à charge

Plus de soixante-cinq ans à l'échéance

Le texte dit « plus de soixante-cinq ans ». Et il précise à quelle date on mesure cet âge :

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Vous donnez congé six mois avant l'échéance d'une location vide. Votre locataire a soixante-quatre ans et dix mois quand il reçoit la lettre, et soixante-cinq ans et quatre mois à l'échéance : il est protégé, parce qu'il a plus de soixante-cinq ans à la date qui compte. Calculez l'âge à la date d'échéance du bail, pas à la date d'envoi.

Des ressources sous un plafond

Le texte ne fixe aucun montant. Il renvoie au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Nous ne le reproduisons pas ici, parce qu'un chiffre recopié dans un article devient faux à la révision suivante : consultez l'arrêté en vigueur à la date de votre congé, ou interrogez l'ADIL de votre département.

Deux précisions du texte.

Ce sont les ressources annuelles qui comptent, appréciées à la date de notification du congé. Une baisse ou une hausse de revenus intervenue après la réception du congé ne change rien.

Vous ne connaissez pas toujours ces ressources. Votre dossier de candidature date peut-être de plusieurs années. Si votre locataire approche de soixante-cinq ans, le plus sûr est de lui demander, avant de donner congé, s'il entend se prévaloir de cette protection, et de considérer qu'il peut en bénéficier tant que vous n'avez pas d'élément contraire.

Le locataire qui héberge une personne âgée

La protection s'étend à un locataire plus jeune. La deuxième phrase du III l'applique lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, à condition que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer soit inférieur au plafond.

Un exemple. Une locataire de cinquante ans héberge sa mère de soixante-dix ans, dont elle a la charge. Si la mère remplit la condition de ressources et que les ressources cumulées du foyer sont sous le plafond, le congé suppose une offre de relogement, comme si la locataire avait elle-même plus de soixante-cinq ans.

Quand la protection ne s'applique pas : votre propre situation

Le texte tient compte de la situation du bailleur. Le deuxième alinéa du III l'écarte dans deux cas :

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Vous avez vous-même plus de soixante-cinq ans, apprécié à la date d'échéance du bail, et vous êtes une personne physique. Le texte vise expressément la personne physique pour cette exception d'âge.

Vos propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond, appréciées à la date de notification du congé.

Dans ces deux cas, vous donnez congé selon les règles ordinaires, sans obligation de relogement. Gardez la preuve de votre âge ou de vos ressources : si le locataire conteste, c'est vous qui invoquerez l'exception.

L'offre de relogement : ce qu'elle doit être

Si la protection s'applique et qu'aucune exception ne joue, le congé n'est valable que si un logement est offert au locataire. Le texte en fixe trois caractères :

• il doit correspondre à ses besoins, ce qui renvoie à la taille du foyer, à l'accessibilité, à l'état de santé ;
• il doit correspondre à ses possibilités, c'est-à-dire à ses moyens financiers ;
• il doit se situer dans les limites géographiques fixées par l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, auquel l'article 15 renvoie.

Le texte n'exige pas que vous soyez propriétaire du logement offert. Il exige qu'un logement soit offert. Faites-le par écrit, de façon précise (adresse, surface, loyer, date de disponibilité), et au plus tard avec le congé, pour que l'offre existe au moment où le congé produit ses effets. Une offre vague ou un logement manifestement inadapté exposent le congé à la nullité.

Les autres règles du congé continuent de s'appliquer

La protection s'ajoute aux exigences ordinaires de l'article 15, elle ne les remplace pas. Le congé doit toujours indiquer son motif (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux), respecter le préavis de six mois en location vide, être notifié dans les formes légales et, pour une reprise ou une vente, être accompagné de la notice d'information. Ces règles sont détaillées dans notre guide du congé pour vente ou pour reprise.

En meublé, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 reprend la même protection dans son II, avec les mêmes conditions d'âge, de ressources, de personne à charge et les mêmes exceptions tenant au bailleur. Seul le préavis du congé diffère : trois mois.

Un régime voisin existe au IV de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le locataire bénéficiaire de l'allocation sociale qu'il vise, dont les ressources sont inférieures au même plafond : le congé suppose là aussi une offre de relogement, sans condition d'âge.

Ce que la protection ne vise pas

Le texte encadre le congé par lequel le bailleur s'oppose au renouvellement du bail. Il ne vise pas la résiliation du bail pour impayé : la clause résolutoire de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 joue après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, quel que soit l'âge du locataire. Le juge dispose alors de ses propres outils, comme les délais de paiement, et la procédure suit les étapes décrites dans notre guide de la procédure d'expulsion.

Le texte vise le congé du I sans distinguer selon le motif : un congé pour motif légitime et sérieux est donc, à la lettre, concerné. Faites-vous conseiller avant de le délivrer.

Le risque d'un congé de contournement

Un bailleur pourrait être tenté de contourner l'obligation de relogement en invoquant une reprise ou une vente qu'il ne compte pas réaliser. Le V de l'article 15 punit le congé justifié frauduleusement par une décision de reprendre ou de vendre d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique, et le locataire peut demander réparation de son préjudice.

Les modèles adProprio pour un congé

La catégorie Congés et fin de bail propose le Congé pour reprise personnelle, le Congé pour vente et le Congé pour motifs légitimes. Avant d'utiliser l'un d'eux avec un locataire de plus de soixante-cinq ans, vérifiez les conditions de ressources et préparez l'offre de relogement : le modèle ne peut pas le faire à votre place. En cas de désaccord, la Saisine commission de conciliation, dans la catégorie Contentieux et impayés, permet de chercher une solution avant le tribunal.

Questions fréquentes

Mon locataire aura soixante-cinq ans dans trois mois. Est-il protégé ? Tout dépend de son âge à la date d'échéance du bail. S'il a plus de soixante-cinq ans à cette date et que ses ressources sont sous le plafond, il est protégé, même s'il avait moins de soixante-cinq ans à l'envoi du congé.

Où trouver le montant du plafond de ressources ? La loi renvoie au plafond fixé par arrêté du ministre chargé du logement pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Consultez l'arrêté en vigueur, ou l'ADIL de votre département, qui renseigne gratuitement les bailleurs.

Je suis une SCI. Puis-je invoquer l'exception d'âge ? Le texte réserve l'exception d'âge au bailleur personne physique de plus de soixante-cinq ans. Pour une société, cette exception n'est pas prévue ; faites vérifier votre situation avant de donner congé.

La protection empêche-t-elle de vendre le logement occupé ? Non. Vous pouvez vendre le logement loué : l'article 1743 du Code civil interdit à l'acquéreur d'expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Ce que la protection encadre, c'est le congé pour vente, qui suppose alors l'offre de relogement.

Que se passe-t-il si je donne congé sans offrir de relogement ? Le congé ne peut pas faire obstacle au renouvellement du bail. Le locataire peut le contester, et le juge peut le déclarer non valide. Le bail se poursuit alors.