Convention d'occupation précaire : quand elle est possible, et le risque de requalification en bail

Ce qu'est une convention d'occupation précaire

Une convention d'occupation précaire permet à une personne d'occuper un logement ou un local pour une durée liée à un événement extérieur aux deux parties : une démolition programmée, une vente qui doit aboutir, une procédure en cours. L'occupant verse en général une contrepartie, souvent appelée redevance plutôt que loyer.

Le seul texte qui la définit se trouve dans le Code de commerce, pour les locaux commerciaux. L'article L. 145-5-1 du Code de commerce la soustrait au statut des baux commerciaux et la caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Pour un logement, aucun texte équivalent n'existe. La convention d'occupation précaire d'habitation est une construction de la pratique, dont la validité est appréciée par le juge au regard de ce même critère des circonstances extérieures. Elle ne se choisit donc pas : seule une situation qui la justifie la rend valable.

Pourquoi la question se joue sur la loi de 1989

Le Code civil définit le louage comme le contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix (article 1709 du Code civil). Une occupation contre une redevance ressemble beaucoup à cette définition.

Et dès que le logement devient la résidence principale de l'occupant, la loi du 6 juillet 1989 s'applique. Son article 2 commence ainsi :

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

Le même article précise que la loi vise les locaux à usage d'habitation, ou mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du preneur, c'est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Ordre public signifie que les parties ne peuvent pas l'écarter par contrat. Appeler le document « convention d'occupation précaire », parler de redevance plutôt que de loyer, écrire que l'occupant renonce aux droits d'un locataire : rien de cela ne lie le juge. Il regarde la réalité de la situation et requalifie le contrat si les conditions de la précarité ne sont pas réunies.

La condition : une circonstance extérieure aux parties

Pour tenir, la convention repose sur une circonstance que le juge apprécie au cas par cas, au regard de trois éléments.

Elle échappe à la volonté des parties. Ni vous ni l'occupant ne décidez de la date à laquelle elle se produira. Un immeuble frappé d'une décision de démolition, un bien dont la vente dépend d'une décision de justice, un logement compris dans une opération d'aménagement dont le calendrier est fixé par d'autres : ce sont des situations où la fin de l'occupation ne dépend pas de vous.

Elle existe à la signature. Une circonstance hypothétique, comme « je vendrai peut-être l'an prochain », justifie mal la précarité. Gardez les pièces qui prouvent le fait invoqué.

Elle explique la durée. Une convention signée pour trois ans renouvelables, sans rapport avec l'événement invoqué, ressemble à un bail.

À l'inverse, plusieurs motifs ne suffisent pas, parce qu'ils relèvent de la seule volonté du bailleur : garder la liberté de récupérer le logement, tester un occupant avant de lui consentir un bail, éviter les règles du dépôt de garantie ou du congé, louer à quelqu'un qui n'a pas de garant. Ce sont précisément les situations que la loi de 1989 encadre.

Ce que coûte une requalification

Si le juge estime que la précarité n'est pas justifiée, l'occupant devient un locataire titulaire d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec ses conséquences :

• une durée minimale : trois ans pour un bailleur personne physique en location vide (article 10 de la loi du 6 juillet 1989), un an en meublé (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• la fin du bail n'est possible que par un congé donné dans les formes, les délais et pour les motifs prévus par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en location vide) ;
• les obligations du bailleur sur la décence, l'entretien et les diagnostics s'appliquent pleinement.

Le bailleur qui comptait récupérer son bien en quelques semaines se retrouve lié pour plusieurs années, sans pouvoir donner congé avant l'échéance. Ce risque se découvre tard : au moment où vous voulez que l'occupant parte.

Certains comportements fragilisent aussi la convention en cours de route : la renouveler plusieurs fois alors que la circonstance a disparu, la laisser courir longtemps après l'événement attendu, ou fixer une redevance au niveau des loyers du quartier.

La redevance et les conditions pratiques

Aucun texte ne fixe le montant de la redevance pour un logement. La pratique la situe en général sous la valeur locative, en contrepartie de la précarité que l'occupant accepte. Une redevance alignée sur le marché ne rend pas à elle seule la convention invalide, mais elle fait partie des indices que le juge peut retenir pour y voir un bail.

Une convention sérieuse contient au minimum :

• la circonstance précise qui justifie la précarité, avec ses pièces jointes (décision, arrêté, compromis, calendrier de travaux) ;
• la durée, rattachée à cette circonstance, et la manière dont l'occupation prend fin quand elle se réalise ;
• la redevance et ce qu'elle couvre ;
• un état des lieux à l'entrée et à la sortie, que rien n'impose ici mais qui vous protège ;
• l'assurance de l'occupant pour les risques de l'occupation ;
• l'absence de tout renouvellement automatique.

Si l'occupant ne part pas à la fin de la convention, vous ne pouvez pas l'expulser vous-même : il faut obtenir une décision de justice. La trêve hivernale s'applique à toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu'au 31 mars (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), sauf exceptions prévues par ce texte.

Ne la confondez pas avec le bail mobilité

Le besoin de louer pour une courte durée a une réponse prévue par la loi : le bail mobilité. Il porte sur un logement meublé, pour un locataire qui justifie être en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989). Il dure d'un à dix mois, ou d'une semaine à dix-huit mois dans une résidence à vocation d'emploi, sans renouvellement ni reconduction (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989), et aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bail mobilité repose sur la situation du locataire, que la loi énumère. La convention précaire repose sur une circonstance qui touche le logement ou la situation juridique du bien, et que la loi ne définit pas. Le premier est sûr dès que ses conditions sont remplies et que le contrat porte ses mentions obligatoires ; la seconde reste exposée à l'appréciation du juge.

Notre article sur le bail mobilité en détaille le régime. D'autres solutions existent selon le besoin :

• en location vide, le bail de durée réduite d'au moins un an, lorsqu'un événement précis justifie que vous repreniez le logement pour un motif professionnel ou familial (article 11 de la loi du 6 juillet 1989), décrit dans notre article sur le bail de durée réduite ;
• en meublé, le bail de neuf mois consenti à un étudiant, sans reconduction tacite (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).

Le modèle adProprio

Si votre situation remplit les conditions, le modèle Convention d'occupation précaire figure dans nos modèles de baux et contrats de location. Il se complète de l'État des lieux d'entrée, dans les modèles d'états des lieux. Si la situation ne remplit pas les conditions, le bail mobilité ou le bail meublé sont les contrats à utiliser.

Questions fréquentes

Puis-je signer une convention précaire pour louer quelques mois entre deux locataires ? Le simple souhait de remplir un creux ne constitue pas une circonstance extérieure à votre volonté. Si l'occupant y établit sa résidence principale, le risque de requalification est réel. Le bail mobilité, quand le locataire remplit ses conditions, est fait pour ce besoin.

Mon bien est en vente. Puis-je loger quelqu'un sous convention précaire jusqu'à la signature ? La décision de vendre vous appartient : elle ne suffit pas en général. La situation change si la vente dépend d'un événement que vous ne maîtrisez pas, et le juge appréciera les pièces. Dans le doute, un bail classique et un congé pour vente à son échéance restent la voie sûre.

Qui décide si la convention est valable ? Le juge, en cas de litige. Il examine la circonstance invoquée et l'ensemble des conditions de l'occupation, quel que soit le nom donné au contrat.

L'occupant précaire peut-il être expulsé en hiver ? La trêve hivernale vise toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu'au 31 mars. Elle ne distingue pas selon le titre de l'occupant, sauf les exceptions prévues par le texte.

Puis-je loger gratuitement un proche ? Une occupation sans contrepartie n'est pas un louage au sens de l'article 1709 du Code civil, qui suppose un prix. Ce n'est pas une convention précaire non plus. Un écrit qui fixe la durée et les conditions de départ reste utile pour éviter les malentendus.