Ce que la réforme impose, et à quelle date
Le calendrier est fixé et il est public. Il se lit en deux colonnes qu'on confond souvent.
Recevoir une facture électronique s'impose depuis le 1ᵉʳ septembre 2026 à toutes les entreprises, quelle que soit leur taille, dès lors que le fournisseur a l'obligation d'émettre sous ce format. Si un artisan vous facture des travaux sur le local, il peut déjà vous adresser sa facture par une plateforme, et vous devez être en mesure de la recevoir.
Émettre une facture électronique suit un calendrier progressif :
- 1ᵉʳ septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire
- 1ᵉʳ septembre 2027 pour les petites et moyennes entreprises et les micro-entreprises
Une SCI qui loue trois locaux commerciaux relève de la seconde ligne. Elle a donc jusqu'au 1ᵉʳ septembre 2027 pour émettre ses factures de loyer par une plateforme agréée.
Un point surprend souvent : la franchise en base de TVA ne dispense de rien. Un micro-entrepreneur en franchise reste un assujetti, donc il est concerné en réception comme en émission. Le raisonnement vaut pour un bailleur : ce qui compte est la qualité d'assujetti, pas le fait de reverser effectivement de la TVA.
Pourquoi un loyer commercial entre dans le périmètre
La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA. Mais un bailleur peut opter pour la soumettre à la TVA, et cette option est fréquente dès que le preneur est lui-même assujetti : elle lui ouvre la déduction de la TVA sur le loyer, et elle ouvre au bailleur la déduction sur les travaux du local.
À partir du moment où l'option est exercée, le loyer devient une prestation taxable entre deux assujettis. C'est exactement le cas que la réforme a en ligne de mire, pour une raison simple : c'est la facture qui ouvre au preneur son droit à déduction. Sans facture conforme, le locataire ne peut pas récupérer la TVA qu'il vous a versée.
Cela change la nature du document que vous lui envoyez chaque mois. Tant que le loyer est exonéré, un avis d'échéance est une demande de paiement. Dès qu'il est soumis à TVA sur option, c'est une facture, avec les obligations qui vont avec.
La quittance n'est pas une facture
C'est la confusion la plus coûteuse, et elle est facile à faire parce que les deux documents portent les mêmes montants.
La quittance est une preuve de paiement. Elle atteste, après coup, que le loyer et les charges ont été réglés pour une période donnée. Elle sert au locataire à prouver qu'il est à jour.
La facture est une demande de paiement qui ouvre un droit à déduction. Elle précède le règlement, elle porte des mentions précises, et son numéro doit s'inscrire dans une séquence continue.
Un bailleur qui adresse une quittance en pensant avoir facturé se retrouve dans une situation inconfortable : son locataire assujetti n'a pas de pièce lui permettant de déduire la TVA, et lui-même n'a pas de numérotation opposable en cas de contrôle. Une référence du type QUI-202609-0001 peut ressembler à un numéro de facture sans en être un, parce qu'elle n'est pas continue à l'échelle de l'émetteur.
Le document qui devra transiter par une plateforme agréée, c'est l'avis d'échéance valant facture, pas la quittance.
Ce que doit porter une facture de loyer
Une facture de loyer obéit aux mêmes règles que n'importe quelle facture entre professionnels. Les mentions manquantes les plus fréquentes chez un bailleur particulier sont les suivantes.
- Un numéro séquentiel continu, sans trou, propre à l'émetteur. Si vous louez via deux structures, chacune tient sa propre séquence.
- L'identification complète de l'émetteur : dénomination, adresse, numéro SIREN, numéro de TVA intracommunautaire.
- L'identification du preneur, avec son numéro de TVA intracommunautaire s'il est assujetti. Le numéro SIREN du client devient une mention attendue dans le cadre de la réforme.
- La désignation de la prestation : loyer du local, période couverte, distinction entre le loyer et les charges refacturées.
- Le détail du prix : base hors taxes, taux de TVA appliqué, montant de TVA, total toutes taxes comprises.
- La date d'émission et la date d'échéance du paiement.
Sur une location d'habitation classique, rien de tout cela n'est requis : le loyer est exonéré et la quittance suffit. C'est bien le passage à la TVA sur option qui fait basculer le document.
Le passage par une plateforme agréée
La réforme ne se contente pas d'imposer un PDF envoyé par courriel. Une facture électronique au sens du texte est un fichier structuré, lisible par une machine, dans l'un des formats admis : UBL, CII, ou un format mixte associant un PDF lisible par un humain et des données structurées.
Ce fichier ne circule pas directement d'une entreprise à l'autre. Il transite par une plateforme agréée, qui l'achemine vers la plateforme du destinataire et transmet en parallèle certaines données à l'administration.
Pour un bailleur, cela veut dire trois choses concrètes :
- Choisir une plateforme agréée avant l'échéance qui vous concerne, et s'y enregistrer.
- Produire des factures dans un format structuré, ce qu'un modèle de document classique ne fait pas.
- Être en mesure de recevoir les factures de vos fournisseurs par ce canal, obligation déjà en vigueur.
Le premier point est souvent le plus long, parce qu'il suppose de choisir un prestataire et de raccorder ses outils.
Le loyer exonéré : dispensé d'émettre, pas de recevoir
Un bailleur qui n'a pas opté pour la TVA loue en exonération. L'administration répond directement à ce cas, et la réponse coupe en deux.
Une opération exonérée sort du champ de l'obligation d'émission. Si tous vos loyers sont exonérés, vous n'avez pas de facture électronique à émettre, ni de données de transaction à transmettre.
Mais l'obligation de recevoir demeure. En tant qu'acheteur professionnel, vous devrez recevoir par une plateforme agréée les factures de vos fournisseurs, dès lors que l'opération entre dans le champ de la TVA entre deux entités établies en France. Autrement dit : votre artisan, votre syndic ou votre assureur vous factureront par ce canal, et il faudra être en mesure de les recevoir même si vous n'émettez rien.
Deux nuances qui surprennent, confirmées par la même source. La franchise en base ne dispense pas : un bailleur qui facture sans TVA parce qu'il est franchisé reste dans le champ. Et un bailleur dont les clients sont des particuliers reste concerné a minima par la transmission de données à l'administration.
Un dernier détail qui illustre le paragraphe suivant : la réponse officielle désigne les opérations exonérées par les « articles 261 à 261 E du Code général des impôts ». Elle date du 16 janvier 2026, soit avant que la TVA ne change de code.
La TVA a changé de code le 1ᵉʳ septembre 2026
C'est un détail de forme qui a des conséquences pratiques. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 a transféré l'ensemble des dispositions législatives relatives à la TVA du code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services, avec effet au 1ᵉʳ septembre 2026.
Ce transfert s'est fait à droit constant : les règles ne changent pas, seuls les numéros d'articles changent. L'article 261 D, qui portait l'exonération des locations de locaux nus et de logements meublés, est abrogé, comme l'article 293 B sur la franchise en base.
Deux conséquences pour un bailleur.
Un bail ou un courrier qui cite un ancien article du CGI reste valable. L'ordonnance a prévu que les actes de droit privé faisant référence aux anciens textes continuent de produire leurs effets. Vous n'avez pas à refaire vos baux commerciaux pour cette raison.
En revanche, méfiez-vous des contenus rédigés avant septembre 2026 qui citent des numéros d'articles du CGI sur la TVA immobilière : ils renvoient désormais à des références abrogées. C'est aussi pourquoi nous ne citons ici aucun numéro du nouveau code : la table de concordance fait foi, et elle se relève article par article.
Ce qu'il faut faire d'ici septembre 2027
Si vous louez au moins un local soumis à TVA sur option, quatre gestes dans l'ordre.
Vérifier votre situation. Avez-vous opté, et sur quels locaux ? L'option se prend local par local. Un bailleur peut très bien avoir trois locaux dont un seul sous option.
Regarder ce que vous envoyez aujourd'hui. Votre avis d'échéance porte-t-il un numéro séquentiel, votre SIREN, votre numéro de TVA, celui du preneur ? Si la réponse est non sur un seul de ces points, le document ne vaut pas facture.
Choisir une plateforme agréée. L'échéance de septembre 2027 paraît lointaine, mais elle tombe sur une rentrée, et le raccordement n'est pas instantané. Les grandes entreprises y sont passées en septembre 2026 : leurs retours d'expérience sont disponibles.
Vérifier votre capacité à recevoir. Cette obligation-là est déjà en vigueur. Un fournisseur qui vous adresse une facture par plateforme ne fera pas de seconde tentative par courriel.
Pour un bailleur qui gère de l'habitation uniquement, rien de tout cela ne s'applique : la quittance reste la quittance, et l'exonération vous laisse hors du champ.
Le cas des charges refacturées
Un bail commercial refacture presque toujours des charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurance de l'immeuble, parfois des travaux. La question se pose de savoir si ces refacturations suivent le sort du loyer.
La logique fiscale veut qu'un accessoire suive le principal : si le loyer est soumis à TVA sur option, les charges refacturées au preneur en sont l'accessoire et suivent le même régime. C'est la lecture courante, et c'est celle qui gouverne la façon dont la plupart des baux commerciaux sont facturés.
Nous la signalons sans la trancher. La répartition des charges dans un bail commercial dépend aussi de ce que le bail prévoit, et la loi Pinel a encadré ce qui peut être mis à la charge du preneur. Nous détaillons cette répartition dans notre article sur le bail commercial 3/6/9. Avant de bâtir votre facturation dessus, faites confirmer le traitement de chaque poste par votre conseil.
Questions fréquentes
Je loue un local commercial sans avoir opté pour la TVA. Suis-je concerné ? Pour l'émission, non : l'administration indique qu'une opération exonérée sort du champ. Pour la réception, oui : en tant qu'acheteur professionnel vous devrez recevoir par plateforme les factures de vos fournisseurs, obligation en vigueur depuis le 1ᵉʳ septembre 2026.
Ma SCI n'a pas de numéro de TVA intracommunautaire. Il s'obtient auprès du service des impôts des entreprises dont dépend la société. Une SCI qui a opté pour la TVA sur un local en a nécessairement besoin, puisque ce numéro doit figurer sur ses factures.
Puis-je continuer à envoyer mes appels de loyer par courriel en PDF ? Jusqu'à l'échéance qui vous concerne, oui. Après, non : un PDF envoyé par courriel n'est pas une facture électronique au sens du texte, faute de données structurées et de passage par une plateforme.
La quittance disparaît-elle ? Non. Elle garde sa fonction propre, qui est de prouver le paiement. Elle ne devient pas une facture et n'a pas à transiter par une plateforme. Les deux documents coexistent, l'un avant le paiement, l'autre après.
Et si mon locataire commercial n'est pas assujetti ? Le régime diffère : ces opérations relèvent de la transmission de données à l'administration, le e-reporting, plutôt que de la facturation électronique entre assujettis. L'administration le confirme pour les professionnels dont les clients sont des particuliers.
Je loue un local commercial et un appartement. Dois-je tout basculer ? Non. L'obligation suit l'opération, pas le bailleur. Le loyer d'habitation reste exonéré et hors champ ; seul le local commercial sous option bascule.
Sources
- Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée, Légifrance
- Dispositions transitoires liées à l'entrée en vigueur de l'ordonnance codifiant la TVA dans le CIBS, BOFiP
- À partir de quand suis-je concerné par la réforme de la facturation électronique ?, impots.gouv.fr
- Je passe à la facturation électronique, impots.gouv.fr
- Je n'émets pas de facture, ou je facture sans TVA. Suis-je concerné ?, impots.gouv.fr
- Tout savoir sur la facturation électronique pour les entreprises, economie.gouv.fr
Le calendrier de la réforme procède de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, dont le VII de l'article 111 a également habilité le Gouvernement à poursuivre la recodification opérée par l'ordonnance citée ci-dessus.
