Le texte, et ce qu'il autorise
Une précision avant tout le reste, parce qu'elle commande la suite : ce bail n'existe qu'en location vide. En location vide, l'article 10 fixe une durée minimale de trois ans quand le bailleur est une personne physique, et de six ans quand c'est une personne morale. L'article 11 ouvre la seule dérogation à ce plancher, et il la borne :
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Quatre conditions s'y lisent, et elles sont cumulatives.
Un événement précis. Pas une intention, pas une éventualité. Un fait daté ou datable, que l'on peut décrire dans le bail et dont on pourra constater la réalisation.
Une raison professionnelle ou familiale. Ces deux motifs sont les seuls admis. Un projet de vente, par exemple, n'entre pas dans le champ : il relève du congé pour vente, qui est un tout autre mécanisme.
Un bailleur personne physique, avec une extension importante que nous détaillons plus bas.
Une durée d'au moins un an et de moins de trois ans. Dix-huit mois, deux ans, trente mois : tout est possible dans cette fourchette. En deçà d'un an, le bail n'est pas valable sur ce fondement.
L'événement doit figurer dans le bail
C'est la condition la plus souvent négligée, et c'est elle qui fait tomber le montage.
Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Un bail de dix-huit mois qui ne dit pas pourquoi il dure dix-huit mois n'est pas un bail de l'article 11 : c'est un bail de trois ans mal rédigé.
La rédaction doit être assez précise pour qu'un tiers comprenne de quoi il s'agit et puisse vérifier plus tard que l'événement s'est produit. Quelques formulations qui tiennent :
- le retour en France du bailleur au terme de sa mission à l'étranger, prévue jusqu'au 30 juin 2028
- l'installation dans le logement du fils du bailleur à la fin de ses études, session de juin 2028
- la reprise du logement par le bailleur à sa mise à la retraite, prévue en septembre 2028
Ce qui ne tient pas : « raisons familiales », « le bailleur souhaite récupérer le bien », « convenance personnelle ». Ces mentions ne décrivent aucun événement.
Le locataire, de son côté, signe en connaissance de cause. Il sait dès l'entrée qu'il devra partir à une date donnée, et c'est précisément cette transparence que le texte organise.
La confirmation, deux mois au moins avant le terme
Le bail ne s'éteint pas tout seul. L'article 11 impose une formalité :
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Deux mois, et non les six mois du congé ordinaire. C'est le sens de la dérogation à l'article 15 : ce bail a son propre calendrier, plus court, parce que le locataire connaît la date depuis le premier jour.
Cette confirmation est une obligation, pas une option. Elle doit être adressée au locataire et sa date doit pouvoir être prouvée, donc par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Une fois l'événement confirmé, le texte est net :
Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
Aucune procédure supplémentaire, aucun motif à justifier : le locataire n'a plus de titre au jour dit.
Le report, une seule fois
La vie ne respecte pas les dates de bail, et le texte l'a prévu :
Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Trois précisions comptent. Le report se propose dans le même délai, donc au moins deux mois avant le terme initial. Il se propose, ce qui suppose l'accord du locataire. Et il ne joue qu'une fois : un événement repoussé deux fois vous fait sortir du dispositif.
Ce qui arrive si l'événement ne se produit pas
C'est la sanction, et elle est automatique :
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Notez le « ou ». Deux situations distinctes mènent au même résultat. L'événement ne s'est pas produit, par exemple la mutation a été annulée. Ou bien il s'est produit, mais vous avez oublié de le confirmer dans le délai de deux mois.
Dans les deux cas, votre bail de dix-huit mois devient un bail de trois ans, à compter de sa date de signature. Le locataire reste en place, et vous retombez dans le régime ordinaire, congé de six mois compris.
Un oubli de calendrier coûte donc dix-huit mois d'occupation. C'est la raison pour laquelle ce bail demande une date posée quelque part dès la signature, avec un rappel bien avant l'échéance des deux mois.
Le loyer, si le locataire était déjà là
Dernière règle, qui vise un usage détourné du dispositif :
Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1.
Vous ne pouvez donc pas remplacer le bail de trois ans d'un locataire en place par un bail court assorti d'une hausse de loyer. Le nouveau loyer est plafonné à l'ancien, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers. Le mécanisme de cette révision est détaillé dans notre guide de la révision IRL.
SCI familiale et indivision : l'extension de l'article 13
L'article 11 parle du « bailleur personne physique ». Pris seul, il exclurait toute société. L'article 13 corrige cette lecture :
Les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées : a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.
Deux ouvertures, chacune avec sa condition.
La SCI familiale peut utiliser le bail de durée réduite, à deux conditions : qu'elle soit constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, et que la reprise se fasse au profit de l'un des associés. Une SCI qui compte un seul associé extérieur à la famille perd le bénéfice du texte. Nous revenons sur les particularités de la SCI dans notre article sur la gestion en SCI.
L'indivision ouvre le dispositif à tout membre de l'indivision, sans condition de lien familial entre indivisaires.
Ce bail n'existe pas en location meublée
L'article 25-3 de la loi énumère limitativement les articles applicables aux logements meublés. L'article 11 n'y figure pas.
Ce n'est pas un oubli : le meublé a son propre régime de durée, avec un bail d'un an renouvelable, réduit à neuf mois pour un étudiant. Le besoin auquel répond l'article 11 y est déjà couvert par la durée de droit commun. Pour choisir entre les deux régimes, notre article compare le bail meublé et le bail vide.
Les cinq erreurs qui coûtent un bail de trois ans
- Ne pas écrire l'événement dans le bail. Le motif doit y figurer, précisément.
- Invoquer un motif qui n'est ni professionnel ni familial. Une vente relève du congé pour vente, traité dans notre article sur le congé du bailleur.
- Oublier la confirmation des deux mois. Même si l'événement s'est bien produit.
- Descendre sous un an. Un bail de dix mois sur ce fondement n'est pas valable.
- Augmenter le loyer d'un locataire déjà en place. Le plafond de l'ancien loyer révisé s'applique.
Utilisé correctement, ce bail règle proprement une situation que beaucoup de bailleurs traitent mal : le logement dont on sait qu'on aura besoin, mais pas tout de suite.
Comparé aux autres solutions
Le bail de durée réduite n'est pas la seule réponse à « je récupère mon logement dans dix-huit mois ». Les alternatives ont chacune leur coût.
Le bail de trois ans, puis un congé pour reprise. C'est la voie ordinaire. Elle impose un préavis de six mois avant le terme, un motif de reprise qui doit tenir, et une durée minimale de trois ans. Si votre échéance tombe à dix-huit mois, elle ne répond pas au besoin. Les règles du congé sont détaillées dans notre article sur le congé du bailleur.
Le bail meublé d'un an. Il sort automatiquement au terme si vous donnez congé dans les formes, et il n'exige aucun événement. En contrepartie, il faut meubler le logement selon la liste réglementaire, et le régime fiscal change. Notre comparatif meublé ou vide détaille l'arbitrage.
Le bail mobilité. De un à dix mois, sans dépôt de garantie, mais réservé à des locataires dans une situation précise (formation, études, mission temporaire). Il ne se renouvelle pas. Voir notre article sur le bail mobilité.
Laisser vide. Sans loyer, avec la taxe sur les logements vacants dans certaines communes, et une assurance qui peut discuter sa couverture sur un bien inoccupé.
Le bail de l'article 11 est le seul qui permette de louer en vide, pour une durée choisie entre un et trois ans, avec une sortie automatique. C'est sa raison d'être.
Questions fréquentes
Puis-je conclure un bail de dix-huit mois sans motif particulier ? Non. Sans événement précis mentionné au contrat, le bail est réputé conclu pour trois ans. La durée courte n'est pas un choix libre, c'est la conséquence d'un événement.
Que se passe-t-il si le locataire veut partir avant le terme ? Il le peut, dans les conditions du préavis ordinaire. Le bail de durée réduite encadre votre sortie à vous, pas la sienne. Les délais de préavis du locataire sont détaillés dans notre article dédié au préavis du locataire.
Dois-je prouver l'événement au locataire ? Le texte impose de le confirmer, pas d'en apporter la preuve à ce stade. Mais en cas de contestation devant le juge, c'est vous qui devrez établir que l'événement s'est produit. Conservez ce qui l'atteste.
Puis-je enchaîner deux baux de durée réduite avec le même locataire ? Rien ne l'interdit si un nouvel événement le justifie, mais le plafond de loyer joue : le nouveau loyer ne peut excéder l'ancien, révisé selon l'indice. Un enchaînement sans événement nouveau serait un détournement du texte.
Le bail doit-il contenir les mêmes mentions qu'un bail classique ? Oui. C'est un bail de location vide soumis à la loi de 1989, avec son contrat type, ses annexes et son dossier de diagnostic technique. Le régime de l'article 11 ne porte que sur la durée et la sortie. Voir notre article sur le bail de location vide.
Et si je vends le logement pendant le bail ? La vente n'est pas un motif d'application de l'article 11, et elle ne raccourcit pas le bail. L'acquéreur reprend le contrat en cours, avec son terme et ses conditions.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, Légifrance. L'article 11 y figure dans sa version modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
- L'article 13 de la même loi ouvre le bénéfice de l'article 11 aux sociétés civiles familiales et aux indivisions.
- L'article 25-3 énumère les articles applicables aux logements meublés : l'article 11 n'en fait pas partie.
