Bail notarié : un titre exécutoire pour recouvrer les loyers, mais toujours un juge pour expulser

Ce qu'est un bail notarié

Un bail notarié est un bail d'habitation établi par un notaire sous la forme d'un acte authentique, au lieu d'être signé entre les parties seules, ce qu'on appelle un acte sous seing privé. Le contenu reste le même : la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public, et son article 3 impose les mêmes mentions et le même contrat type, que le bail soit signé chez vous ou chez un notaire. Durée, dépôt de garantie, révision du loyer, congé : rien de tout cela ne change avec la forme notariée.

Ce qui change tient à la nature de l'acte, et principalement à un point : un acte notarié peut être un titre exécutoire.

Le titre exécutoire, ce que dit le texte

L'article L. 111-3 du Code des procédures civiles d'exécution dresse la liste limitative des titres exécutoires. On y trouve d'abord les décisions de justice qui ont force exécutoire, les procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties, puis, au 4°, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

Un titre exécutoire est l'acte qui permet de recourir à l'exécution forcée : faire intervenir un commissaire de justice pour saisir les biens ou les comptes d'un débiteur. Avec un bail sous seing privé, ce titre n'existe pas au départ. En cas d'impayé, il faut d'abord obtenir un jugement qui condamne le locataire à payer : c'est ce jugement qui devient le titre.

Avec un bail notarié revêtu de la formule exécutoire, le titre existe dès la signature.

Ce que cela change en cas d'impayé

Lorsque votre locataire cesse de payer, vous pouvez confier la copie exécutoire du bail à un commissaire de justice pour qu'il engage le recouvrement forcé des loyers et charges dus, sans attendre un jugement de condamnation. Vous économisez l'étape de l'action en paiement, avec son délai d'audience.

Trois limites sont à connaître.

Les sommes doivent pouvoir se déduire de l'acte. Le bail fixe le loyer et les modalités de paiement ; un arriéré de loyer s'en déduit sans difficulté. Une somme que l'acte ne permet pas de chiffrer, comme le coût de réparations locatives ou une régularisation de charges contestée, appelle en principe une décision du juge.

Le locataire garde la possibilité de saisir le juge. Il peut contester la mesure d'exécution devant le juge de l'exécution, et demander un délai de grâce. L'article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement dans la limite de deux années, et sa décision suspend les procédures d'exécution engagées.

Un titre ne crée pas de solvabilité. Saisir suppose qu'il y ait quelque chose à saisir : un salaire, un compte approvisionné, des biens. Face à un locataire sans revenus ni patrimoine, le bail notarié ne fait pas apparaître l'argent. Il ne remplace donc ni une caution, ni la garantie Visale, ni une assurance loyers impayés, qui couvrent un autre risque. Voir nos articles sur la caution et Visale et sur la garantie loyers impayés.

Ce que cela ne change pas : l'expulsion

Un bail notarié ne permet pas d'expulser le locataire sans passer par le juge.

L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution est précis : sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. L'acte notarié, bien qu'il figure parmi les titres exécutoires de l'article L. 111-3, n'est pas mentionné par ce texte. Pour faire sortir un locataire, il faut donc toujours un jugement.

La procédure qui mène à ce jugement n'est pas raccourcie non plus. La clause résolutoire de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Puis viennent le commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution et, le cas échéant, la trêve hivernale de l'article L. 412-6.

Le bail notarié accélère le recouvrement des loyers, pas la récupération du logement. L'enchaînement des étapes de l'expulsion est détaillé dans notre guide de la procédure d'expulsion.

Les autres apports de l'acte authentique

Au-delà du titre exécutoire, la forme notariée présente des avantages plus discrets.

Un rédacteur professionnel. Le notaire vérifie l'identité des parties, votre qualité de propriétaire et la cohérence des mentions et des annexes. Le risque d'une clause irrégulière ou d'un diagnostic oublié diminue, sans disparaître : vous restez responsable des informations que vous fournissez.

Une date certaine et une conservation sûre. L'acte authentique porte une date qui ne peut pas être discutée, et le notaire en conserve l'original. L'article 1743 du Code civil, par exemple, protège contre l'acquéreur du bien le locataire « qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » : la forme notariée règle d'emblée cette question de preuve.

Ce que coûte un bail notarié

Nous ne donnerons pas de tarif. Les émoluments des notaires sont réglementés, et le montant dépend de l'acte et de ses caractéristiques. Avant de vous engager, demandez au notaire un devis détaillé, et posez-lui deux questions : quel est le coût total de l'acte, et comment ce coût se répartit-il entre vous et votre locataire. La réponse à la seconde question doit tenir compte des règles d'ordre public de la loi de 1989 sur ce qui peut être mis à la charge du locataire.

Mettez ce coût en regard de ce qu'il vous épargne en cas d'impayé : l'action en paiement, son délai et ses frais.

Quand le bail notarié a du sens

Il a le plus d'intérêt lorsque trois éléments se combinent :

• un enjeu financier élevé, parce que le loyer est important ou que le bail a vocation à durer ;
• un locataire solvable sur le papier, avec des revenus ou un patrimoine sur lesquels une saisie aurait prise ;
• une garantie limitée, faute de caution, de Visale ou d'assurance loyers impayés.

À l'inverse, il apporte peu lorsque votre crainte principale est de ne pas pouvoir récupérer le logement : sur ce point, il vous laisse exactement dans la situation d'un bail sous seing privé.

Les modèles adProprio, avant et après le notaire

Les modèles de bail adProprio, comme le bail de location vide ou le bail meublé, sont des actes sous seing privé : ils n'ont pas la force exécutoire d'un acte notarié. Si vous choisissez la forme notariée, ils vous aident à réunir les éléments du bail (loyer, charges, dépôt de garantie, annexes) ; le notaire rédige ensuite son propre acte.

En cas d'impayé, notarié ou non, les premières étapes restent écrites. La catégorie Contentieux et impayés propose la Mise en demeure de payer, le Plan d'apurement de dette, le courrier pour Saisir un commissaire de justice et celui pour Saisir le tribunal. Notre article sur les loyers impayés décrit l'ordre dans lequel les utiliser.

Questions fréquentes

Un bail notarié permet-il de saisir le salaire du locataire sans jugement ? Il constitue un titre exécutoire, ce qui permet d'engager l'exécution forcée sans jugement de condamnation préalable pour les sommes que l'acte permet d'établir. Les modalités propres à chaque saisie relèvent du commissaire de justice : interrogez-le sur la mesure la plus adaptée.

Puis-je expulser plus vite avec un bail notarié ? Non. L'expulsion exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le bail notarié n'en tient pas lieu.

Le bail notarié change-t-il les règles du bail d'habitation ? Non. Durée, préavis, dépôt de garantie, révision du loyer, congé : les règles de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent de la même façon.

Peut-on transformer un bail existant en bail notarié ? Les parties peuvent faire établir un acte notarié en cours de bail, mais il faut l'accord du locataire, qui doit signer devant le notaire. Vous ne pouvez pas l'imposer.

Le locataire peut-il bloquer une saisie fondée sur le bail notarié ? Il peut saisir le juge pour contester la mesure ou demander un délai de grâce. Si le juge lui accorde un report ou un échelonnement, les procédures d'exécution engagées sont suspendues.