Ce que dit exactement la loi
Le texte est court et il vaut la peine d'être lu tel quel.
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Trois choses dans cette seule phrase.
L'accord doit être écrit. Un accord verbal, un message vocal, un silence prolongé après une demande : rien de tout cela ne vaut accord au sens du texte. En cas de litige, c'est l'écrit qui sera cherché.
L'accord porte aussi sur le prix. C'est la partie la plus souvent ignorée. Vous n'autorisez pas seulement le principe de la sous-location, vous validez le montant que le locataire demandera au sous-locataire. Un accord de principe qui ne dit rien du prix est un accord incomplet.
La cession du bail suit le même régime. Un locataire ne peut pas transmettre son bail à quelqu'un d'autre sans votre accord écrit, exactement comme pour une sous-location.
Le plafond de prix, et pourquoi il existe
La deuxième phrase de l'article pose une limite que vous ne pouvez pas lever, même si vous le vouliez :
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Le calcul se fait au mètre carré de surface habitable, pas en valeur absolue. C'est ce qui rend la règle applicable à une sous-location partielle, qui est le cas le plus fréquent : un locataire qui sous-loue une chambre de son trois-pièces.
Un exemple. Un locataire paie 900 euros pour 60 m², soit 15 euros du mètre carré. S'il sous-loue une chambre de 12 m², il ne peut pas demander plus de 180 euros. Qu'il ait des charges, qu'il rende un service, que le marché local soit tendu ne change rien à ce plafond.
La règle existe pour une raison précise : empêcher qu'un locataire ne se constitue un revenu sur un logement qui ne lui appartient pas, en profitant d'un loyer d'entrée avantageux. Elle vous sert directement, parce que c'est votre bien qui sert de support à l'opération.
Pour calculer une surface habitable sans se tromper, les règles ne sont pas les mêmes selon le texte applicable. Nous les détaillons dans notre article sur la surface habitable, la loi Carrez et la loi Boutin.
Ce que le locataire doit remettre au sous-locataire
Troisième obligation, souvent négligée par le locataire principal :
Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Le sous-locataire doit donc détenir deux documents : votre autorisation, et une copie du bail principal. Cette transmission n'est pas une formalité décorative. Elle informe le sous-locataire de la précarité de sa situation, qui est le point suivant.
Quand vous rédigez votre autorisation, gardez en tête qu'elle sera lue par un tiers que vous ne connaissez pas. Mieux vaut qu'elle soit précise : identité du sous-locataire, surface concernée, loyer autorisé, durée, et rappel que l'autorisation cesse avec le bail principal.
Le sous-locataire n'a aucun droit contre vous
C'est la protection la plus forte du texte, et elle mérite d'être connue avant de refuser par principe :
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Autrement dit : le jour où le bail principal s'arrête, pour quelque raison que ce soit, le sous-locataire n'a plus rien. Pas de droit au maintien, pas de titre d'occupation opposable, aucune relation contractuelle avec vous.
Le texte ajoute une phrase qui achève de clarifier le régime :
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
Le contrat de sous-location n'est donc pas un bail soumis à la loi de 1989. Ni durée minimale, ni préavis légal, ni encadrement du dépôt de garantie : la relation entre le locataire et son sous-locataire relève de leur seul accord et du droit commun.
Conséquence pratique pour vous : autoriser une sous-location ne crée aucun locataire supplémentaire. Votre unique interlocuteur reste le locataire en titre, qui demeure responsable du loyer, des dégradations et du respect du bail.
Meublé, colocation, bail mobilité
L'article 8 n'est pas cantonné à la location vide. L'article 25-3 de la même loi le rend expressément applicable aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire. Les mêmes règles valent donc pour un meublé : accord écrit, plafond au mètre carré, transmission des documents.
En colocation, la question se pose autrement. Faire entrer un nouveau colocataire dans un bail existant n'est pas une sous-location : c'est une modification du bail, qui passe par un avenant. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide de l'avenant au bail et dans l'article sur le choix entre bail unique et baux individuels.
Pour le bail mobilité, l'article 25-12 dresse la même sorte de liste et y fait figurer l'article 8. Un locataire en bail mobilité peut donc sous-louer, aux conditions habituelles : votre accord écrit, le plafond au mètre carré, la transmission des documents. C'est contre-intuitif sur un contrat d'un à dix mois non renouvelable, mais c'est ce que dit le texte. Notre article sur le bail mobilité en détaille le régime.
Autrement dit, la règle de l'article 8 couvre les trois régimes résidentiels : la location vide directement, le meublé par l'article 25-3, le bail mobilité par l'article 25-12.
La sous-location de courte durée
Un locataire qui met son logement sur une plateforme de location de courte durée sous-loue, au sens de l'article 8. Il lui faut donc votre accord écrit, et le plafond de prix s'applique.
C'est le point de friction le plus courant aujourd'hui, et il se double d'une réglementation propre aux meublés de tourisme : déclaration en mairie, changement d'usage dans certaines communes, plafonds de nuitées pour une résidence principale. Ces règles pèsent sur l'occupant, mais elles concernent votre bien. Nous les traitons dans notre article sur le meublé de tourisme, la déclaration et la fiscalité.
Retenez la hiérarchie : même si votre locataire remplit toutes ses obligations vis-à-vis de la mairie, il lui faut d'abord votre accord écrit. L'un ne remplace pas l'autre.
Si vous découvrez une sous-location non autorisée
La situation est plus fréquente qu'on ne le pense, et la réaction de départ détermine souvent la suite.
Constatez, par écrit. Une annonce en ligne, un courrier adressé au logement au nom d'un tiers, un témoignage de voisinage. Datez ce que vous constatez.
Écrivez au locataire. Rappelez l'article 8, demandez la cessation de la sous-location, fixez un délai. Une lettre recommandée avec avis de réception donne une date certaine.
Regardez votre bail. Beaucoup de baux contiennent une clause résolutoire, mais elle ne joue de plein droit que pour les cas limitativement prévus par la loi. Une clause résolutoire visant la sous-location n'a pas la même portée automatique que celle visant le défaut de paiement. En pratique, une sous-location irrégulière se plaide comme un manquement aux obligations du locataire, et c'est au juge d'apprécier s'il justifie la résiliation.
N'agissez pas vous-même sur le logement. Changer la serrure, couper un fluide ou expulser un occupant sont des voies de fait, quelle que soit l'irrégularité de la situation. Le même principe vaut pour les impayés, et nous le détaillons dans notre article sur les loyers impayés.
Faut-il refuser par principe ?
Non, et le texte explique pourquoi. La sous-location autorisée ne vous crée aucun locataire supplémentaire, ne donne aucun droit au sous-locataire, et laisse votre locataire en titre pleinement responsable. Vous gardez un interlocuteur unique.
Refuser reste évidemment votre droit, et vous n'avez pas à motiver un refus. Mais un refus systématique pousse parfois vers la sous-location clandestine, qui est la seule situation réellement inconfortable : vous ne savez pas qui occupe le bien, votre assurance peut discuter la couverture, et vous découvrez la situation au pire moment.
Un accord écrit, précis sur l'identité, la surface, le prix et la durée, vous met dans une position plus solide qu'un refus mal appliqué.
Ce que doit contenir votre autorisation
La loi n'impose aucun formalisme au-delà de l'écrit. Mais puisque ce document sera remis à un tiers et servira de référence en cas de litige, autant qu'il soit complet. Sept mentions suffisent.
- L'identité des parties : vous, votre locataire, et le sous-locataire autorisé, nommément. Une autorisation « au profit de toute personne » n'en est pas une.
- Le logement et la partie sous-louée : adresse, et description de ce qui est concerné si la sous-location est partielle, avec la surface habitable correspondante.
- Le loyer autorisé, en valeur, avec le calcul au mètre carré qui montre qu'il respecte le plafond. C'est votre preuve que vous avez bien donné un accord « y compris sur le prix ».
- La durée de l'autorisation, et la mention qu'elle prend fin de plein droit avec le bail principal, quelle qu'en soit la cause.
- Le rappel que le locataire reste seul responsable envers vous du loyer, des charges et de l'état du logement.
- L'obligation de transmettre au sous-locataire cette autorisation et la copie du bail en cours, qui pèse sur le locataire mais que vous avez intérêt à rappeler.
- La date et votre signature.
Gardez-en un exemplaire signé. Si la sous-location s'inscrit dans la durée, la joindre au dossier du bail évite d'avoir à la rechercher deux ans plus tard.
Questions fréquentes
Mon locataire héberge sa compagne. Est-ce une sous-location ? Non. L'hébergement à titre gratuit d'un proche relève du droit du locataire à recevoir qui il veut chez lui. La sous-location suppose une contrepartie financière. La frontière est la contrepartie, pas la présence.
Puis-je autoriser une sous-location pour une durée plus courte que le bail ? Oui. Votre autorisation est libre dans sa durée, tant qu'elle ne dépasse pas le bail principal, auquel elle est de toute façon adossée.
Le sous-locataire peut-il me demander des travaux ou une quittance ? Non. Il n'a aucune relation contractuelle avec vous, et les dispositions de la loi de 1989 ne s'appliquent pas au contrat de sous-location. Ses demandes vont à son cocontractant, le locataire principal.
Mon locataire sous-loue plus cher que le plafond. Que puis-je faire ? Le lui signaler par écrit et exiger la mise en conformité. Le dépassement rend la sous-location irrégulière sur ce point, même si vous aviez donné un accord de principe : votre accord devait porter sur le prix.
Une clause du bail peut-elle interdire purement et simplement la sous-location ? La pratique est courante, et elle ne fait guère que répéter le principe légal : sans votre accord, la sous-location est déjà exclue. Elle ne vous empêche pas d'autoriser ponctuellement par un écrit distinct.
La sous-location d'un local commercial suit-elle les mêmes règles ? Non. Le bail commercial relève du code de commerce, dont l'article L. 145-31 pose le principe inverse : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite, et si elle est autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Notre article sur le bail commercial 3/6/9 en donne les grandes lignes.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, Légifrance. L'article 8 y figure dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
- L'article 25-3 de la même loi rend l'article 8 applicable aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire, et l'article 25-12 le rend applicable au bail mobilité.
