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Un contrat entre une personne âgée et un jeune
Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est défini par l'article L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation. C'est le contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans, moyennant une contrepartie financière modeste.
Trois éléments le caractérisent :
- les âges des deux parties, fixés par le texte, sans condition de ressources ni de lien familial ;
- une partie du logement seulement : la personne âgée continue d'y vivre, et le jeune partage son quotidien ;
- une contrepartie modeste, dont la loi laisse le montant libre mais dont le mot même exclut un loyer de marché.
Le dispositif a été créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il intéresse le bailleur particulier à deux titres : quand il a lui-même soixante ans ou plus et veut accueillir un jeune chez lui, et quand c'est son locataire âgé qui veut le faire.
Un régime à part, hors de la loi de 1989
Le texte le dit expressément : la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Le contrat relève du Code civil, au titre des règles générales du contrat. Plusieurs conséquences en découlent.
La durée est libre. Les parties la fixent ensemble. Il n'y a pas de durée minimale d'un an comme pour un bail meublé, ni de reconduction tacite imposée.
La contrepartie est libre, dans la limite de ce que suppose une contrepartie « modeste ». Aucun barème n'est fixé pour le parc privé.
Le préavis est d'un mois, pour l'une comme pour l'autre partie, quand l'une d'elles décide de mettre fin au contrat.
Le reste se négocie : répartition des pièces, usage de la cuisine et de la salle de bains, visites, animaux, participation aux dépenses. Comme la loi de 1989 n'apporte pas ses règles par défaut, c'est le contrat qui doit les écrire.
Comparez avec une chambre meublée louée chez soi en dehors de ce dispositif. Si elle devient la résidence principale de l'occupant, le bail meublé de la loi du 6 juillet 1989 s'applique, avec une durée d'au moins un an (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989) et un congé du bailleur encadré dans ses motifs et son préavis de trois mois (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). La cohabitation solidaire, quand ses conditions sont réunies, laisse la durée à la liberté des parties et fixe le préavis à un mois.
Les menus services, sans lien de travail
Le contrat peut prévoir, en complément de la contrepartie financière, que le jeune rende de menus services, sans but lucratif pour aucune des parties (article L. 631-18 du Code de la construction et de l'habitation). Le même article précise que le contrat organise une collaboration exclusive de tout lien de subordination et qu'il ne relève pas du code du travail.
En pratique :
- les services s'ajoutent à la contrepartie financière, ils ne la remplacent pas : le texte les prévoit « en complément » ;
- ils restent menus : une présence le soir, un coup de main pour les courses ou une démarche en ligne, par exemple, et non un emploi d'aide à domicile ;
- personne ne donne d'ordres à l'autre ni ne fixe d'horaires de travail.
Si les services deviennent une prestation régulière, dirigée et chiffrée, la relation sort du cadre prévu. Le texte écarte le lien de subordination ; c'est la réalité de la relation qui sera regardée en cas de litige.
Si votre locataire a soixante ans et plus
C'est le cas qui surprend le plus de bailleurs. En temps normal, un locataire ne peut sous-louer qu'avec votre accord écrit, et l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le formule sans ambiguïté :
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
L'article L. 631-17 du Code de la construction et de l'habitation y déroge. Lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire, elle informe préalablement son bailleur de son intention de sous-louer une partie du logement à un jeune de moins de trente ans dans le cadre de ce contrat, sans que le bailleur puisse s'y opposer.
Ce que cela change pour vous :
- vous êtes informé avant, vous n'autorisez pas : un refus n'a pas d'effet ;
- vous n'êtes pas partie au contrat de cohabitation, qui lie votre locataire et le jeune ;
- votre bail reste le même : votre locataire demeure votre seul interlocuteur pour le loyer, les charges et l'état du logement.
La dérogation ne vaut que pour une sous-location qui remplit les conditions du texte. Un locataire de moins de soixante ans, un occupant de trente ans ou plus, ou un locataire qui quitte le logement pour le sous-louer entièrement ne relèvent pas de ce dispositif. Dans ces cas, la règle ordinaire de l'accord écrit s'applique. Notre article sur la sous-location et l'accord du bailleur en détaille le régime.
Une réponse écrite à l'information reçue est utile. Elle prend acte, rappelle que le bail principal continue de s'appliquer, et demande l'attestation d'assurance à jour si l'occupation change les risques couverts.
Si vous accueillez vous-même un jeune
Si vous avez soixante ans ou plus et que vous souhaitez louer une chambre de votre résidence à un jeune de moins de trente ans, le contrat de cohabitation solidaire est une option. Quelques précautions :
- vérifiez les âges à la signature, pièce d'identité à l'appui, puisque ce sont les conditions du dispositif ;
- décrivez précisément la partie louée, les pièces partagées et leurs règles d'usage ;
- fixez la contrepartie et ce qu'elle couvre (eau, énergie, internet), en restant dans une logique modeste ;
- listez les menus services s'il y en a, sans horaires ni objectifs ;
- prévoyez la fin : durée, préavis d'un mois, remise des clés ;
- faites un état des lieux de la partie louée, même si rien ne l'impose ici.
Si vous êtes vous-même locataire de votre logement, informez votre bailleur avant de signer.
La charte et le cas du logement social
L'article L. 631-17 renvoie à une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, définie par arrêté, qui précise le cadre général et les modalités pratiques. Elle se consulte sur Légifrance et vaut d'être lue avant de rédiger le contrat.
L'article L. 631-19 ouvre le dispositif aux locataires du parc social et des logements conventionnés : ils peuvent sous-louer une partie de leur logement dans les mêmes conditions. Pour ces logements, la contrepartie financière n'est pas libre : elle se calcule selon une règle propre au logement social, fixée par le même code.
Les documents utiles
Si vous êtes le bailleur d'un locataire âgé qui vous informe de son projet, le Courrier au locataire de nos modèles de gestion courante vous permet d'en prendre acte par écrit. Le même ensemble contient la Demande attestation assurance habitation. Pour décrire la partie louée, l'État des lieux d'entrée figure dans nos modèles d'états des lieux.
Questions fréquentes
Faut-il un écrit ? Les articles du code parlent d'un contrat sans imposer de forme particulière. Un écrit signé reste la seule façon de prouver les âges, la contrepartie, la durée et les services convenus.
Mon locataire âgé m'informe d'une cohabitation. Puis-je augmenter le loyer ? Non. Le bail principal n'est pas modifié par la sous-location, et le loyer ne peut évoluer que selon ses propres règles, comme la révision annuelle prévue au contrat.
Le contrat peut-il prévoir uniquement des services, sans contrepartie financière ? Le texte définit le contrat par une contrepartie financière et présente les services comme un complément. Un contrat sans aucune contrepartie financière s'éloigne de cette définition.
Que se passe-t-il si l'un veut arrêter ? Le texte fixe le préavis à un mois lorsque l'une des parties décide de mettre fin au contrat. Prévoyez dans le contrat les conditions de cette fin.
