Calculez le rendement locatif de votre investissement

Le rendement brut ne tient compte que du loyer et du prix d'achat : c'est le chiffre affiché dans les annonces. Le rendement net déduit la vacance locative et toutes les charges non récupérables (taxe foncière, assurance, copropriété, gestion, entretien). L'écart entre les deux est souvent de 2 à 3 points.

Le rendement net-net (ou net d'impôts) déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %). C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous gardez réellement. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP).

Le cash-on-cash mesure le rendement sur votre apport personnel, pas sur le prix total du bien. Il intègre le remboursement du crédit. C'est la métrique la plus pertinente pour un investisseur qui utilise l'effet de levier bancaire : elle montre combien votre argent investi vous rapporte chaque année.

En France, un rendement net de 3 à 4 % est considéré comme correct dans les grandes villes. En ville moyenne, 5 à 7 % est atteignable mais avec un risque de vacance plus élevé. Le rendement brut affiché dans les annonces (souvent 6 à 8 %) ne reflète jamais la réalité après charges et impôts.

Trois leviers principaux : (1) fixer un loyer au prix du marché (vérifiez avec les données DVF et l'encadrement des loyers), (2) entretenir le bien pour qu'il reste attractif, (3) anticiper les départs en publiant l'annonce dès réception du préavis. Un mois de vacance réduit le rendement brut de 8,3 %.

Toutes les charges non récupérables sur le locataire : taxe foncière, assurance PNO, quote-part de copropriété non récupérable, frais de gestion (agence ou temps passé), entretien courant (chaudière, petites réparations). Les charges récupérables (eau, ordures) sont payées par le locataire et ne comptent pas.

Non. Les annonces affichent le rendement brut, parfois sur un loyer surestimé et un prix hors frais de notaire. Un « 8 % brut » dans une annonce correspond souvent à 3-4 % net-net. Calculez toujours vous-même avec les vrais chiffres.

En micro-foncier (location nue), l'abattement de 30 % est simple mais forfaitaire. En régime réel, vous déduisez les charges réelles — plus avantageux si vos charges dépassent 30 % des loyers. En LMNP réel, l'amortissement du bien (~3 %/an) peut réduire le revenu imposable à zéro, ce qui maximise le rendement net-net.

Cela dépend de votre stratégie. En ville moyenne, le rendement est élevé (6-8 % brut) mais la plus-value est incertaine. Dans les grandes métropoles, le rendement est faible (3-4 % brut) mais la plus-value historique compense. Un bon investissement combine un rendement net positif ET un potentiel de valorisation raisonnable.