Caution locative : garant physique, Visale et GLI — les règles du jeu

Caution, garant, garantie : de quoi parle-t-on ?

Le terme courant « garant » désigne la personne qui s'engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. En droit, on parle de cautionnement (articles 2288 à 2320 du Code civil, renumérotés par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021). La caution est la personne (physique ou morale) qui se porte garante. L'acte de cautionnement est le contrat qui formalise cet engagement.

Ne pas confondre avec le dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) qui est une somme d'argent versée au bailleur à la signature du bail. Ce sont deux mécanismes distincts.

Caution personne physique

Qui peut se porter caution ?

N'importe qui : parent, ami, employeur, tiers. Il n'y a pas de lien familial requis. La seule condition est la capacité juridique (être majeur, ne pas être sous tutelle) et une solvabilité suffisante.

L'acte de cautionnement

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie aux articles 2288 et suivants du Code civil. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022), l'acte de cautionnement doit mentionner :

• L'identité du créancier (le bailleur) et du débiteur (le locataire)
• Le montant du loyer et les conditions de sa révision
• La durée de l'engagement (déterminée ou indéterminée)
• Le montant maximum garanti (article 2296 du Code civil)

La caution doit apposer une mention manuscrite par laquelle elle reconnaît la nature et la portée de son engagement (article 2297 du Code civil). Cette mention n'a plus besoin de reproduire un texte mot pour mot comme avant la réforme, mais elle doit exprimer clairement que le signataire s'engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance.

Caution simple ou solidaire ?

Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire et constater son insolvabilité avant de se tourner vers le garant (bénéfice de discussion, article 2305 du Code civil).

Caution solidaire : le bailleur peut réclamer le paiement directement au garant, sans poursuivre le locataire au préalable. C'est la forme la plus courante dans les baux d'habitation, car elle offre une meilleure protection au bailleur.

La solidarité ne se présume pas : elle doit être expressément stipulée dans l'acte de cautionnement.

Durée et résiliation

Si l'engagement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier à tout moment par lettre recommandée. L'engagement prend fin au terme du bail en cours (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si le bail est reconduit, la caution reste tenue jusqu'à son terme, sauf résiliation anticipée notifiée avant la reconduction.

Si l'engagement est à durée déterminée (par exemple, « pour la durée du bail initial de 3 ans »), la caution ne peut pas résilier avant le terme prévu.

L'interdiction de cumul caution + GLI

L'article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle claire : le bailleur qui souscrit une garantie des loyers impayés (GLI commerciale) ne peut pas exiger en plus une caution personne physique.

Exception : si le locataire est étudiant ou apprenti, le cumul GLI + caution physique est autorisé.

Cette interdiction ne s'applique pas à Visale, qui n'est pas une GLI commerciale mais une garantie publique d'Action Logement.

Situation	Caution physique	GLI	Visale
Locataire salarié CDI	Oui	Oui (mais pas les deux)	Oui
Locataire étudiant	Oui	Oui (cumul autorisé)	Oui
Locataire apprenti	Oui	Oui (cumul autorisé)	Oui
Cumul caution + GLI	Interdit (sauf étudiant/apprenti)	--	--
Cumul caution + Visale	Possible (mais Action Logement le refuse en pratique)	--	--

Visale : la garantie gratuite d'Action Logement

Principe

Visale est un cautionnement gratuit accordé par Action Logement. C'est le locataire qui en fait la demande, pas le bailleur. Le visa est délivré en ligne, généralement sous 2 jours ouvrés, avant la signature du bail.

Couverture

• Impayés de loyer et charges : jusqu'à 36 mensualités sur toute la durée du bail
• Dégradations locatives : au-delà du dépôt de garantie, dans la limite de 2 mois de loyer
• Action Logement paie le bailleur et se retourne ensuite contre le locataire pour récupérer les sommes

Éligibilité

Visale couvre un champ large mais pas universel :

• Moins de 30 ans : quel que soit le statut (salarié, étudiant, alternant, demandeur d'emploi)
• Plus de 30 ans : salariés du secteur privé en mutation, embauche depuis moins de 6 mois, CDD, intérim, promesse d'embauche, salariés en situation de précarité
• Bail mobilité : éligible sans condition d'âge

Plafonds de loyer

Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser :

• 1 500 EUR en Ile-de-France
• 1 300 EUR dans le reste de la France

Obligation du bailleur

Si le locataire présente un visa Visale valide, le bailleur n'a rien à signer ni à payer. Il doit simplement valider le contrat de cautionnement sur son espace bailleur visale.fr dans les 5 jours ouvrés suivant la signature du bail.

En cas d'impayé, la déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant la première échéance impayée. Passé ce délai, Action Logement peut refuser la prise en charge.

Colocation et caution

Bail unique

En colocation à bail unique, chaque colocataire peut avoir son propre garant. La clause de solidarité entre colocataires (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN) entraîne des conséquences pour le garant :

• Le garant d'un colocataire sortant reste solidaire pendant 6 mois après la date d'effet du congé du colocataire, ou jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire figure au bail (article 8-1 V).
• La clause de solidarité entre les cautions des différents colocataires est réputée non écrite (article 8-1 V alinéa 2). Chaque garant ne répond que de « son » colocataire.

Baux individuels

En colocation à baux individuels, chaque locataire a son propre bail et son propre garant. La solidarité ne joue qu'entre le locataire et son garant, pas entre les colocataires.

Documents que le bailleur peut demander au garant

Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces justificatives que le bailleur peut demander au locataire et à sa caution. Tout document hors liste est interdit (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Documents autorisés :

• Pièce d'identité en cours de validité
• Justificatif de domicile (avis d'imposition, quittance de loyer, facture énergie)
• Justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, extrait Kbis, carte professionnelle)
• Justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatif de prestations sociales)

Documents interdits :

• Relevé de compte bancaire
• Attestation de bonne tenue de compte
• Photographie d'identité (sauf sur la pièce d'identité)
• Carte vitale
• Contrat de mariage ou jugement de divorce
• Dossier médical

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Textes de référence :

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1, 22-1, 22-2
• Code civil, articles 2288 à 2320 (cautionnement, réforme 2022)
• Code civil, articles 2296, 2297, 2305 (montant, mentions, bénéfice de discussion)
• Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 (réforme des sûretés)
• Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 (pièces justificatives)