Location vide ou meublée : quel bail choisir ?
Comparez la rentabilité nette après impôts d’une location nue et meublée (LMNP). Micro ou réel, amortissement par composants, déficit foncier : identifiez en quelques secondes le meilleur choix pour votre situation.
Calculateur
Charges annuelles (vide et meublé)
Déductibles dans les deux régimes réels.
Charges spécifiques meublé (€/an)
Déductibles en régime réel BIC uniquement.
Amortissement meublé (réel)
Le terrain n’est pas amortissable. Structure amortie à ~3 %/an (taux agrégé par composants), mobilier sur 7 ans.
Fiscalité
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Simulation fiscale
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Comparaison complète
| Vide | Meublé | |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) |
| Régime micro | Micro-foncier : 30 %, ≤ 15 000 € | Micro-BIC : 50 %, ≤ 77 700 € (plancher 305 €) |
| Formulaire micro | 2042 case 4BE | 2042 C PRO case 5ND |
| Formulaire réel | Déclaration 2044 | Liasse 2031 + 2033 |
| Amortissement du bien | Non | Oui, ~3 %/an (composants : structure, toiture, installations…) |
| Amortissement mobilier | Non applicable | Oui (5–10 ans, 7 ans en moyenne) |
| Frais de notaire + agence | Non déductibles | Immobilisés et amortis avec le bien |
| Intérêts d’emprunt | Déductibles en charges (régime réel) | Déductibles en charges (régime réel) |
| Travaux | Entretien/réparation/amélioration : charges. Construction : non déductible. | Entretien/réparation : charges. Construction/agrandissement : immobilisés. |
| Déficit | Imputable sur revenu global (10 700 €/an, hors intérêts) | Imputable sur BIC meublé uniquement (10 ans) |
| Cot. fonc. ent. (CFE) | Non | Oui (déductible, ~200–2 500 €/an) |
| Comptabilité obligatoire | Non | Oui (régime réel, frais déductibles) |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an (9 mois étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC maximum | 2 mois HC maximum |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Équipement obligatoire | Non | Oui (décret 2015-981) |
| Plus-value à la revente | Calculée sur prix d'achat réel | Amortissements réintégrés depuis 02/2025 |
| Statut du bailleur | Particulier (revenus fonciers) | LMNP jusqu'à 23 000 €/an, sinon LMP (SSI) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % (LMNP) — SSI en LMP (~30 %) |
Comment choisir entre vide et meublé ?
Comparer les loyers
Un meublé se loue 10 à 20 % plus cher, mais nécessite un investissement initial en mobilier et un entretien régulier.
Optimiser la fiscalité
Le meublé offre un abattement micro-BIC de 50 % (vs 30 %) et l’amortissement en réel. Plus votre TMI est élevée, plus l’écart se creuse.
Évaluer la flexibilité
Le meublé offre des baux plus courts (1 an vs 3) et des préavis réduits, mais aussi un turnover potentiellement plus élevé.
Vide ou meublé : à qui s'adresse chaque bail ?
Le choix ne se résume pas à la fiscalité. Le type de locataire visé, la localisation du bien et votre horizon de détention pèsent autant dans la balance.
Location vide
- Locataires stables — familles, couples installés. Bail de 3 ans, turnover faible, moins de gestion courante.
- Déficit foncier — si vous avez des gros travaux prévus (rénovation, isolation), le régime réel foncier permet d'imputer jusqu'à 10 700 €/an sur votre revenu global. Aucun équivalent en meublé.
- Patrimoine long terme — pas de réintégration d'amortissement à la revente. La plus-value reste calculée sur le prix d'achat réel.
- Simplicité administrative — pas de CFE, pas de comptabilité obligatoire, pas de liste de meubles à respecter.
Location meublée
- Zones étudiantes ou urbaines — forte demande pour du meublé, loyers plus élevés, baux de 9 mois adaptés au calendrier universitaire.
- Optimisation fiscale via amortissement — en régime réel, l'amortissement de la structure et du mobilier peut ramener le revenu imposable à zéro pendant plusieurs années.
- Revenus locatifs élevés — le seuil micro-BIC (77 700 €) est bien plus haut que le micro-foncier (15 000 €). Idéal si vous avez plusieurs biens.
- Flexibilité — préavis réduits (3 mois bailleur, 1 mois locataire), bail d'un an renouvelable. Plus facile de récupérer le bien.
Ce qui a changé en 2025
La loi de finances 2025 et la loi Le Meur ont modifié plusieurs règles du jeu pour les bailleurs. Voici ce qui impacte directement le choix vide vs meublé.
Réintégration des amortissements à la revente
Depuis le 15 février 2025 (LF 2025, art. 84), les amortissements immobiliers déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession. Concrètement, si vous avez amorti 60 000 € sur la structure du bien, ces 60 000 € viennent réduire votre prix d'acquisition fiscal — et donc augmenter la plus-value taxable. Les amortissements du mobilier ne sont pas concernés. Cette réforme réduit l'avantage du meublé pour les investisseurs qui prévoient de revendre à moyen terme.
Majoration OGA supprimée pour les revenus 2023
La majoration de 25 % des bénéfices pour non-adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) a été progressivement réduite : 1,25 en 2020, 1,20 en 2021, 1,15 en 2022, 1,10 en 2023, puis supprimée pour l'imposition des revenus 2023 (LF 2021, art. 34). Depuis, il n'y a plus d'intérêt fiscal à adhérer à un OGA. La réduction d'impôt pour frais de comptabilité (jadis 915 €) a également disparu. Les frais comptables restent intégralement déductibles en charges BIC.
Micro-BIC tourisme non classé : seuil abaissé
La loi Le Meur (19 novembre 2024) a abaissé le seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés à 15 000 €/an avec seulement 30 % d'abattement — contre 77 700 € et 50 % auparavant. Les meublés longue durée (bail classique d'un an) ne sont pas concernés : le seuil reste à 77 700 € avec 50 % d'abattement.
Exemple chiffré : appartement T2 à Lyon
Pour rendre les choses concrètes, prenons un T2 de 45 m² acheté 180 000 € à Lyon (+ 14 400 € de frais de notaire et d'agence), avec un propriétaire dans la tranche à 30 %.
| Vide (réel) | Meublé (réel BIC) | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel HC | 750 € | 870 € |
| Revenus annuels | 9 000 € | 10 440 € |
| Charges déductibles | − 4 650 € | − 5 650 € |
| Amortissements | — | − 5 666 € |
| Revenu imposable | 4 350 € | 0 € |
| IR + PS (30 % + 17,2 %) | − 2 053 € | − 0 € |
| Revenu net après impôts | 6 947 € | 10 440 € |
Hypothèses : taxe foncière 1 200 €, copro 1 500 €, assurance PNO 150 €, intérêts 1 500 €, travaux 300 €, CFE 500 €, comptabilité 500 €. Structure amortie à 3 %/an sur 165 240 € ((180 000 + 14 400) × 85 %). Mobilier 5 000 € amorti sur 7 ans. L'amortissement est plafonné au résultat avant amort, l'excédent est reporté sans limite. Cet exemple est indicatif — utilisez le simulateur ci-dessus avec vos propres chiffres.
Questions fréquentes
La location nue génère des revenus fonciers (micro-foncier à 30 % d’abattement, ou réel avec déficit foncier jusqu’à 10 700 €/an). La location meublée génère des BIC (micro-BIC à 50 % d’abattement, ou réel avec amortissement du bien et du mobilier). Le régime meublé est généralement plus avantageux fiscalement grâce à l’amortissement, qui peut réduire le revenu imposable à zéro.
L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) par composants : gros œuvre (~2,5 %/an sur 40 ans), toiture, installations électriques, plomberie… Le mobilier s’amortit sur 5–10 ans, et les travaux d’amélioration sur 15–30 ans. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sans limite de durée. Depuis février 2025, les amortissements immobiliers sont réintégrés dans la plus-value à la revente (loi de finances 2025, art. 84).
Une dépense est soit une charge, soit une immobilisation — jamais les deux. En location nue (régime réel), les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déduits en charges l’année du paiement ; seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. En meublé (régime réel BIC), les travaux d’entretien et de réparation sont aussi des charges ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement doivent être immobilisés et amortis (15–30 ans). Le simulateur traite les travaux comme des charges dans les deux régimes, ce qui couvre la grande majorité des cas.
En location nue au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit hors intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique). Le déficit lié aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs (10 ans). En meublé, le déficit BIC LMNP n’est imputable que sur les BIC meublés des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.
En location vide, la plus-value est calculée sur le prix d’achat réel — les charges déduites en cours de bail n’ont aucun impact. En meublé, depuis février 2025, les amortissements immobiliers (structure, toiture, etc.) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente la base taxable. Les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés. Si vous prévoyez de revendre dans moins de 15 ans, intégrez ce coût caché dans votre comparaison.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique tant que vos recettes locatives meublées restent sous 23 000 €/an ET inférieures à vos autres revenus professionnels du foyer. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) : les cotisations SSI (~30-40 %) remplacent les prélèvements sociaux (17,2 %), le déficit est imputable sur le revenu global, et la plus-value relève du régime professionnel. Ce simulateur couvre uniquement le LMNP.
Pas systématiquement. Le vide peut l’emporter dans trois cas : (1) vous avez de gros travaux qui génèrent un déficit foncier imputable sur votre revenu global, ce que le meublé ne permet pas ; (2) le marché local ne supporte pas de majoration de loyer significative pour du meublé ; (3) vous prévoyez de revendre rapidement et voulez éviter la réintégration des amortissements dans la plus-value.
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