LMNP : pourquoi le meublé reste le statut préféré des bailleurs
L'amortissement, c'est le mot magique. Comment ça fonctionne concrètement, pour qui c'est intéressant, et les pièges à éviter.
Le principe en une phrase
En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez amortir comptablement le prix du bien et du mobilier. Résultat : vous réduisez — voire annulez — votre bénéfice imposable pendant des années. Légalement.
Micro-BIC vs régime réel
Micro-BIC : vous êtes imposé sur 50% des loyers (abattement forfaitaire de 50%). Simple, pas de comptabilité. Intéressant si vos charges réelles sont faibles.
Régime réel : vous déduisez toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion) ET vous amortissez le bien. C'est presque toujours plus avantageux, surtout les premières années.
L'amortissement, concrètement
Prenons un appartement acheté 200 000 € (hors terrain, estimé à 20% soit 40 000 €). Vous amortissez 160 000 € sur 25-30 ans, soit environ 5 500 €/an. Ajoutez l'amortissement du mobilier (5 000 à 10 000 € sur 5-7 ans) et les charges déductibles.
Sur un loyer de 800 €/mois (9 600 €/an), entre l'amortissement du bien (~5 500 €), du mobilier (~1 500 €), les intérêts d'emprunt (~2 000 €) et les charges (~1 500 €)… le bénéfice imposable tombe souvent à zéro.
Les conditions à respecter
Pour être LMNP, il faut :
- Que le logement soit meublé selon la liste légale (lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc. — 11 éléments minimum, décret de 2015)
- Que vos revenus locatifs meublés ne dépassent pas 23 000 €/an OU restent inférieurs à vos autres revenus professionnels
Le piège de la revente
L'amortissement n'est pas déduit du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. C'est une bonne nouvelle : vous bénéficiez de l'amortissement pendant la détention, et au moment de la vente, la plus-value est calculée sur le prix d'achat réel, avec les abattements pour durée de détention.
Attention : la réforme 2025 pourrait modifier ce point pour les meublés de tourisme. Restez informé.
En pratique
Le LMNP au réel est le régime fiscal le plus avantageux pour un bailleur individuel, à condition de tenir une comptabilité (comptez 300-600 €/an pour un expert-comptable). Si vous avez un bien meublé ou que vous envisagez de meubler, faites les calculs — la différence d'imposition est souvent spectaculaire.
